ภายหลังจากที่กระทรวงปกป้องการเงินและนวัตกรรมแห่งรัฐแคลิฟอร์เนีย ประกาศปิดกิจการของ Silicon Valley Bank(SVB) เมื่อวันที่ 10 มีนาคม 2566 ที่ผ่านมา สาเหตุมาจากการปรับขึ้นดอกเบี้ยของระบบธนาคารกลางสหรัฐ(Federal Reserve (System) หรือ Fed)ในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ราคาตลาดตราสารหนี้ที่เคยซื้อมาเดิมปรับลดลง ทำให้ SVB ขายตราสารหนี้ในราคาต่ำกว่าทุนอย่างมีนัย จนประสบผลขาดทุนทันทีราว 6.24 หมื่นล้านบาท จากการจำหน่ายสินทรัพย์แบบเร่งด่วน (หรือ Fire Sale Loss) และนำไปสู่การขายหุ้นเพิ่มทุน 2.25 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ
อย่างไรก็ตาม การประกาศเพิ่มทุนทำให้ผู้ฝากเงินตกใจ อีกทั้ง Founders Fund มีการแนะนำให้ Venture Capital ต่าง ๆ ให้ถอนเงินออกจาก SVB อย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ SVB เผชิญกับปัญหาสภาพคล่องอย่างรุนแรงและนำไปสู่ปัญหาในปัจจุบัน
ล่าสุด (13 มีนาคม 2566) Fed ประกาศจัดตั้ง “Bank Term Funding Program” (BTFP) เพื่อปกป้องสถาบันการเงินอื่นๆ ไม่ให้ได้รับผลกระทบจากกรณีของ SVB ซึ่งช่วยลดความกังวลของนักลงทุนเป็นอย่างมาก ทำให้คาดว่าจะสามารถควบคุมสถานการณ์ได้และจะไม่เกิดการลุกลามไปยังภาคธนาคารและส่วนอื่น
ซึ่งกระแสดังกล่าวได้ทำให้หลายฝ่ายหวั่นใจเกรงว่าจะมีผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศไทย โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯที่หลังจากวิกฤติโควิด-19 คลี่คลาย ก็เริ่มจะฟื้นตัวขึ้นมาบ้างแล้ว ซึ่งได้สัมภาษณ์ผ่าน 3 นายกสมาคมอสังหาฯ
เชื่อปัญหา SVB จบภายใน 1 สัปดาห์
โดย นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI และนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า หากย้อนไปเมื่อ 3 เดือนที่ผ่านมา ก็เกิดเหตุการณ์เช่นนี้ที่ประเทศเวียดนาม แต่กรณีของ SVB ถือว่าแอคชั่นเร็ว และคาดว่าปัญหาน่าจะจบภายใน 1 สัปดาห์ แต่ก็จะมีข้อดีท่ามกลางข่าวร้ายคือ ผลกระทบดังกล่าวยังห่างไกลต่อประเทศไทย และไม่เกิดเหตุการณ์ซ้ำรอยกรณีซับไพร์ม แต่ในวิกฤติดังกล่าวคาดว่าจะส่งผลบวกต่อการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่ระบบธนาคารกลางสหรัฐ(Fed)อาจจะปรับขึ้นในระดับต่ำอยู่ที่ 0.25% จากเดิมคาดการณ์จะปรับที่ 0.5% ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) คงต้องมีการติดตามสถานกาณณ์อยู่แล้ว ซึ่งจะทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการและผู้ซื้ออสังหาฯไม่เพิ่มขึ้นมาก
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบบ้างหลังจากที่ธปท.ไม่ผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) มียอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 20% ส่วนดอกเบี้ยกระทบไม่มาก เพราะผู้ประกอบการยังมีโปรโมชั่นตรึงดอกเบี้ยให้ลูกค้า และเชื่อว่าทั้งปีนี้ธุรกิจคอนโดฯเริ่มจะฟื้นตัวดีขึ้น เมื่อรวมกับแนวราบแล้ว คาดว่าทั้งปีภาพรวมตลาดจะมีอัตราการเติบโตประมาณ 10-15%
ทั้งนี้หลังจากที่มีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ขึ้นมา สมาคมฯได้เตรียมที่จะเข้าพบรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อ เพื่อเตรียมจะเสนอให้พิจารณาเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯมากขึ้น ในประเด็นดังนี้
1.ขอให้ผ่อนคลายมาตรการ LTV อีก 1-2 ปี ( ปี 2567-2568) เพราะตลาดเก็งกำไร ในปัจจุบันไม่มีแล้ว
2.ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%
