พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอฯเผยภาพรวมตลาดอสังหาปี 66 มีทิศทางฟื้นตัวกว่าปี 65 จากสถานการณ์โควิด-19 ที่คลี่คลาย การท่องเที่ยวกลับมาเดินหน้า ท่ามกลางหลากปัจจัยลบ โดยเฉพาะเศรษฐกิจทั่วโลกอยู่ในช่วงขาลง ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังเป็นตลาดใหญ่ ผู้ประกอบการเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย BOI เพื่อสร้างผลประกอบการต่อเนื่อง ทำเลรอบนอกกทม.-แนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ ยังคงเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่แพงมาก โดยเฉพาะทำเลใกล้มหาวิทยาลัย–แหล่งงานขนาดใหญ่  ทำเลย่านฝั่งธนบุรี แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะมีคอนโดฯใหม่เปิดตัวทดแทนซัพพลายเก่าที่ถูกระบายออกไปหมดก่อนหน้านี้ ขณะที่บ้านหรู ราคาขายมากกว่า 25 – 30 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปยังขยายตัวต่อเนื่องตามความต้องการกำลังซื้อ ส่วนคอนโดฯราคาสูงกว่า 300,000 บาท/ตารางเมตร ต้องเป็นทำเลรอบสวนลุมฯเท่านั้น จึงจะได้รับความสนใจ หรือถ้าไกลออกไปก็ต้องมีรูปแบบโครงการที่มีความเป็นเอกลักษณ์ ด้านการร่วมทุนของผู้ประกอบการไทย-ต่างชาติรายเดิมและรายใหม่ยังมีต่อเนื่อง ส่วนลูกค้าจีนคาดเริ่มเห็นความชัดเจนในครึ่งหลังปี66 เชื่อคดีจีนสีเทากระทบกำลังซื้อจีนที่ถูกต้องตามกฎหมายและต่างชาติในระยะสั้น

ภาพรวมตลาดอสังหาปี 66 มีทิศทางฟื้นตัวกว่าปี 65 

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2566 ว่า มีทิศทางที่ดีขึ้นกว่าปี 2565 เพราะปัจจัยบวกหลายอย่างที่ปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะเรื่องของการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่มีทิศทางที่ดีขึ้นแน่นอนเมื่อเทียบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เพราะสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่อนคลายความกังวลลงไปมาก อีกทั้งเรื่องของการท่องเที่ยวที่เป็นเครื่องจักรสำคัญของประเทศไทยกลับมาเดินหน้าแบบช้าๆ โดยปี 2565 เป็นปีแรกในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมา ที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมากกว่า 10 ล้านคน โดยเป็นนักท่องเที่ยวจากประเทศต่างๆ ที่ไม่ได้มีนักท่องเที่ยวชาวจีนเป็นกลุ่มหลักเป็นครั้งแรกในรอบหลายๆ ปี แม้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะยังคงน้อยกว่าช่วงปี 2562 แต่ก็มากกว่าปี 2563-2564 แบบชัดเจน ซึ่งถือเป็นการกลับเข้าสู่ภาวะปกติแบบค่อยเป็นค่อยไป ผู้ทำงานในธุรกิจการท่องเที่ยวไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ที่พัก ร้านอาหาร หรือบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเริ่มกลับมามีรายได้อีกครั้ง หรือเริ่มกลับขยายธุรกิจกันอีกครั้ง ซึ่งส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แน่นอน แม้ว่าปี 2566 อาจจะยังมีปัจจัยลบในเรื่องของเงินเฟ้อที่เกิดจากการปรับเพิ่มของราคาน้ำมัน ความขัดแย้งในภูมิภาคต่างๆ ของโลก และการชะลอตัวของเศรษฐกิจในหลายประเทศอาจจะมีผลต่อการส่งออกของประเทศไทย ซึ่งเริ่มเห็นทิศทางการชะลอตัวตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 ถ้าการชะลอตัวต่อเนื่องและมากขึ้นก็มีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในปี 2566 เพราะประเทศไทยส่งออกสินค้าไปต่างประเทศค่อนข้างมาก รวมไปถึงอาจจะมีผลต่อธุรกิจการท่องเที่ยวของประเทศไทยด้วยที่อาจจะมีชาวต่างชาติเข้าประเทศไทยไม่ได้มากแบบที่ต้องการ

บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังเป็นตลาดใหญ่

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหรือที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตยังเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ และเป็นกลุ่มของระดับราคาที่มีฐานผู้ซื้อใหญ่ที่สุดในตลาด ยังคงเป็นตลาดที่มีการขยายตัวในเรื่องของการเปิดขายโครงการใหม่ และกำลังซื้อไปได้ดีต่อเนื่องจากปี 2565 ผู้ประกอบการยังคงเปิดขายโครงการในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อเนื่องทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล คอนโดมิเนียมหรือบ้านราคาไม่แพงเป็นกลุ่มของที่อยู่อาศัยที่เหมาะกำลังซื้อที่มีขนาดใหญ่ที่สุด เพราะคนส่วนใหญ่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ไม่สูงมาก และระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ดูมีความเป็นไปได้ที่จะตอบสนองต่อกำลังซื้อหลักของประเทศไทย ซึ่งเมื่อภาวะเศรษฐกิจในปี2566 ยังคงไม่ได้อยู่บนภาวะที่บอกได้ว่าฟื้นตัวแบบชัดเจน และยังคงมีความเสี่ยงอยู่

ในขณะที่ผู้ประกอบการเองก็ต้องการเดินหน้าเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพื่อรักษาการขายของรายได้ และผลประกอบการในปี 2566 และหลังจากนั้น การเปิดขายโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อส่วนใหญ่จึงเป็นทางออกที่ดีที่สุด และสอดคล้องกับภาวะตลาดที่สุด ซึ่งเห็นได้จากปี2565 ที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต รวมไปถึงมีการพูดถึงการขยายขอบเขตของราคาที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์ส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน(BOARD of INVESTMENT : BOI) ให้อยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งดูเป็นความสอดคล้องกับทิศทางการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

ทำเลรอบมหาวิทยาลัย-แหล่งงาน-แนวรถไฟฟ้าสีน้ำเงินยังมาแรง

ทำเลกรุงเทพมหานครรอบนอกยังคงเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ เพราะการเน้นเปิดขายโครงการใหม่ที่ราคาขายไม่แพง ทำเลที่สามารถพัฒนาได้ก็ต้องเป็นทำเลในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก  หรือทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และที่มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2566 หรือหลังจากนั้น เพราะราคาที่ดินยังคงสามารถพัฒนาโครงการราคาไม่แพงได้ โดยบางทำเลอาจจะได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ เช่น พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ และพื้นที่รอบๆ แหล่งงานขนาดใหญ่ เช่น นิคมอุตสาหกรรมรวมไปถึงพื้นที่ที่เป็นชุมชนเก่าแก่ที่มีการขยายตัวของประชากรต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและไม่ไกลจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยพื้นที่ฝั่งธนบุรีจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น เพราะการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และอุปทานเหลือขายในหลายทำเลลดลงเมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้ ส่งผลให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นแน่นอน

