TERRA BKK จัดงานสัมมนา TERRA HINT: ECONOMIC HACK 2023 ติดปีกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 โดยรวมกูรูด้านเศรษฐกิจไทย – จีน, อสังหาฯ, การเงินและการลงทุน มีวิเคราะห์แนวโน้มสัญญาณเศรษฐกิจไทยปี 2566 ที่คาดว่าจะฟื้นตัว หนุนภาคอสังหาฯไทยให้กลับสู่ฐานเดิมก่อนเกิดโควิด-19 รับสัญญาณบวกด้านการลงทุนเอกชน โดยเฉพาะทุนต่างชาติในกลุ่มธุรกิจ EV

ดร.พิสิทธิ์ พัวพันธ์ ผู้อำนวยการกองนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง กล่าวว่า แนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2566 ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) คาดว่าจะขยายตัวในช่วง 3.2 – 3.8% โดยมีปัจจัยหนุนมาจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว ซึ่งคาดว่าปีนี้จะมีจำนวนนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศเดินทางเข้ามาในเมืองไทยประมาณ 27.5 ล้านคนเพิ่มขึ้นกว่า 1 เท่าตัวเมื่อเทียบกับปี2565ที่มีจำนวน11.2ล้านคน  โดยในช่วงเดือนมกราคมที่ผ่านมาตัวเลขนักท่องเที่ยวอยู่ที่2.14 ล้านคนสูงกว่าเป้าที่ตั้งไว้ที่1.8 ล้านบาท

ทั้งนี้จะช่วยสร้างเม็ดเงินในระบบให้กับธุรกิจท่องเที่ยว ธุรกิจบริการ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ทำให้กลุ่มคนทำงานในภาคธุรกิจดังกล่าวมีกำลังซื้อในการจับจ่ายเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันก็ยังสามารถดึงดูดลูกค้าจีนเข้ามาซื้อสังหาริมทรัพย์ในไทยได้เพิ่มขึ้นจากช่วงสถานการณ์โควิด-19

อย่างไรก็ตามตัวเลขยอดใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติต่อรายในปีนีอาจจะลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิดที่สูงถึง 5 หมื่นบาทต่อราย คาดว่าปีนี้จะอยู่ที่ 4.4 หมื่นบาทต่อราย นอกจากนี้ยังได้รับปัจจัยหนุนจากการลงทุนของภาครัฐ และการปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องของการบริโภคและการลงทุนภาคเอกชน

ด้านปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจในปีนี้ คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนซึ่งอยู่ในระดับสูง ที่อาจกระทบโดยตรงต่อกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มเปราะบาง ซึ่งมีจำนวนประมาณ13-14ล้านคนที่อยู่ในฐานข้อมูลของกระทรวงการคลัง

ส่วนทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ประเมินว่า ภาพรวมยังสามารถเติบโตได้ตามคาดการณ์เศรษฐกิจที่เติบโต โดยในส่วนของกระทรวงการคลังมีนโยบายกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯทั้งอุปสงค์และอุปทานที่ขยายตัวในภาวะชะลอตัวลง แต่โดยรวมมีทิศทางฟื้นตัวจากปีก่อน ที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ หลังเร่งเปิดตัวในช่วงไตรมาส2และ3 ขณะที่สินเชื่อปล่อยฝหม่ลดลงเล็กน้อยจากกลุ่มบ้านแนวราบ

ดร.ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 จะเป็นการปรับเข้ามาสู่ฐานเดิม จากปี 2565 ที่ตลาดอสังหาฯมีการฟื้นตัวค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการผ่อนปรน LTV รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง และอัตราดอกเบี้ยต่ำ ทำให้ลูกค้าเร่งซื้อและเร่งโอนภายในปี 2565

ขณะที่ปี 2566 ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯ อาจจะชะลอตัวลงและยังไม่กลับมาคึกคักเหมือนช่วงก่อนเกิดโควิด-19 โดยจะเป็นการเติบโตแบบ Organic Growth ในอัตรา 4-5 % ภายใต้การคาดการณ์ว่าแนวโน้ม GDP ปีนี้จะโตแค่ 3% และการบริโภคโต 4% โดยมีปัจจัยบวกจากการเปิดประเทศทำให้มีเม็ดเงินไหลเข้ามาจากภาคการท่องเที่ยวและบริการมากขึ้น ขณะเดียวกันปัจจุบันประเทศไทยกลายเป็นเป้าหมายสำคัญของการย้ายฐานผลิตเข้ามาลงทุนของต่างชาติ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาความขัดแย้งของสหรัฐฯ – จีน โดยเฉพาะการเข้ามาของธุรกิจยานยนต์ไฟฟ้า (EV) จากจีน และกระแสการเปลี่ยนแปลงของสังคมเมือง ความเจริญกระจายตามภูมิภาคต่างๆ ทำให้จังหวัดหัวเมืองรองเกิดความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่มากขึ้น ซึ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะกลางถึงระยะยาว โดยเฉพาะในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเอื้อสิทธิประโยชน์ด้านการลงทุนให้กับนักลงทุน

ส่วนปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบกับภาคอสังหาฯ คือ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ซึ่งล่าสุดได้ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายขึ้นมาถึง1% ขณะทีาดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้น90 BPS รวมทั้งธปท.ได้ยกเลิกมาตรการผ่อยคลายLTV ทำให้ผู้บริโภคกู้เงินได้น้อยลง

