ผู้ว่ากทม.เผยเร่งเดินหน้าพัฒนาผังเมือง ระบุปัญหาที่ดินใกล้แนวรถไฟฟ้าราคาพุ่งสูง แต่ผู้อยู่อาศัยมีแต่คนรวย ส่วนคนจนถูกเตะออกนอกเมือง สะท้อนไม่สามารถแก้ปัญหาการอยู่อาศัยได้จริง ด้านกฎหมายมีปัญหา–ช่องโหว่ ผู้นำมาใช้ในทางที่ผิด สีของผังเมืองไม่สอดคล้องการดำเนินชีวิต เตรียมเรียกผู้ประกอบการ–ผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ร่วมหารือออกแบบหลักเกณฑ์พัฒนาเมืองที่สอดคล้องกับความต้องการ หนุน FAR Bonus ช่วยเดินหน้าการพัฒนาที่อยู่อาศัย ต่อยอดคุณภาพชีวิตให้คนเมือง ล่าสุดเพิ่มช่องทางแจ้งคอรัปชั่น นำร่องนโยบาย OSS : การขออนุญาตก่อสร้าง ผ่านระบบออนไลน์ ฟุ้งจะช่วยทำรีวิวโครงการให้ผู้ประกอบการ หวังรับรู้ถึงจุดอ่อนและปัญหา ส่วนปัญหา BTS พร้อมร่วมเจรจา ลดปัญหาความเดือดร้อนประชาชน ด้านปัญหาหนี้สินยังเป็นข้อกังวลที่ยังไม่สามารถหาข้อยุติได้

ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร(กทม.) กล่าวเปิดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2566 ภายใต้หัวข้อ “อส้งหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2023” ซึ่งจัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย พร้อมปาฐกถาพิเศษ ในหัวข้อเรื่อง “ผังเมืองและหน่วยงานภาครัฐจะสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร” ว่า การปรับปรุงผังเมืองยังเป็นงานที่ต้องมีการเดินหน้าต่อเนื่อง ซึ่งกทม. มีการทำงานร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง เพื่อร่วมกันปรับปรุงและวางแผนการทำผังเมืองใหม่ให้สอดคล้องกับภาวะของการใช้ชีวิตของคนในปัจจุบัน โดยเฉพาะการใช้ชีวิตในกรุงเทพฯที่เป็นเมืองหลวงที่มีความหนาแน่นมากที่สุดในประเทศไทย เป็นแหล่งงาน และที่อยู่อาศัยที่สำคัญของประเทศ ซึ่งมีความจำเป็นที่จะต้องปรับปรุงและพัฒนาเมืองให้มีประสิทธิภาพอย่างต่อเนื่อง เพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในกับคนที่อาศัยและทำงานอยู่ในเมือง

โดยทางกทม.พร้อมเดินหน้าในการพัฒนาและปรับปรุงผังเมืองที่สามารถดูแลคุณภาพชีวิตของคนเมืองให้ดียิ่งขึ้น ทั้งการกำหนดพื้นที่เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่จะเสริมคุณภาพชีวิตให้กับคน และคนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่แพงได้ ประกอบกับการพัฒนาเส้นทางการคมนาคมและการเดินทางในเมืองต้องมีการเข้าถึงในพื้นที่ต่างๆอย่างสะดวก สามารถเชื่อมต่อการเดินทางได้หลากหลายประเภท เพื่อสร้างศักยภาพของพื้นที่และเสริมคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยของคนเมืองให้ดีขึ้น

“ผังเมืองไม่สามารถสร้างดีมานด์ได้ แต่ดีมานด์สามารถสร้างผังเมืองได้ ซึ่งในอนาคตเมืองจะมีการเติบโตมากขึ้น คาดว่าจะมีประชากรอยู่อย่างหนาแน่นแน่นอน เชื่อว่าเทรนด์โลกในอนาคตธุรกิจอสังหาฯต้องไปต่ออย่างแน่นอน”ดร.ชัชชาติ กล่าว

ดร.ชัชชาติ กล่าวว่า ในครั้งนี้คงมีอยู่ 2 ประเด็นที่กล่าวถึง คือปัญหาของผังเมืองและการแก้ไขปัญหาผังเมือง โดยผังเมืองในกทม.ปัจจุบันแบ่งเป็น 4 ผัง จากในอดีตมี 6 ผัง โดยพบว่าผังสีแดง เช่น เขตสายไหม เขตคลองสามวา เป็นเขตที่มีประชากรหนาแน่นสูงสุดของกรุงเทพฯ และผังสีเขียว จะมีประชากรหนาแน่นน้อย

