3นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร-อสังหาริมทรัพย์ไทย-อาคารชุดไทย ประสานเสียงหนุนภาครัฐแก้กฎหมายอนุญาตให้คนต่างด้าวเข้ามาอยู่ในเมืองไทยเป็นกรณีพิเศษ Long-term resident visa เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อของชาวต่างชาติให้ซื้ออสังหาฯ มั่นใจตลาดอสังหาฯปีหน้าจะกลับมาฟื้นตัวหลังจากซบเซาหนักกว่า 2 ปีในช่วงเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19

นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 จะกลับมาฟื้นตัวเข้าสู่ภาวะปกติเหมือนกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 แม้ว่าจะมีผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่เป็นช่วงขาขึ้นและอัตราเงินเฟ้อ แต่เชื่อมั่นว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินจะไม่มีผลกระทบเป็นวงกว้างต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย เพราะเป็นการทยอยปรับขึ้น ซึ่งล่าสุด กนง.ได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มอีก 0.25% ทำให้ดอกเบี้นนโยบายขยับเพิ่มขึ้นจากเดิม 0.75% เป็น 1.00% ก็ยังถือว่าอยู่ในอัตราที่ต่ำ

ขณะที่อัตราเงินเฟ้อเริ่มเป็นช่วงขาลง หลังจากปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 2ที่ผ่านมา ถือเป็นปัจจัยบวกให้กับผู้ประกอบการ ซึ่งได้พยายามบริหารงานก่อสร้างให้สะท้อนต้นทุนที่ไม่ได้สูงเกินไป เพื่อควบคุมราคาขายสินค้าไม่ให้สูงเกินกำลังของผู้ซื้อที่ยังมีภาวะเปราะบาง

ประกอบกับในปีหน้าเชื่อมั่นว่ากำลังซื้อของชาวต่างชาติจะทยอยกลับมา หลังจากรัฐบาลมีการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 และเปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยว ดังนั้นหากภาครัฐมีการแก้ไขกฎหมายอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกเข้ามาอยู่ในเมืองไทยเป็นกรณีพิเศษ ด้วยการให้พำนักระยะยาว  (Long-term resident visa : LTR Visa) รวมถึงการให้สิทธิ์เช่าซื้ออสังหาฯระยะยาวได้ ก็จะช่วยให้เกิดเงินทุนหมุนเวียนในประเทศมากขึ้น

รวมถึงอยากเสนอให้ภาครัฐสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูก  เช่น บ้านบีโอไอ หรือบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อขายให้กับกลุ่มแรงงานก่อสร้างที่เป็นชาวต่างชาติ เช่น ชาวพม่า กัมพูชา เวียดนาม เพราะคนกลุ่มนี้ถือเป็นกำลังหลักในธุรกิจก่อสร้าง เนื่องจากแรงงานก่อสร้างฝีมือที่เป็นคนไทยมีน้อยมากไม่เกิน 10% ในไซต์งานก่อสร้างต่างๆ

นายมีศักดิ์  ชุนหรักษ์โชติ  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า แนวโน้มของเศรษฐกิจไทยในปีหน้าน่าจะขยายตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อเริ่มอยู่ในช่วงขาลง ถือเป็นปัจจัยบวกต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งปัจจุบันผู้ประกอบการได้มีการพัฒนาสินค้าคุณภาพออกมาสู่ตลาดมากขึ้น แต่ในด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มชะลอตัวลง เพราะลักษณะของสังคมไทยเปลี่ยนแปลงไป จำนวนเด็กเกิดใหม่น้อยลง ขณะที่จำนวนผู้สูงอายุกลับเพิ่มสูงขึ้น รวมถึงคนที่อยู่ในวัยทำงานก็ลดลง

ดังนั้นการพึ่งพากำลังซื้อของชาวต่างชาติ จะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการกระตุ้นวห้ภาคธุรกิจอสังหาฯกลับมาฟื้นตัว เพราะในสายตาของชาวต่างชาตินิยมซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยมากกว่าประเทศอื่นๆที่อยู่ในภูมิภาคเอเซีย

โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ทั้งนี้หากภาครัฐมีการแก้ไขกฎหมายให้สิทธิชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยได้มากขึ้นจะส่งผลดีต่อภาพรวมของเศรษฐกิจของประเทศ เพราะกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯในเมืองไทยมีมูลค่าสูงถึง 1.5 แสนล้านบาทต่อปีในช่วงก่อนเกิดโควิด

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ครั้งล่าสุดในอัตรา 0.25% มีผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาฯไม่มาก เพราะเป็นการทยอยปรับขึ้นขั้นต่ำแค่ 0.25% แต่หากอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น 1.00% จะมีผลให้ภาระในการผ่อนค่างวดเงินกู้บ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 6.00%

ดังนั้นในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ถือเป็นโอกาสดีของผู้ซื้อในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากผู้ประกอบการมีการจัดโปรโมชันเพื่อเร่งระบายสินค้าเหลือขายในสต็อกและสินค้าเปิดตัวใหม่ โดยเฉพาะสินค้าพร้อมอยู่ที่ผู้ประกอบการนำมาร่วมออกบูธในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 42 เป็นราคาที่ยังไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้น เพราะเป็นต้นทุนค่าก่อสร้างเดิม แต่ในปีหน้าผู้ประกอบการเตรียมปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะที่สถาบันการเงินบางแห่งยังคงตรึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไปจนถึงสิ้นปีนี้เพื่อช่วยเหลือลูกค้า

ส่วนการแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาทำงานหรือพักอาศัยอยู่ในเมืองไทยได้นานขึ้น จะเป็นปัจจัยบวกต่อธุรกิจอสังหาฯ เพราะคนต่างชาติส่วนใหญ่มีความสนใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและอาคารชุดในเมืองไทย หากมีการแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯได้ง่ายขึ้น  เช่น การเช่าซื้อระยะยาว หรือการเปิดโอกาสให้ซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบ Sand Box ได้ ก็จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อภายในประเทศให้มากขึ้น

ขณะที่ปัจจัยกระทบที่มีผลโดยตรงกับผู้บริโภคและผู้ประกอบการ คือ ราคาที่ดิน ที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยปีละ 10-20%  ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการสูงขึ้นทั้งโครงการบ้านแนวราบและอาคารสูง ถือเป็นปัจจัยกระทบที่รุนแรงมากกว่าอัตราเงินเฟ้อ