ทั้งนี้คากการณ์ว่ายอดขายบ้านในปี2566 จะเติบโตน้อยลงมาอยู่ที่10-15%หรือประมาณ 1.5-2.5 แสนล้านบาท โดยเฉพาะยอดขายในช่วงไตรมาสแรกคาดว่าจะลดลงเมื่อเทียบกับไตมาสที่ผ่านมาและลดลงจากช่วงเดียวกันของปี2565

 นายมนาเทศ อันนวัฒน์ ผู้จัดการใหญ่ (President) บริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด จำกัด กล่าวว่า บริษัทได้เดินหน้าดำเนินการตามแผนยุทธศาสตร์เพื่อเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวและนักลงทุนชาวต่างชาติกลุ่มที่มีศักยภาพสูงเดินทางเข้ามาพำนัก หรือท่องเที่ยวในประเทศไทย อาทิ จีน ญี่ปุ่น อเมริกา อังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมัน โดยมุ่งเน้นไปที่การมอบสิทธิประโยชน์ที่เหนือระดับ (Exclusive Privileges) เพื่อยกระดับการให้บริการ และเพื่อขยายฐานสมาชิกครอบคลุมไปทุกภูมิภาคทั่วโลก

โดยในปี 2565 บริษัทมีรายได้จากการจำหน่ายบัตรสมาชิก 4,052 ล้านบาท และรายได้ต่อภาคธุรกิจต่อเนื่องจากการเดินทางเข้าประเทศของสมาชิก 1,053 ล้านบาท

ปัจจุบันบริษัทมีจำนวนสมาชิกกว่า 22,000 คน โดยตั้งเป้าหมายในปี2566 จะเพิ่มจำนวนสมาชิกอีก10,000 ใบ สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตของ การพำนักระยะยาว ในประเทศไทยได้เป็นอย่างดี

ส่วนการท่องเที่ยวพำนักระยะยาว (Long Stay) นั้นเป็นหนึ่งในรูปแบบการท่องเที่ยวที่ได้รับความสนใจมาก ซึ่งในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19  พบว่าคนกลุ่ม High Net Worth Individual (HNWI) ในประเทศจีนและอินเดีย มีการย้ายออกจากประเทศมากที่สุด และหลังเกิดโควิด-19 จะเห็นพฤติกรรมการเดินทางของกลุ่ม Millennials ที่หันมาเน้นด้านคุณภาพของการใช้ชีวิต มีอิสระทางการเงิน และมี Mobility ที่สูง ดังนั้นบริษัทฯ ได้มองเห็นศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจ จึงได้กำหนดเป้าหมายหรือภาพในอนาคตขององค์กรในการปรับเปลี่ยนธุรกิจ ที่สามารถให้บริการกับกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายมากขึ้น รวมทั้งการสรรหาพันธมิตรทางธุรกิจที่มีศักยภาพในตลาดกลุ่มเป้าหมาย

นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด (TerraBKK.com) กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นจะเป็นส่วนสำคัญหนุนให้ตลาดอสังหาฯสามารถเติบโตเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกำลังซื้อจากกลุ่มธุรกิจท่องเที่ยว ร้านอาหาร การบริการและการบินที่กลับมาฟื้นตัว

โดยข้อมูลจาก TerraBYTE แอปพลิเคชั่น พบว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2566 มีทิศทางเติบโตได้ดี โดยเฉพาะบ้านแนวราบระดับราคา 10-25 ล้านบาท ซึ่งเป็นลูกค้าที่มีรายได้สูง มีเงินออม และได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยและมีความต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย สอดคล้องกับข้อมูลในปี 2565 ที่พบว่า บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-25 ล้านบาท มีการเปิดตัวใหม่ประมาณ 25% และทำยอดขายเติบโตได้ประมาณ 15%

ส่วนกลุ่มทาวน์โฮม ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ยังสามารถเติบโตได้ดี จากจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อย ขณะที่ยอดขายเติบโตประมาณ 7-10%

สำหรับความเสี่ยงของตลาดบ้านเดี่ยวราคา 25 ล้านบาทขึ้นไปในปัจจุบันพบว่า มีการเปิดตัวมากจนเกิดอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) ขณะที่กลุ่มทาวน์โฮมราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป มีการเปิดตัวมากเช่นเดียสกัน แต่อัตราการขายชะลอลงอย่างเห็นได้ชัด

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2566 มองว่ายังอยู่ในช่วงฟื้นตัวโดยการเปิดตัวโครงการใหม่ยังไม่มากนัก สวนทางกับคอนโดฯลักชัวรี ราคามากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ที่ปัจจุบันยังขายทำได้ช้าอยู่

สำหรับเทรนด์ตลาดอสังหาฯในปีนี้ ลูกค้าส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับ Well-Being มากขึ้น คาดว่าในปีนี้จะเริ่มเห็นพฤติกรรม digital detox คือ พฤติกรรมที่ผู้คนจะเว้นจากการใช้เทคโนโลยีชั่วคราวสู่โลกออฟไลน์มากขึ้น เลือกการเสพสื่อออนไลน์ในเฉพาะเรื่องที่สนใจเท่านั้น โดยหันมาสนใจกับคุณภาพชีวิต สิ่งแวดล้อม สังคม และสุขภาพจิตตนเองมากขึ้น

อย่างไรก็ดีการกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯปี 2566 กลับมาฟื้นตัวได้ทันที ภาคธนาคารควรปรับเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่านการขยายระยะเวลาผ่อนชำระให้นานขึ้นเป็นสูงสุด 35-40 ปี จะช่วยลดผลกระทบของแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นได้ เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท