คอลลิเออร์สฯเผยภาพรวมตลาดคอนโดฯปี66 ผู้ประกอบการรายใหญ่รุกผุดโครงการใหม่กว่า 45,000 ยูนิต รวมมูลค่ากว่า 130,000 ล้านบาท เชื่อมาตรการรัฐยังเป็นปัจจัยบวกสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ซื้อ-ผู้ขาย คาดการณ์ทำเลกรุงเทพฯชั้นนอก–แนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจะมีคอนโดฯเปิดตัวมากสุด ด้านตลาดแนวราบยังคงโดดเด่นโดยเฉพาะตลาดบ้านหรูเกิน 20 ล้านบาท จับตามองตลาดอาคารสำนักงานอย่างใกล้ชิด คาดปี 66 -68 มีอุปทานใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จ เข้าสู่ตลาดอีกเกือบ 1 ล้านตารางเมตร ผู้ประกอบการหวั่นไม่สามารถดูดซับได้หมดตามแผน ธุรกิจโรงแรมมีแนวโน้มฟื้นตัว ขณะที่คลังสินค้าให้เช่า–นิคมอุตสาหกรรม ยังคงเป็นดาวเด่น คาดจีนเปิดประเทศนักท่องเที่ยวพุ่ง 25 ล้านคน แนะผู้ประกอบการเจาะลูกค้าคนไทยมากขึ้น–เพิ่มช่องทางขายผ่านแพลตฟอร์มให้ต่างชาติ ด้านดีลที่ดินแปลงใหญ่จะพลิกเป็นรูปแบบเช่าระยะยาว
คาดทำเลกทม.ชั้นนอก–แนวรถไฟฟ้าเส้นใหม่มีซัพพลายคอนโดฯใหม่เพียบ
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส(ประเทศไทย)จำกัด เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปี 2566 ว่า จะกลับมาคึกคักด้วยอุปทานเปิดใหม่กว่า 45,000 ยูนิต มูลค่าการพัฒนากว่า 130,000 ล้านบาทและตลาดยังคงขับเคลื่อนด้วยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งเห็นถึงสัญญาณที่ดีตั้งแต่ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2565 ที่ผ่านมา หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยเริ่มผ่อนคลายชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยมากขึ้นรวมถึงปัจจัยบวกในเรื่องที่การธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตัดสินใจไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Loan to Value : LTV)ซึ่งมีผลต่อเนื่องมาตั้งแต่วันที่20 ตุลาคม 2564 และสิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ที่ผ่านมาเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่โควิด-19 ระบาด และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปีพ.ศ. 2566 ซึ่งได้รับการปรับลดลงในอัตรา15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ ที่ผ่านการเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565 ที่ผ่านมา ไปเป็นที่เรียบร้อย ตามข้อเสนอของกระทรวงการคลัง และมาตราการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่อยู่อาศัยปีพ.ศ. 2566 ลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้านมือ 1 และมือ 2) เฉพาะราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาคึกคักมากขึ้นอีกครั้งในปี 2566 ส่งผลให้ผู้พัฒนามีความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียมว่าจะมีการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อดีขึ้น จึงเร่งดำเนินการเตรียมความพร้อมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 กันอย่างคึกคัก
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯคาดการณ์ว่า อุปทานเปิดตัวใหม่ในปี 2566 อาจปรับตัวมาอยู่ที่ประมาณ 45,000 ยูนิต ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในปีก่อนหน้าประมาณร้อยละ 8.6 ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกหรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง – ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา และทำเลย่านบางนา ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างคึกคักในปี 2566
ตลาดแนวราบยังคงโดดเด่นโดยเฉพาะตลาดบ้านหรูเกิน 20 ล้านบาท
สำหรับตลาดแนวราบในปี 2566 แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯคาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นตลาดดาวเด่นของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดบ้านหรูในระดับราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ผู้พัฒนารายใหญ่ยังคงเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาแนวราบมากขึ้นและมองหาทำเลใหม่ๆ เพื่อที่จะเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่สำคัญ โดยเฉพาะในพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(Eastern Economic Corridor : EEC)และจังหวัดใหญ่ๆ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ตเป็นต้น
อย่างไรก็ตามแม้ว่าภาวะเศรษฐกิจโดยภาพรวมจะยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง บ้านก็ยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ซึ่งคาดการณ์ว่า ยอดขายและการเปิดตัวโครงการใหม่ตลาดแนวราบในปี 2566 จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(SET)
จับตาตลาดสำนักงานอุปทานปรับสูงขึ้นเป็นมากกว่า 10 ล้านตร.ม.เป็นครั้งแรก
สำหรับตลาดพื้นที่สำนักงานในปี 2566 เป็นตลาดที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดเนื่องจากคาดการณ์ว่าในปี 2566 -2568 จะเป็นช่วงเวลาที่มีอุปทานใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเข้าสู่ตลาดอีกเกือบ 1 ล้านตารางเมตร(ตร.ม.) ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานในประเทศไทยพอสมควร หากพื้นที่สำนักงานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหล่านั้นไม่สามารถดูดซับได้อย่างที่คาดการณ์ไว้
ทั้งนี้ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2565 อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 9.601 ล้านตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 4.5 ขณะที่อัตราการเช่าโดยรวมปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้ามาอยู่ที่ร้อยละ 89.2 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 4.6 เนื่องจากอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ที่เปิดในปีที่ผ่านมาหลายอาคารยังคงมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในปีที่ผ่านมามีแนวโน้มที่ดีขึ้นตั้งแต่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีและส่วนใหญ่ยังคงมาจากกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน และธุรกิจโค เวิร์คกิ้ง สเปซ และการย้ายพื้นที่อาคารสำนักงานเพื่อการลดต้นทุนในการประกอบธุรกิจ ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯพบว่าในปีที่ผ่านมาผู้เช่าบางส่วนยังคงมีความต้องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่แต่ขณะเดียวกันมีความต้องการขอปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลงจากเดิม ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารสำนักงานมีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้นเพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร
ธุรกิจโรงแรมมีแนวโน้มฟื้นตัว คาดจีนเปิดประเทศนักท่องเที่ยวพุ่ง 25 ล้านคน
สำหรับภาพรวมตลาดโรงแรมในประเทศไทยในปี 2566 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ทิศทางว่า การฟื้นตัวด้านการท่องเที่ยวของไทยหลังการเปิดประเทศเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญต่อธุรกิจโรงแรมมีแนวโน้มฟื้นตัว โดยในปี 2566 การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ตั้งเป้าหมายจำนวนนักท่องเที่ยว ต่างชาติ กรณีฐาน 18 ล้านคน และถ้ารัฐบาลจีนเปิดให้ชาวจีนเดินทางระหว่างประเทศได้ จะไปสู่เป้าหมายกรณีดีที่สุดที่ 25 ล้านคน โดยสัญญาณจากจีนขณะนี้เป็นไปในทิศทางที่ดี ซึ่งหากเป็นไปตามคาดการณ์จะส่งผลดีต่อธุรกิจท่องเที่ยวและบริการในประเทศไทยเป็นอย่างมาก
ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า–นิคมอุตสาหกรรม ยังคงเป็นดาวเด่น