ทั้งนี้ปัญหาผังเมืองไม่ได้บอกชัดเจน แต่บอกว่าสามารถสร้างได้สูงสุดเท่าไหร่และปัจจุบันกลายเป็นตัวกำหนดราคาที่ดินมากกว่ากำหนดประเภทของที่อยู่อาศัย สังเกตได้ว่าปัจจุบันมีคอนโดฯกระจายไปทั่วกทม.ซึ่งก็จะมีปัญหาในเรื่องการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต โดยที่ดินที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าจะมีราคาพุ่งสูง แต่ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณแนวรถไฟฟ้ากลับเป็นผู้ที่มีฐานะทางการเงิน ขณะที่คนจนกลับต้องกระจายออกไปอยู่นอกเมืองมากเมือง และยิ่งเกิดวิกฤติโควิด-19 xประชากรก็ยิ่งออกไปนอกเมืองมากขึ้นอีก และทาวน์เฮาส์จึงทางเลือกมากขึ้น ทำให้สะท้อนออกมาว่า การมีรถไฟฟ้านั้นไม่สามารถแก้ไขปัญหาการอยู่อาศัยได้จริง ส่วนกฎหมายก็มีปัญหา มีช่องโหว่ มีผู้นำมาใช้ในทางที่ผิด ซึ่งก็มีผลกระทบ

“ในสมัยก่อน บ้านกับที่ทำงานจะอยู่ใกล้กัน แต่ปัจจุบันที่อยู่อาศัยกระจายออกไปนอกเมืองมากขึ้น คนจนถูกเตะออกไปอยู่นอกเมืองหมด เพราะซื้อบ้านในตัวเมืองไม่ไหว คนในเมืองจึงมีแต่กลุ่มคนมีฐานะ และไม่ค่อยมีคนหนุ่มสาวอยู่ เช่น เขตสัมพันธวงศ์ ส่วนใหญ่มีแต่ผู้สูงอายุอยู่ ความหนาแน่นต่ำ แต่ความแออัดสูง เพราะการเดินทางลำบาก ถนนค่อนข้างแคบ”ดร.ชัชชาติ กล่าว

อีกทั้งความไม่ต่อเนื่องของผังเมือง ความไม่สอดคล้องกันระหว่างสีข้อกำหนดใช้พื้นที่และลักษณะการดำเนินชีวิตและธุรกิจของประชาชน หากเอาผังเมืองของกรุงเทพฯกับสมุทรปราการมาต่อกัน จะเห็นความไม่ต่อเนื่อง ผู้ที่ไปซื้อที่อยู่อาศัยจะไม่ทราบว่าฝั่งตรงข้ามคือที่ดินในเชิงพาณิชย์ (จ.สมุทรปราการ) ถือเป็นข้อขัดแย้งของผังเมืองกับที่อยู่อาศัยโดยที่ปัจจุบันนี้มีปัญหามากที่สุดคือ พุทธมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กระจายคลังสินค้า ซึ่งผังเมืองไม่เอื้อ นี่คือปัญหาของความไม่สอดคล้องกันระหว่างสีข้อกำหนดการใช้พื้นที่และลักษณะการดำเนินชีวิต และธุรกิจของประชาชน  รวมไปถึงถนนที่ไม่ได้ก่อสร้างตามที่ผังเมืองวางไว้ ที่แล้วเสร็จเพียง 1.5% โดยเฉพาะการก่อสร้างถนนสายรอง(เส้นเลือดฝอย)  การบังคับใช้กฎหมาย และขั้นตอนการขออนุญาต ข้อจำกัดในการปรับปรุงอาคารเก่า เนื่องจากข้อกำหนดการก่อสร้าง เช่น ที่จอดรถ ลิฟต์ ระยะเว้น ระยะถอยร่น

“กทม.มีหน้าที่ในการดูแลคุณภาพชีวิตของคนที่อาศัยและทำงานในเมืองให้ดีขึ้น ต้องพัฒนาพื้นที่ในเมืองให้มีประสิทธิภาพ มีที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพง และมีเส้นทางในการเดินทางที่สะดวก เพราะเมืองคือคน ผังเมืองจึงต้องมีการพัฒนาและปรับปรุงในสอดคล้องกับสภาพในปัจจุบันที่กรุงเทพฯเป็น Urabanize มากขึ้น คนไหลเข้ามาในกรุงเทพฯเป็นจำนวนมาก และผังเมืองก็เป็นการกำหนดทิศทางของเมือง ซึ่งเราต้องวางรากฐานเหล่านี้ และผู้ประกอบการภาคอสังหาฯจะเข้ามาต่อยอดในส่วนของการพัฒนาซัพพลาย” นายชัชชาติ กล่าว

ซึ่งในเร็วๆนี้คงต้องมีการหารือร่วมกับผู้ประกอบการ ผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง เพื่อช่วยกันออกแบบหลักเกณฑ์ในการพัฒนาเมืองที่สอดคล้องกับความต้องการ เพื่อใช้ผังเมืองเฉพาะในการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ให้เต็มศักยภาพ แต่ก็ต้องเริ่มจากแปลงที่ดินของภาครัฐก่อน เช่น การพิจารณาให้ย้ายท่าเรือคลองเตยออกไปอยู่นอกเมือง ก็จะทำให้เมืองน่าอยู่มากขึ้น ซึ่งจะช่วยสร้างโอกาสใหม่ๆให้กับพื้นที่ผ่านการจัดรูปที่ดิน ซึ่งที่ผ่านมา กทม.สามารถดำเนินการได้เพียงแปลงเดียวคือ บริเวณสวนหลวงร.9

“การพัฒนาผังเมืองพิเศษขึ้นมาถือเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานขึ้นมารองรับการพัฒนาคุณภาพชีวิตให้กับคนในเมือง โดยกทม.จะมีการพัฒนาผังเมืองพิเศษที่เป็นต้นแบบขึ้นมา 2 ทำเล ได้แก่ ลาดกระบัง และบางขุนเทียน ซึ่งอยู่ระหว่างการวางแผน อีกทั้งแผนการย้ายท่าเรือคลองเตย เพื่อนำมาพัฒนาเป็นผังเมืองพิเศษ ก็เป็นหนึ่งแผนงานที่กทม.จะต้องมีการเดินหน้า เพราะปัจจุบันท่าเรือคลองเตยถือเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างมลพิษเข้ามาให้กับกรุงเทพฯค่อนข้างมาก ซึ่งภาคการขนส่งและอุตสาหกรรมควรจะตั้งอยู่นอกเมือง ซึ่งการย้ายท่าเรือคลองเตยเป็นไปตามแผนของกทม. ปี 2565-2567 และพื้นที่ของท่าเรือคลองเตยประมาณ 2,000 ไร่ ถือว่ามีศักยภาพอย่างมากในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิตให้กับคนเมืองได้อย่างมาก” ดร.ชัชชาติ กล่าว

ดร.ชัชชาติ กล่าวเพิ่มเติมว่า การสร้างแรงจูงใจให้กับผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ในการมีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองนั้น มองว่ามาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) หรือ FAR Bonus จะช่วยผลักดันให้ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์มีส่วนร่วมและเดินหน้าการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ต่อยอดเสริมสร้างคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัยให้กับคนเมือง และมีส่วนร่วมในการพัฒนาประสิทธิภาพพื้นที่ในเมืองด้วยเช่นกัน เช่น การทำที่หน่วงน้ำ การสร้างสะพานลอย เป็นต้น ซึ่ง 16 ปี หลังจากประกาศใช้ FAR มีผู้ใช้สิทธิแล้ว 284 โครงการ ที่ส่วนใหญ่ขอเฉพาะพื้นที่รับน้ำ

ทั้งนี้ที่ผ่านมากทม.พยายามที่จะลดการทุจริต คอรัปชั่น การจ่ายส่วย ซึ่งเป็นนโยบายที่เร่งดำเนินการอยู่ ด้วยการเพิ่มช่องทางแจ้งเรื่องคอรัปชั่นมากขึ้น นำร่องนโยบาย OSS : การขออนุญาตก่อสร้าง ที่ทุกอย่างเป็นระบบออนไลน์มากขึ้น จึงอยากให้ทุกบริษัทใช้บริการดังกล่าว ซึ่งทางกทม.จะช่วยทำรีวิวโครงการให้ เพื่อจะได้รับรู้ถึงจุดอ่อนและปัญหา

