คาดการณ์ปี 68 ซัพพลายคอนโดฯเพิ่มสูง 876,000 ยูนิต ระบุ 8 เดือนแรกปี 65 ยอดโอนมากถึง 58,078 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 150,683 ล้านบาท จีนก็ยังซื้อมากที่สุด มูลค่า 15,000 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยประมาณ 5 ล้านบาท/ยูนิต ระบุ 3 อันดับแรกต่างชาติที่ถือครองห้องชุด คือ จีน รัสเซีย อเมริกา  เผยอสังหาฯไทยยังถูกเมื่อเทียบหลายประเทศ ล่าสุดซาอุฯเริ่มสนใจซื้อตลาดระดับลักชัวรี่ เชื่อกลางปี 66 ลูกค้าจีนกลับมาซื้ออสังหาฯไทยแน่

นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์(ประเทศไทย)จำกัด เปิดเผยในงานสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2023” ภายใต้หัวข้อ “แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกับลูกค้าต่างชาติ”ซึ่งจัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย ว่า ตลาดอสังหาฯก่อนโควิด-19 ก่อนปี 2019(พ.ศ.2562) สภาพตลาดคอนโดฯถูกแตะเบรกไป ทำให้นักลงทุนอื่น คิดการพัฒนาในรูปแบบอื่นทั้งโรงแรม ค้าปลีก เพิ่มขึ้นเพื่อกระจายความเสี่ยงรายได้ จนถึงปี 2565 ซัพพลายเริ่มมากขึ้นอยู่ที่ 770,000 ยูนิต คาดว่าปี 2568 จะอยู่ที่ 876,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13% ส่วนใหญ่เป็นตลาดระดับกลาง-ล่าง และอยู่ในทำเลซีบีดี ส่วนการซื้อเพื่อการลงทุนและเก็งกำไรนั้นเริ่มหายไปตั้งแต่วิกฤติโควิด-19

ตลาดคอนโดฯช่วง 8 เดือนของปี 2565 ที่ผ่านมา มียอดโอนมากถึง 58,078 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 150,683 ล้านบาท โดยเป็นต่างชาติ 10% หรือจำนวน 5,800 ยูนิต มูลค่า 30,000 ล้านบาท เป็นชาวจีนซื้อมากสุด ส่วนใหญ่ซื้อยูนิตละราคาประมาณ 5 ล้านบาท แต่มีมูลค่าน้อยกว่าชาติอื่น เช่น กัมพูชา และเมียนมา จะซื้อยูนิตที่มีมูลค่าเฉลี่ยมากกว่า 15 ล้านบาท แต่จำนวนยูนิตจะน้อยกว่าชาวจีน อย่างไรก็ตามมองว่าตลาดคอนโดไทยยังน่าสนใจสำหรับต่างชาติ โดยเฉพาะห้องขนาดใหญ่ที่ต่างชาติให้ความสนใจมาก

“ 3 ไตรมาสปี 2565 ที่ผ่านมา ชาวจีนก็ยังซื้อมากที่สุด มูลค่า 15,000 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยประมาณ 5 ล้านบาท/ยูนิต โดยนักธุรกิจชาวจีน ส่วนใหญ่ชอบที่อยู่อาศัยรูปแบบเพนท์เฮาส์ ที่อยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ขนาดตั้งแต่ 150-300 ตารางเมตร ซึ่งเรื่องโอนเงินไม่ใช่มีปัญหาสำหรับคนกลุ่มนี่แต่อย่างใด”นางสุพินท์ กล่าว

ส่วนที่อยู่อาศัยที่เป็นรูปแบบพูลวิลล่า ชาวรัสเซีย สนใจซื้อเป็นอันดับ 1 โดยเป็นพูลวิลล่า ราคา 17-35 ล้านบาท ขนาด 3-5 ห้องนอน , ชาวจีน ซื้อพูลวิลล่า 17-35 ล้านบาท ขนาด 3-5 ห้องนอน  ซึ่งตรงนี้มีดีมานด์และการแข่งขันสูง

นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์(ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า สถิตินักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาเที่ยวในประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2559-2563 จำนวน 5 อันดับแรก พบว่า ประเทศจีนเข้ามาอันดับ 1 เฉลี่ยปีละประมาณ 10 ล้านคน รองลงมาเป็นมาเลเซีย,เกาหลี,ลาวและญี่ปุ่น  ส่วนในปี 2565 จำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้ามา 5 อันดับแรก คือ มาเลเซีย,อินเดีย,ลาว,สิงคโปร์ และเวียดนาม

ส่วนประเทศที่เข้ามาลงทุนซื้อห้องชุดและถือครองกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยมากที่สุด 3 อันดับแรกคือ จีน จำนวน 27,735 หน่วย ,รัสเซีย จำนวน 2,467 หน่วย  และอเมริกา จำนวน 1,262 หน่วย

โดยชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในกทม.แยกตามโซน พบว่า

–ย่านสุขุมวิท พร้อมพงษ์ ทองหล่อ และเอกมัย จะเป็นชาวญี่ปุ่น ยุโรป อังกฤษ และอเมริกา อยู่อาศัยมากที่สุด