โครงการที่อยู่อาศัยราคาแพงหรือที่มีราคาขายมากกว่า 25 – 30 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป ยังคงเป็นบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดมิเนียม โดยเป็นการขยายตัวต่อเนื่องจากช่วงที่ผ่านมา เพราะความต้องการยังคงมีอยู่ อีกทั้งการแข่งขันในตลาดนี้ไม่ได้สูงมาก มีผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่สามารถเปิดขายโครงการระดับนี้ได้ต่อเนื่อง อีกทั้งยังได้รับการยอมรับจากกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ หลายโครงการที่เปิดขายในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา ปิดการขายในเวลาไม่นาน และผู้ประกอบการก็ยังคงมีรายชื่อหรือรับรู้ว่ามีลูกค้าที่แสดงความจำนงว่าจะซื้อบ้านในระดับราคานี้ จากการเปิดขายโครงการก่อนหน้านี้ รวมไปถึงมีรายชื่อของผู้ที่ต้องการซื้อจริง แต่ติดขัดปัญหาในโครงการก่อนหน้านี้ ซึ่งกลุ่มของผู้ซื้อเหล่านี้คาดว่าสามารถกลับมาเป็นกลุ่มผู้ซื้อในโครงการใหม่ได้ในปี 2566 ดังนั้น ตลาดบ้านจัดสรรในระดับราคา 25 – 30 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปยังคงขยายตัวต่อเนื่อง ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายแพง หรือคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่อตารางเมตรมากกว่า 300,000 บาทขึ้นไป ยังคงไม่มีการเปิดขายโครงการมากแบบที่ผ่านมา  และทำเลที่เปิดขายโครงการรูปแบบนี้ก็ยังต้องเป็นทำเลที่อยู่รอบสวนลุมพินีเท่านั้น จึงจะได้รับความสนใจ หรือถ้าไกลออกไปก็ต้องมีรูปแบบโครงการที่โดดเด่น และไม่เหมือนใคร หรือเป็นรูปแบบโครงการที่มีความเป็นเอกลักษณ์ของตัวเองมากที่สุด 

เรียลดีมานด์จำต้องซื้อที่อยู่อาศัยก่อนดอกเบี้ยปรับขึ้นแตะ 2%

ด้านกำลังซื้อคนไทยกลับมาดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ คนบางกลุ่มที่เคยขาดรายได้ หรือรายได้ลดลงเริ่มกลับมามีรายได้ และหาซื้อที่อยู่อาศัยอีกครั้ง แม้ว่าจะไม่มาก แต่ก็เป็นสัญญาณการขยายตัวที่ชัดเจน อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นมีผลต่อการตัดสินใจซื้อในระดับหนึ่งแต่สำหรับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ ก็คงต้องซื้อ แม้ดอกเบี้ยอาจจะสูงขึ้นก็ตาม แต่อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็อาจจะมีมาตรการในเรื่องของดอกเบี้ยที่ทำให้อัตราดอกเบี้ยช่วงแรกไม่สูงเกินไป ซึ่งต้องดูการปรับตัวของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ด้วย เพราะอย่างไรก็ตามธนาคารก็ต้องการให้มีการขอสินเชื่อที่มากอยู่ดี การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 อาจจะต้องใช้การตัดสินใจ และต้องทำแบบรวดเร็วพอสมควร เพราะอัตราดอกเบี้ยนโยบายน่าจะขึ้นถึง 2% ภายในปี 2566 ซึ่งแน่นอนว่าถ้ามากถึง 2% ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ คงต้องปรับดอกเบี้ยกันอีกครั้งและมีผลต่ออัตราการผ่อนชำระของผู้ขอสินเชื่อ การปรับเพิ่มขึ้นหรือลงของอัตราดอกเบี้ยไม่ได้มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย แต่มีผลโดยตรงต่อการผ่อนชำระรายเดือน ซึ่งสอดคล้องกับรายได้ ภาระหนี้สิน และรายจ่ายรายเดือนของผู้ที่ขอสินเชื่อมากกว่า

การลดค่าจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์เหลือร้อยละ 1 และลดค่าจดจดจำนองธนาคารเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นมือ 1 หรือมือ 2 ที่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังเป็นการรักษาการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ให้ขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2565 เพราะปี 2566 จะมีโครงการในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมากเนื่องจากปี 2565 มีโครงการระดับราคานี้เปิดขายใหม่เป็นจำนวนมาก แม้ว่าจะลดเพียง 1% จากอัตราปกติ (2%) แต่ก็เป็นการปรับลดลงเพื่อช่วงลดภาระของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ไม่ว่าจะเป็นมือ 1 หรือมือ 2 ซึ่งสุดท้ายแล้วผู้ประกอบการอาจจะมีมาตรการทางการตลาดมาช่วยผู้ซื้อทีหลังก็เป็นไปได้ โดยเฉพาะเรื่องของฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการที่ต้องการปิดการขายโดยเร็ว เพราะภาระค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง แต่ต้องไม่ลืมว่าปี 2566 เป็นปีที่ราคาประเมินราชการมีการปรับเพิ่มขึ้น ดังนั้นราคาประเมินราชการของที่อยู่อาศัยที่จะสร้างเสร็จปี 2566 อาจจะมีราคาสูงกว่าปี 2565 ซึ่งค่าโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าจดจำนองอาจจะสูงขึ้นถ้าโครงการเสร็จปี 2566 สุดท้ายแล้วผู้ประกอบการอาจจะมีมาตรการทางการตลาดออกมาสร้างความน่าสนใจและกระตุ้นให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์โดยเร็วในปี 2566

ปัญหาของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังคงเป็นเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร โดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต เนื่องจากปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่เกิดขึ้นในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีการแก้ไขไปได้แล้วบางส่วน เพราะเริ่มกลับมามีรายได้ แต่ผู้ซื้ออีกส่วนหนึ่งก็ยังมีปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือนอยู่ เพราะหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการเองก็มีแนวทางการแก้ไขปัญหานี้บ้างแล้วเช่น การให้มีการทดลองขอสินเชื่อธนาคารตั้งแต่วันแรกที่ลูกค้าแสดงความสนใจซื้อ รวมไปถึงก่อนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อให้ผู้ซื้อได้รับทราบถึงปัญหา และแนวทางการแก้ไขปัญหาในกรณีที่ต้องการจะซื้อจริงๆ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังไม่เข้าใจเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารรวมไปถึงอาจจะมีการให้ผ่อนดาวน์นานขึ้นเพื่อลดมูลค่าในการขอสินเชื่อธนาคารให้ลดลงเพราะสุดท้ายแล้วเมื่อผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์ได้ ผู้ประกอบการก็ได้รับเงินอยู่ดี ในทางกลับกันถ้าผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ผู้ประกอบการไม่ได้รับเงิน แม้ว่าเรื่องของการที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อธนาคารในกลุ่มของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะมีสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก แต่ต้องไม่ลืมว่ากลุ่มของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีจำนวนมาก การจะหาผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาทดแทนรายที่ไม่ผ่านการอนุมัติก็ไม่ยาก

ยังเห็นภาพการร่วมทุนกับต่างชาติรายเดิม-รายใหม่ต่อเนื่อง

การร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยและต่างชาติยังคงมีให้เห็นอยู่เช่นเดิม เพียงแต่อาจจะไม่ได้มากมาย หรือเกิดขึ้นบ่อยครั้งเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ เพราะจำนวนของผู้ประกอบการที่มีการร่วมทุนกันนั้นมีมากขึ้น จนแทบจะหาความร่วมทุนของผู้ประกอบการรายใหม่ไม่ได้แล้ว แต่การร่วมทุนของผู้ประกอบการต่างชาติรายเดิมที่อยู่ในประเทศไทยยังคงมีต่อเนื่อง ไม่มีการถอนทุนหรือยกเลิกการรวมทุน ยกเว้นว่าผู้ประกอบการไทยมีปัญหาเอง ผู้ประกอบการไทยก็ยังคงต้องการผู้ประกอบการต่างชาติเข้ามาเป็นผู้ร่วมทุนเพื่อเป็นการการันตีเรื่องของคุณภาพของบริษัท และโครงการ รวมไปถึงเรื่องของการลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการในฝั่งของผู้ประกอบการไทยลง แม้ว่าจะต้องแบ่งผลประโยชน์ร่วมกันกับทางผู้ประกอบการต่างชาติก็ตาม แต่ก็ดีกว่าการแบกรับความเสี่ยงไว้ด้วยตนเองแบบ 100% ผู้ประกอบการต่างชาติก็ต้องการขยายการลงทุนเข้ามาในประเทศไทย ซึ่งพวกเขาทราบดีว่าผู้ประกอบการไทยนั้นมีความแข็งแกร่ง และมีความเข้าใจรวมไปถึงเชี่ยวชาญในตลาดภายในประเทศอยู่แล้ว อีกทั้งเรื่องของชื่อเสียงในตลาดประเทศไทยก็ได้รับการยอมรับอยู่แล้ว การเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยจึงเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการด้วยตนเอง ซึ่งมีความเสี่ยงมากกว่าชัดเจน ดังนั้นยังคงมีการร่วมทุนใหม่ๆ เกิดขึ้นแน่นอนในอนาคต ทั้งกับผู้ประกอบการทั้งไทยและต่างชาติรายเดิม และรายใหม่ที่จะเข้าในตลาดประเทศไทย

การขยายธุรกิจของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีต่อเนื่องจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทั้งในธุรกิจที่มีความเกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และที่ไม่เกี่ยวข้องกันเลย เช่น ดนตรีออแกไนเซอร์งานอีเวนต์ สุขภาพ พลังงานทดแทน เป็นต้น แต่ที่กำลังเป็นที่ต้องการ และมีแนวโน้มขยายตัวชัดเจน คือ โลจิสติกส์ พลังงานทดแทน และสุขภาพ ซึ่งเป็นธุรกิจที่สอดคล้องกับภาวการณ์ในปัจจุบันของประเทศไทย และของโลกในอนาคตอีกไม่กีปีข้างหน้า ประเทศไทยยังคงอยู่ในทำเลที่ดีในการขยายเครือข่ายการขนส่งสินค้าไปอีกหลายประเทศที่อยู่รอบประเทศไทยทั้งทางบก เรือ และอากาศ รวมไปถึงในภูมิภาคอื่นๆ ทั่วโลก ระบบการขนส่งสินค้าก็สะดวก รวดเร็วมากขึ้นทั้งทางรถไฟ และรถขนส่งสินค้าทางถนน

เชื่อคดีจีนสีเทากระทบกำลังซื้อจีนถูกต้องตามกฎหมาย-ต่างชาติในระยะสั้น

กำลังซื้อต่างชาติยังคงไม่กลับมาเหมือนเดิม โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่ยังคงติดปัญหาเรื่องของการเดินทางออกนอกประเทศที่ยังไม่สะดวกแบบก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 แต่เร่ิมมีทิศทางที่ดีขึ้นจากการที่ในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2565 รัฐบาลจีนมีการประกาศไม่ต้องมีการกักตัวสำหรับผู้ที่เดินทางมาจากต่างประเทศ และทางคณะกรรมการสุขภาพแห่งชาติจีนประกาศลดระดับโรคปอดอักเสบจากไวรัสโคโรนา โควิด-19 เป็นการติดเชื้อไวโรสายพันธุ์ใหม่ซึ่งเท่ากับเป็นการประกาศว่าการติดเชื้อไวรัสโคโรนา เป็นเพียงการติดเชื้อไข้หวัด และเป็นการประกาศเปิดประเทศให้มีการเดินทางเข้า-ออก ได้แบบปกติแล้ว หลังจากนี้คงต้องรอดูเรื่องของการจัดการภายในเรื่องของระบบขนส่งทั้งภายใน และนอกประเทศจีน โดยเฉพาะเรื่องของสายการบินที่ยังไม่กลับมาครอบคลุมแบบช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 ซึ่งยังคงต้องติดตามเรื่องของการออกนอกประเทศของชาวจีนอย่างต่อเนื่อง หากในช่วงเทศกาลตรุษจีนปี 2566 สามารถเดินทางออกนอกประเทศมาได้สะดวกขึ้น ก็จะเป็นข่าวดีสำหรับธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยแต่คาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2566 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนมากขึ้น ซึ่งตลาดคอนโดฯที่รอคอยกำลังซื้อของชาวจีน คงต้องรอต่อไปอีกระยะหนึ่ง