3.กำหนดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราเดียวกันเหมือนกับภาษีมูลค่าเพิ่ม(Vat) เพราะที่ดินแต่ละประเภทมีการราคาประเมินกำหนดไว้อยู่แล้ว
4.ผ่อนปรนการให้วีซ่าระยะยาวของต่างชาติให้เท่ากับราคาคอนโดมิเนียม เช่น ซื้อ 3 ล้านบาท ได้วีซ่า 3 ปี, ซื้อ 5 ล้านบาท ได้วีซ่า 5 ปี ซื้อ 10 ล้านบาท ได้วีซ่า 10 ปี, ซื้อ 20 ล้านบาท ได้วีซ่า 20 ปี ซื้อ 100 ล้านบาท ได้วีซ่า 100 ปี เป็นต้น
5.ขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินสำหรับต่างชาติจาก 30 ปี เป็น 30+30+30 ปี หรือ 50 ปี
โดยมองว่าธุรกิจอสังหาฯยังมีความสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจและต่างชาติก็เป็นอีกหนึ่งตลาดที่สำคัญ
“หากเป็นไปได้ก็อยากให้รัฐบาลชุดใหม่ ต่อมาตรการ LTV ประมาณ 2 ปี ซึ่งคงต้องมีการเข้าไปพูดคุยกันอีกครั้ง หลังจากที่มีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่แล้ว ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง นั้นส่วนใหญ่ไม่ค่อยเดือดร้อน เพราะผู้ประกอบการสามารถอัดโปรโมชั่นช่วยได้ ด้านลูกค้าจีนหลังเปิดประเทศเมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา พบว่าลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงนั้นยังไม่มา ส่วนใหญ่เป็นเอเจนท์มากกว่า เพราะการอนุมัติขอวีซ่าจากประเทศจีนไปยังต่างประเทศยังยากอยู่”นายพีระพงศ์ กล่าว
ประเทศไทยอาจรับอานิสงส์จาก Fed ปรับดอกเบี้ยระดับต่ำ
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากกรณีของ SVB ยังคงห่างไกลประเทศไทย เพราะทาง Fed ก็พยายามแก้ไขปัญหาดังกล่าวอยู่ ซึ่งอาจจะมีผลดีต่อประเทศไทยเรื่องที่ Fed อาจปรับอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับต่ำ และอาจทำให้ค่าเงินดอลลาร์สหรัฐอ่อนตัวลง ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านไม่มีภาระเพิ่มสูงมาก ทั้งนี้จากไม่มีการผ่อนปรนมาตรการ LTV ทำให้ตลาดแนวราบชะลอตัวในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา คาดว่าทั้งปีจากปัจจัยลบยังคงอยู่ทั้งหนี้ครัวเรือน, LTV และอัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ทำให้ตลาดหดตัวจากปีก่อนหน้า เพราะดีมานด์ถูกดูดซับไปแล้วเมื่อปี 2565 ที่ผ่านมา จากการที่รัฐบาลประกาศมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนให้เพียง 1%
“หากมีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ สมาคมฯก็มีข้อเสนอให้พิจารณาทบทวน เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เพราะมองว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวเต็มที่ในปี 2568 โดยขอให้ผ่อนปรนมาตรการLTV อีก 1-2 ปี ลดอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบขั้นบันได เช่น 50% 25% และกลับมาเก็บ 100% ในปี 2568 รวมถึงให้ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%ในบ้านทุกระดับราคา จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท และขยายเวลาให้ต่างชาติสามารถเช่าอสังหาฯจากเดิม 30 ปี เป็น 50 ปี” นายวสันต์ กล่าว
คาด Fed อุ้มปัญหาไว้ทั้งหมด
ด้านนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า หลังจากเกิดเหตุการณ์ดังกล่าของ SVB ก็มีเสียงวิจารณ์ออกมา 2 กระแส คือ 1.ทั้ง 2 สถานบันการเงินที่ล้มในสหรัฐฯยังไม่ใช่สถาบันการเงินที่ใหญ่ 2.มีโอกาสล้มละลาย แต่โดยภาพรวมแล้วเชื่อว่า Fed น่าจะอุ้มปัญหาไว้ทั้งหมด ซึ่งขณะนี้ยังไม่สามารถให้คำตอบได้ เพราะยังห่างไกลจากประเทศไทย และเป็นสเกลที่ใหญ่ หาก Fed ชะลออัตราการขึ้นของดอกเบี้ย ก็เชื่อว่าจะไม่รุนแรง