สำหรับภาคธุรกิจอุตสาหกรรม คลังสินค้าให้เช่า และนิคมอุตสาหกรรม มองว่าจะยังคงเป็นอีกดาวเด่นที่สำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งประเภทในปี 2566 อย่างต่อเนื่องจากในปี 2565 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะคลังสินค้าให้เช่า ความต้องการคลังสินค้าคุณภาพสูงรวมถึงศูนย์กระจายสินค้าและโรงงานของกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซและผู้ประกอบการในกลุ่มคอนซูเมอร์ที่ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ในปี 2563 เป็นต้นมา ยังมีความต้องการอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ พบว่า ณ สิ้น ปี 2565 คลังสินค้าและโรงงานรวมถึงศูนย์กระจายสินค้ามียอดการเช่าสัญญาใหม่มากกว่า 250,000 ตารางเมตร โดยพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาด ยังสามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้เป็นอย่างดี และยังคงไม่ปรับลดเป้าผลประกอบการในปีนี้
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า ทิศทางธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานในปี 2566 จะยังสามารถเติบโตได้ดี ความสนใจเช่าพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จ (Built-to-Suit) และ Warehouse Farm ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้ประกอบการต่างชาติยังมีความสนใจจะลงทุนในหลากหลายอุตสาหกรรมในประเทศไทยอยู่มาก บวกกับความต้องการในภาคการส่งออกสินค้าหลายกลุ่ม เช่น ธุรกิจแปรรูปอาหาร ธุรกิจเกี่ยวกับอุปกรณ์ทางการแพทย์เครื่องมือแพทย์และเวชภัณฑ์ ธุรกิจออกแบบและผลิตบรรจุภัณฑ์
แนะผู้ประกอบการเจาะลูกค้าคนไทยมากขึ้น–เพิ่มช่องทางขายผ่านแพลตฟอร์มให้ต่างชาติ
อย่างไรก็ตามแม้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ที่ผ่านมาภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องเผชิญกับข่าวของกลุ่มทุนสีเทาจากจีน ซึ่งส่งผลให้มีการทิ้งดาวน์และไม่เข้าโอนกรรมสิทธิ์ของนักลงทุนชาวจีนเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะตลาดบ้านจัดสรรระดับบน ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ มองว่าทิศทางของลูกค้าต่างชาติอาจมีแนวโน้มที่ดีขึ้นกว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่ยังคงไม่กลับไปเหมือนหรือใกล้เคียงกับในช่วงก่อนการแพร่ระของไวรัสโควิ-19 ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องใช้เวลา เนื่องจาก ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าว ไม่เพียงแต่ทำลายระบบทางเศรษฐกิจไทยเท่านั้น แต่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดเจน แต่ในปี 2566 จากปัจจัยบวกมาตรการเปิดประเทศจากทางภาครัฐฯ ในช่วงที่ผ่านมา ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยได้สะดวกมากขึ้น และการเปิดประเทศและมาตราการผ่อนคลายของจีน จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญให้กำลังซื้อต่างชาติที่ยังคงมองเห็นโอกาสการลงทุนในประเทศไทย สามารถเดินทางเข้ามาซื้อ ทำสัญญา และโอนกรรมสิทธิ์ได้สะดวกมากขึ้นในปี 2566 ซึ่งมองว่าผู้พัฒนาควรเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทยให้มากขึ้น และสำหรับกำลังซื้อต่างชาติควรเพิ่มช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มเอเจนท์ต่างๆ หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายอีกช่องทางในภาวะที่กำลังซื้อต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้อย่างปกติ
ดีลที่ดินแปลงใหญ่จะเป็นรูปแบบเช่าระยะยาว
สำหรับดีลการซื้อขายที่ดินราคาสูงในพื้นที่ใจกลางเมืองในปี 2566 มองว่าอาจมีเกิดขึ้นบ้าง แต่ส่วนใหญ่อาจเกิดขึ้นในพื้นที่รอบใจกลางเมืองเนื่องจากราคาเสนอขายยังไม่สูงมากเหมือนในย่านใจกลางเมือง (CBD) ซึ่งผู้พัฒนาที่ซื้อไปยังสามารถนำที่ดินมาพัฒนาโครงการได้ด้วยระยะคืนทุนที่ไม่นานมากนัก แต่มองว่าดีลการซื้อขายโรงแรม หรือการเทกโอเวอร์โครงการหรือกิจการ จะยังคงเป็นภาพที่อาจจะเห็นมากขึ้นในปี 2566 และสำหรับดีลที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมืองจะเป็นในรูปแบบเช่าระยะยาวเป็นส่วนใหญ่
