ธอส.มั่นใจยอดปล่อยสินเชื่อปี66 ขยายตัวเพิ่ม 5% จากเป้าปี 65 ที่ 226,000 ล้านบาท ชี้ลูกค้าเริ่มมองหาซื้อบ้านมือสอง เล็งขยายตลาดรุกธุรกิจใหม่รีโนเวทบ้านพร้อมอยู่ พื้นที่กทม.–ปริมณฑล ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท นำร่องแล้ว 10 หลัง เตรียมชงครม.เพิ่มวงเงิน “บ้านล้านหลัง”เฟส 3 อีก 20,000 ล้านบาท แจงปมหนุนปล่อยกู้บ้านเคหะสุขประชาเป็นหน้าที่ 2 กระทรวงร่วมพิจารณา ส่วนแผนยุบศูนย์ข้อมูลอสังหาฯควบรวมธอส. คลังไม่เห็นด้วย ตีหนังสือกลับให้ศึกษาแผนนำเสนอใหม่อีกรอบ

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยถึงภาพรวมทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยว่า ยังไม่ถึงจุดอิ่มตัว แม้ว่าในปี 2565 ธอส.จะสามารถปล่อยสินเชื่อได้สูงถึง 300,000 ล้านบาทแล้ว เพราะสังคมไทยเป็นสังคมของการแตกตัว ออกจากครอบครัวไปมีที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน ทำให้การปล่อยสินเชื่อใหม่ของธนาคารในปี 2566 จะยังคงสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะขยายตัวได้ 5% จากเป้าหมายในปี 2565 ที่ 226,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น  240,000 ล้านบาทในปี 2566 หรือปล่อยได้ไม่น้อยกว่า 250,000 ล้านบาท

โดยกลุ่มลูกค้าของธอส.ส่วนใหญ่ จะซื้อบ้านราคาบวกลบประมาณ 2 ล้านบาท ขณะที่การปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ปีละประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยเน้นที่กลุ่มผู้ประกอบการที่เป็นผู้ประกอบการรายเล็กในท้องถิ่น (Local Developer) วงเงินกู้ประมาณ 200-300 ล้านบาท เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางราคาขายที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท

สำหรับภาพรวมตลาดบ้านมือสองนั้น มองว่าจะเป็นตลาดที่ใหญ่ขึ้นอย่างต่อเนื่อง  เพราะจากสถานการณ์ตัวเลขเศรษฐกิจและวิกฤติที่เกิดในช่วงการระบาดของโควิด-19 ต้องไปดูว่าแต่ละสถาบันการเงิน มีตัวเลขสินทรัพย์รอการขาย (Non-Performing Asset : NPA) เข้ามามากน้อยเพียงใด และด้วยกลุ่มผู้ซื้อหรือลูกค้าที่มีกำลังซื้อลดลง จะมองหาบ้านมือสองมาทดแทน ประกอบกับขณะนี้มีหลายธุรกิจเข้ามาทำตลาดกับมือสองกันมากขึ้น เช่น ธุรกิจรับออกแบบ ธุรกิจรับรีโนเวท ฯลฯ ซึ่งทรัพย์มือสองจะเด่นเรื่องของทำเล ช่วยลดต้นทุน กับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น แต่ผู้ซื้อจะต้องแลกกับทำเลที่ไม่ได้มีความเป็นหมู่บ้านในปัจจุบัน ซึ่งขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของผู้บริโภ

นอกจากนี้ ธอส. ยังได้เริ่มจัดทำโครงการ Renovate สินทรัพย์รอการขาย (NPA) ซึ่งเป็นทรัพย์บ้านมือสองของ ธอส. ก่อนนำออกจำหน่าย ซึ่งถือเป็นธุรกิจใหม่ของธนาคาร เนื่องจากในอดีต การขาย NPA ของธนาคารมีอยู่ 2 แนวทาง คือ การขายตามสภาพ และ การขายให้กับตัวแทนนายหน้า(โบรกเกอร์) ที่จะเข้ามารับทรัพย์ออกไปประมาณ 20-50 หลัง ก็เท่านั้น

ทั้งนี้มองว่าการนำบ้านเก่ามารีโนเวทใหม่ กำลังได้รับความนิยมในปัจจุบัน เพราะบ้านมือสองมีราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ และอยู่ในทำเลที่ตั้งเหมาะสม ธอส.จึงคัดเลือกทรัพย์ทำเลดี ที่ตั้งเหมาะสมนำไปรีโนเวททรัพย์ใหม่ให้น่าสนใจยิ่งขึ้น โดยปัจจุบัน ธอส.ได้แบ่งทรัพย์ออกเป็น 7 เกรด จะเน้นเกรด A และ B ก่อน เนื่องจากเป็นทรัพย์ที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีสภาพคล่องสูง