–ย่านนานา–อโศก จะเป็นย่านที่ชาวตะวันออกกลาง อยู่อาศัยมากที่สุด

–ย่านรัชดาภิเษก–ห้วยขวาง–พระราม9 จะเป็นย่านที่ชาวจีนและเกาหลี อยู่อาศัยมากที่สุด

–ย่านสีลม–สาทร จะเป็นย่านที่ชาวยุโรป ออสเตรเลีย และสิงคโปร์ อยู่อาศัยมากที่สุด

สำหรับ 10 อันดันพื้นที่ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์(ทั่วประเทศ)รายปี โดยก่อนโควิด-19 จะเป็นพื้นที่กรุงเทพฯมากที่สุด รองลงมาเป็น ชลบุรี,เชียงใหม่,ภูเก็ต,สมุทรปราการ,ประจวบคีรีขันธ์,นนทบุรี,ระยอง,ปทุมธานี และเชียงราย

แต่หลังวิกฤติโควิด-19 การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด อันดับ 1 คือ กรุงเทพฯ รองลงมาเป็นชลบุรี,ภูเก็ต,สมุทรปราการ,เชียงใหม่,ประจวบคีรีขันธ์,ปทุมธานี,เพชรบุรี,ระยองและนนทบุรี สำหรับกลุ่มประเทศเป้าหมายหลักในการถือครองกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยช่วงปี 2561-2565 คือ จีน รัสเซีย อเมริกา สหราชอาณาจักร และเยอรมนี

นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า เมืองไทยมีหลายปัจจัยภายในที่ดึงดูดนักลงทุนชาวต่างชาติมาก อาทิ ค่าครองชีพที่ถูก,นโยบายรัฐบาล,การบริการและการต้อนรับ,โครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวก,อาหารและวัฒนธรรม,สถานที่ท่องเที่ยว,สุขภาพและความกินดีอยู่ดี และราคาอสังหาฯที่สามารถแข่งขันได้และต้นทุนการทำธุรกรรม

ส่วนปัจจัยภายนอก คือ วิกฤติทางการเงิน จะเกิดการชะลอตัวทั่วโลก,ความขัดแย้งทางการเมือง คนจากในประเทศจะเริ่มมองหาอสังหาฯนอกประเทศทันที ซึ่งก็เป็นปัจจัยส่งเสริมการซื้ออสังหาฯในประเทศไทย ,การระบาดใหญ่ทั่วโลก ทำให้มีนักลงทุนเดินทางเข้ามาดูอสังหาฯได้น้อยลง แต่เมื่อมีโอกาสกลับเข้ามาก็จะรีบเข้ามาดูอสังหาฯในประเทศไทย เพราะต้องการหาบ้านหลังที่สอง ที่พิจารณาไว้ก่อนหน้านั้นก่อนที่จะเดินทางเข้ามาดู ,ระเบียบและนโยบายในแต่ละประเทศ และอัตราแลกเปลี่ยน ผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อหากค่าเงินในประเทศเขาดี ก็จะรีบตัดสินใจซื้ออสังหาฯในประเทศไทยทันที

สำหรับราคาอสังหาฯไทยที่ยังสามารถแข่งขันได้กับ 3 ประเทศหลัก คือ ฮ่องกง อสังหาฯแพงกว่าในประเทศไทย 5 เท่าตัว ,สิงคโปร์ แพงกว่า 3 เท่าตัว และเซี่ยงไฮ้ แพงกว่า 2.เท่าตัว ซึ่งที่ดินใน 3 ประเทศส่วนใหญ่เป็นที่ดินแบบ Leasehold เช่าระยะยาว

ตั้งแต่ซาอุฯเปิดประเทศ ก็เริ่มมีนักท่องเที่ยวชาวซาอุฯเข้ามามากขึ้น และมาซื้ออสังหาฯส่วนใหญ่เป็นตลาดระดับลักชัวรี่ มองว่าประเทศไทยยังมีอนาคตที่สดใสสำหรับลูกค้าชาวต่างชาติ

“ปัจจัยที่มีผลต่อมุมมองและตัดสินใจเลือกประเทศไทย พบว่า มีหลายอย่างที่ไทยมีเสน่ห์ ทั้งเรื่องของค่าใช้จ่ายในการรักษาพยาบาลที่ถูก ต่างชาติได้สิทธิ์ในการครอบครองอาคารชุดถึงสัดส่วน 49% แต่ในบางประเทศไม่ได้เปิดกว้างเหมือนประเทศไทย สิ่งอำนวยความสะดวกที่สามารถตอบสนองต่อชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัย มีเรื่องของสถาบันการศึกษารองรับ มีรถไฟฟ้าขยายไปหลายเส้นทาง ซึ่งเป็นสิ่งที่ดี ทำให้ราคาคอนโดฯกระจายไปหลากหลายพื้นที่มากขึ้น  ทำให้เราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติในหลายระดับราคาเข้ามาซื้อได้ มี 6 สนามบินให้บริการทั่วประเทศ ส่วนเรื่องความขัดแย้งของบางประเทศ ก็มีผลต่อเรื่องดีมานด์ความต้องการที่มองหา Save House ที่ปลอดภัยในประเทศไทย อีกทั้ง ผู้ซื้อกับกำลังเงินที่จะซื้อ ก็จะมีผลต่อขนาดของห้องชุดเช่นกัน”นางสาวอาทิตยา กล่าว