ขณะที่ชาวจีนที่เข้ามาดำเนินธุรกิจ หรืออยู่อาศัยในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ก็ยังคงซื้อคอนโดฯและบ้านในประเทศไทยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีเรื่องของชาวจีนหรือชาวต่างชาติที่ดำเนินธุรกิจสีเทา เป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินในประเทศไทยแล้วมีปัญหาถูกดำเนินคดี และตรวจสอบจนกลายเป็นประเด็นร้อนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งต่อมาเรื่องดังกล่าวได้ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่ดินหรือที่อยู่อาศัยของชาวจีน ที่ดำเนินธุรกิจแบบถูกต้องในประเทศไทยไปด้วยเช่นกัน เพราะอาจถูกตรวจสอบแหล่งที่มาของรายได้ หรือเงินที่นำมาซื้ออสังหาฯ และการใช้นิติบุคคลในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย แต่เชื่อว่าเมื่อเรื่องต่างๆคลี่คลาย และลดความร้อนแรงลง ก็คงมีการซื้อขายโดยใช้นิติบุคคลเหมือนเดิม ส่วนชาวต่างชาติอื่นๆที่เข้ามาซื้ออสังหาฯในประเทศไทย ยังคงเป็นกลุ่มที่ไม่ใหญ่มาก เมื่อเทียบกับกำลังซื้อของชาวจีน โดยทำเลที่เป็นที่สนใจของกำลังซื้อที่กลุ่มชาวต่างชาติอื่นๆยังคงอยู่ในหัวเมืองท่องเที่ยวชายทะเลต่างๆ อาทิภูเก็ต พัทยา  สมุย และเชียงใหม่ เป็นต้น ในขณะที่กำลังซื้อชาวจีนจะกระจายไปทั่วประเทศมากกว่าแบบชัดเจน

จับตาการเมืองปี66ตัวแปรสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ

ปี 2566 น่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องคอยจับตามอง และแก้ปัญหาเฉพาะหน้าไปอย่างต่อเนื่อง แบบช่วงปี 2565 ที่แม้ว่าจะมีปัญหาหลายอย่างทั้งภายในและภายนอกประเทศไทย แต่ผู้ประกอบการบางราย สามารถสร้างรายได้มากกว่าช่วงก่อนโควิด-19  และผู้ประกอบการหลายรายสามารถสร้างรายได้ที่เป็นบวกหรือมีกำไรที่ค่อนข้างมากแม้ว่าจะต้องผจญปัจจัยลบที่หลากหลายก็ตาม แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการไทยมีการปรับตัวและพยายามหาช่องทางการสร้างรายได้ต่อเนื่อง และปี 2566 จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง โดยเรื่องของเศรษฐกิจอาจจะไม่ใช่เรื่องใหม่ หรือมีปัจจัยพิเศษอะไรเข้ามาเป็นตัวแปรสำคัญ แต่เรื่องของการเลือกตั้ง และการเมืองในปี 2566 อาจจะต้องจับตาดูเป็นพิเศษ เพราะการแบ่งขั้วอำนาจ และฝ่ายทางการเมืองที่ค่อนข้างชัดเจน และมีความขัดแย้งกันรุนแรงในบางกลุ่มอาจทำให้เกิดปัญหาทางการเมืองได้ในอนาคต

“เศรษฐกิจของประเทศไทยในปี 2566 อาจจะต้องจับตาดูเรื่องของธุรกิจการท่องเที่ยว และการส่งออกซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เพราะการลงทุนภาครัฐบาลยังคงมีต่อเนื่อง ในขณะที่ภาคเอกชนก็เดินหน้าต่อเนื่องเช่นกัน การใช้จ่ายของครัวเรือนไทยก็เริ่มกลับมามีมากขึ้น จากการที่ราคาน้ำมันลดลง และราคาสินค้าจำเป็นหลายอย่างยังไม่ได้มีการปรับราคามากเกินไป ซึ่งถ้าประเทศต่างๆ ที่เป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเรื่องของการส่งออก และกลุ่มประเทศที่ประเทศไทยต้องการนักท่องเที่ยวมีภาวะเศรษฐกิจดีขึ้น อัตราเงินเฟ้อลดลง การส่งออกและการท่องเที่ยวของประเทศไทยอาจจะดีกว่าคิด และมีผลต่อเนื่องมาถึงภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยด้วยเช่นกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะขยายตัวดีขึ้นแน่นอนเมื่อเทียบกับปี 2565”