“บ้านที่ขายตามสภาพ เราเป็นผู้ซื้อ ยังดูไม่ออกเลยว่า จะต้องใส่เงินลงไปปรับปรุงทรัพย์ชิ้นนั้นอีกเท่าไหร่ถึงจะอยู่อาศัยได้ ยังไม่รวมถึง บ้านที่ทรุดโทรมมากๆ ต้องทุบทิ้งเพื่อขายในสภาพที่ดินเปล่า ซึ่งวิธีการของเรา จะมี 2 แบบ คือ 1. การรีโนเวทให้มีสภาพเป็น”บ้านพร้อมขาย” จะเป็นบิสซิเนสใหม่ที่เราจะทำเพิ่ม โดยจะปรับหน่วยงานสำรวจที่มีอยู่ในธอส. ให้เป็น หน่วยงานสำรวจและปรับปรุงทรัพย์ และ 2.ทุบบ้านทิ้งและถมที่ดินเพื่อขายเป็นที่ดินเปล่า ซึ่งงบในการปรับปรุงทรัพย์จะอยู่ที่ประมาณ 200,000 บาท แต่ไม่เกิน 300,000 บาท โดยแต่ละหลังจะใช้ระยะเวลาไม่เกิน 3 เดือนที่จะนำออกมาจำหน่ายได้ ทั้งสองแนวทางนี้ ทางธอส.ได้เริ่มนำร่องกับทรัพย์ไปจำนวนรวม 10 หลัง โดยนำออกจำหน่ายตั้งแต่เดือนมีนาคม 2565 ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวนทรัพย์ 3 รายการ ประกอบด้วย ทาวน์เฮาส์ 2 หลัง และที่ดินเปล่า 1 แปลง ซึ่งการขายบ้านมือสองของธนาคาร ไม่ได้มุ่งหวังผลกำไรจากการขายเป็นหลัก แต่ต้องการลดจำนวนการถือครองบ้านมือสองของธนาคาร เพื่อลดการกันสำรองของธนาคารให้ลดลง และยังช่วยให้ทรัพย์มือสองมีสภาพคล่องสูงขึ้น”นายฉัตรชัย กล่าว

ปัจจุบัน ธอส.มี NPA ทั้งหมด 18,406 รายการ เป็นทรัพย์ในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล 5,407 รายการ คิดเป็น 30% ของทรัพย์ทั้งหมด โดยวางเป้าขาย NPA ทั้งปีอยู่ที่ 4,400 ล้านบาท  ซึ่ง ณ วันที่ 31 สิงหาคม 2565 ที่ผ่านมา จำหน่ายได้ประมาณ 2,401 ล้านบาท คิดเป็น 54.5% ของเป้าหมายการขาย ช่องทางการขายที่ทำได้ผ่านออนไลน์ 1,080 ล้านบาท คิดเป็น 24.5% และที่ขายผ่านช่องทางปกติ 1,322 ล้านบาท คิดเป็น 30%

นายฉัตรชัย กล่าวถึงความคืบหน้าโครงการ”บ้านล้านหลัง”ว่า ได้ส่งเรื่องไปถึงกระทรวงการคลัง เพื่อรอเสนอไปยังคณะรัฐมนตรี (ครม.) เพิ่มวงเงินในเฟสที่ 3 อีก 20,000 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอรองรับความต้องการที่เข้ามาได้ เนื่องจากแต่ละเดือน ธอส.ปล่อยสินเชื่อเกือบ 2,000 ล้านบาท  คาดว่าในไตรมาสแรกปี 2566 จะเริ่มปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อรายย่อยได้ ส่วนเรื่องอัตราดอก เบี้ยโครงการบ้านล้านหลัง อาจจะต้องพิจารณากันใหม่ตามต้นทุนทางการเงินที่ปรับสูงขึ้น ส่วนจะเป็นอัตราเท่าไหร่ อยู่ระหว่างการประเมินความเหมาะสมของต้นทุนการเงินหลังจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปล่าสุด

“โครงการบ้านล้านหลัง ไม่ได้มาเน้นเรื่องของแบรนด์ แต่กระจายในต่างจังหวัด ช่วยให้ผู้ประกอบการมีแรงสร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้น เช่น บ้าน 1 หลังมีมาร์จิ้น 10-15% ก็ตกหลังละ 150,000 บาทต่อหลัง และด้วยการเน้นปริมาณยูนิตที่มาก 1,000-2,000 ยูนิต ก็เพียงพอกับผู้เข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลัง ซึ่งในความคิดผม บ้านราคา 1.5 ล้านบาท เป็นการเริ่มต้นที่ดี แต่หากไม่มีโครงการนี้ บ้านราคาต่ำล้าน จะหายไปจากตลาด”นายฉัตรชัย กล่าว

นายฉัตรชัย กล่าวเพิ่มเติมถึงบริษัท เคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน)บริษัทลูกของการเคหะแห่งชาติ(กคช.) ที่รับหน้าที่ในการลงทุนและพัฒนาโครงการบ้านเช่าพร้อมอาชีพ ว่า ต้องดูที่ การเคหะฯ จะนำโมเดลไหนที่จะให้ธอส.สนับสนุนเรื่องไฟแนนซ์ ประเด็นคือ เมื่อมีการจัดตั้งบริษัทเคหะสุขประชาฯ จะต้องเป็นนโยบายของ 2 กระทรวง ระหว่างกระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์(พม.) กับ กระทรวงการคลัง โดยที่กระทรวงพม.ผ่านการเคหะแห่งชาติ(กคช.) และ กระทรวงการคลัง มีธอส. ซึ่งก็ต้องใช้ภาพของรัฐบาลในการสนับสนุน เพราะไม่ว่าจะเป็นการเคหะฯ หรือแม้แต่บริษัท เคหะสุขประชาฯ ก็จะต้องนำมาพิจารณาในเรื่องของเครดิตการกู้

ส่วนประเด็นเรื่องความคืบหน้าของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  ที่ต้องการให้ยุบศูนย์ฯมารวมกับธอส.นั้น แต่กระทรวงการคลังไม่เห็นด้วย เพราะจะเสียความเป็นกลาง กระทรวงฯจึงได้มีการส่งหนังสือกลับมาและให้ไปศึกษารูปแบบมาใหม่ ซึ่งธอส.ก็ได้มอบหมายให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไปศึกษา แผนที่เสนอมา จะตั้งเป็น “องค์กรมหาชน”ต่อไป