อย่างไรก็ตาม 6 ประเด็นสำคัญที่ทำให้อสังหาฯในประเทศไทยยังมีความน่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติ คือ

1.ประเทศไทยมีศักยภาพในการดึงดูดผู้ซื้อจากต่างประเทศที่มีความหลากหลายในสัญชาติ

2.จีนยังคงอยู่อันดับ 1 ในตลาดปัจจุบันและอนาคต

3.การกลับมาของผู้ซื้อชาวยุโรป เช่น อังกฤษ สแกนดิเนเวีย รัสเซีย และเยอรมนี

4.สัญชาติใหม่ที่มีแนวโน้มหลังโควิด–19 เป็นชาวอเมริกัน สิงคโปร์ เมียนมา และซาอุดิอาระเบีย

5.ด้วยความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนจากปัจจัยต่างๆ ความต้องการบ้านหลังที่สองและการลงทุนที่หลากหลายยังคงเติบโต

6.ความสะดวกในการทำธุรกิจและโครงการสร้างแรงจูงใจในการแข่งขันดึงดูดผู้ซื้อจากต่างประเทศจะช่วยให้ตลาดนี้เติบโต

นายเค่อเจีย เตียว กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฮาร์วี่แลนด์ จำกัด กล่าวว่า ที่ผ่านมาเจอคำถามว่า คนจีนจะกลับมาเมื่อไหร่ ซึ่งไม่มีใครสามารถตอบได้ เพราะมาจากหลายปัจจัย แต่ปัจจุบันประเทศจีนก็เริ่มมีสัญญาณบวกจากหลายๆอย่าง เช่น มีการเปิดเที่ยวบินที่มากขึ้นแล้ว คาดว่ากลางปี 2566 ก็จะเริ่มมีชาวจีนกลับมามากขึ้น ส่วนการที่ชาวจีนชอบซื้ออสังหาฯไทย เป็นอันดับที่ 1 เพราะความเป็นมิตรของคนไทย ,ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็น Freehold ,สามารถใช้ชีวิตได้แบบอิสระไม่ต้องแข่งขันแบบในประเทศจีน และมีสังคมที่ยอมรับ ต้อนรับคนจีนมากกว่าหลายๆประเทศ อีกทั้งวัฒนธรรมและอาหารก็ใกล้เคียงกับคนไทย ดังนั้นคนจีนที่ซื้ออสังหาฯในประเทศไทยก็จะซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง ส่วนคอนโดฯในประเทศไทยจะมีความแตกต่างจากจีนที่มีการตกแต่งและแถมเฟอร์นิเจอร์ให้ เมื่อเทียบกับที่ซื้อที่จีนจะไม่มีการแถมเฟอร์นิเจอร์ให้แต่อย่างใด

“เมื่อไหร่ที่คนจีนมีความรู้สึกกดดันจากในประเทศ ก็จะมาซื้ออสังหาฯที่ไทย ขณะเดียวกันผู้ประกอบการที่พัฒนา ก็จะมีทีมการตลาดของตนเอง สามารถนำเสนอขายสินค้าให้กับชาวต่างชาติได้ โดยพื้นที่ส่วนกลางแม้ว่าผู้ซื้อจะไม่ค่อยได้ใช้งาน แต่ก็มีผลในการพิจารณาในการตัดสินใจซื้อด้วยเช่นกัน”นายเค่อเจีย กล่าว

รัฐบาลจีนไม่ได้สนับสนุนให้คนจีนไปซื้ออสังหาฯในต่างประเทศ หรือนำเงินออกนอกประเทศได้ไม่เกิน 1.5 ล้านหยวน ซึ่งไม่เพียงพอต่อการซื้ออสังหาฯในต่างประเทศ ซึ่งผู้ที่ลงทุนในต่างประเทศ หรือลงทุนในกองทรัสต์ ก็จะใช้วิธีโอนผ่านกองทุนเหล่านี้ หรือบางกลุ่มก็ใช้วิธีการโดยใช้สิทธิ์ของเครือญาติรวมกันโอนเงินไปยังต่างประเทศในการซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนลูกค้าที่มีความหลากหลายทางเพศ (LGBTQ) พบว่ามีความสนใจที่จะซื้ออสังหาฯในประเทศไทยเช่นกัน คิดเป็นสัดส่วน 1-2% ของลูกค้าจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาฯไทยทั้งหมด

สำหรับกรณีที่เจ้าหน้าที่ตำรวจมีการปราบปรามชาวจีนที่ดำเนินธุรกิจสีเทาในขณะนี้ มองว่ามีผลกระทบต่อการซื้อคอนโดฯในประเทศไทยมาก สัดส่วนเพียงประมาณ 5% จากลูกค้าชาวจีนทั้งหมด