ขณะเดียวกันในส่วนของการก่อสร้างอาคารสูงในเมืองนั้น มองว่าหลังจากกรุงเทพฯเผชิญกับปัญหาฝุ่น PM 2.5 หนาแน่น เพราะส่วนหนึ่งอาคารสูงที่ส่วนมากเป็นที่กักฝุ่น และการระบายอากาศของบางอาคารไม่ค่อยมีการไหลเวียนของอากาศที่ดี ทำให้มีปริมาณฝุ่นสะสมเป็นจำนวนมาก ซึ่งกทม.มองว่าการก่อสร้างอาคารสูงในเมืองจะต้องมีการออกแบบให้มีการไหลเวียนของอากาศที่ไม่ขวางทิศทางลม เพื่อช่วยลดฝุ่นและมลพิษที่สะสมในอาคารสูง เพื่อให้คุณภาพอากาศในกรุงเทพฯดีขึ้นตามมา

นอกจากนี้ในส่วนของที่จอดรถยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่กทม.ให้ความสำคัญ ซึ่งในส่วนของที่จอดรถในคอนโดมิเนียม ที่ปัจจุบันมีการกำหนดเกณฑ์ขั้นต่ำในการจัดสรรที่จอดรถของลูกบ้านในคอนโดมิเนียม ซึ่งก่อปัญหาให้เกิดการที่จัดสรรที่จอดรถไม่เพียงพอรองรับลูกบ้านที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ลูกบ้านที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมที่มีรถยนต์ส่วนตัวต้องนำรถออกมาจอดข้างซอย สร้างความรำคาญกับผู้ที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่ ทำให้เกณฑ์การจัดสรรที่จอดรถดังกล่าว จะต้องมีการปรับเปลี่ยนแก้ไขให้มีการจัดสรรที่มากขึ้นเพื่อรองรับให้เพียงพอกับผู้ที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม

สำหรับที่จอดรถในศูนย์การค้าต่างๆนั้นจะต้องมีการปรับเปลี่ยน โดยให้มีการจำกัดหรือยกเลิกการจัดสรรที่จอดรถในศูนย์การค้าต่างๆในกรุงเทพฯ เพื่อให้สอดคล้องกับแนวทางของกทม.ที่ต้องการให้คนเมืองเดินทางโดยการขนส่งสารธารณะมากขึ้น โดยเฉพาะการเดินทางโดยรถไฟฟ้า แต่ภาพในปัจจุบันจะเห็นว่าศูนย์การค้าต่างๆที่จอดรถเต็ม และรถส่วนตัวแน่นถนน และส่วนใหญ่นำรถส่วนตัวเดินทางไปศูนย์การค้า ถือเป็นการดึงรถเข้าเมือง ทำให้มีความแตกต่างจากแนวทางของกทม. และแตกต่างจากต่างประเทศที่ยกเลิกการจัดสรรที่จอดรถในศูนย์การค้าต่างๆ โดยกทม.จะมีการทบทวนในเรื่องการจำกัดที่จอดรถในศูนย์การค้าด้วยเช่นกัน

ส่วนประเด็นกรณีที่มีพนักงานของบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด(มหาชน) หรือ BTS เดินทางไปทำเนียบรัฐบาล เพื่อยื่นข้อเรียกร้องจากรัฐบาล โดยกำหนดระยะเวลา 7 วัน หากไม่ดำเนินการ จะหยุดการเดินรถส่วนต่อขยาย ซึ่งกทม.ยังคงพร้อมที่จะร่วมเจรจากับกับทาง BTS และมองว่าหากเกิดเหุการณ์หยุดเดินรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายขึ้นจะกระทบต่อประชาชน ซึ่งทางกทม.และBTS คงไม่ต้องการให้เกิดผลกระทบต่อประชาชนขึ้นในการเดินทาง

โดยปัจจุบันการเดินรถส่วนต่อขยายจะเป็นส่วนที่ BTS รับจ้างเดินรถให้กับกทม. ซึ่งมีสัมปทานล่วงหน้ายาวไปถึงปี 2585 โดยส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-คูคต และแบริ่ง-สมุทรปราการ ยังคงให้บริการกับประชาชนฟรี ซึ่งยังไม่มีกำหนดว่าจะเริ่มจัดเก็บค่าโดยสารในขณะนี้ และถือเป็นส่วนที่นำคนจากชานเมืองเข้ามาสู่สายที่เป็นไข่แดงของเมือง จำนวนหลายแสนคนต่อวัน ซึ่งสามารถสร้างรายได้ให้กับ BTS ได้อย่างต่อเนื่อง คือ หมอชิต-อ่อนนุช และสนามกีฬา-สะพานตากสิน ที่มีการเก็บค่าโดยสารปกติ

อย่างไรก็ตามจากข้อพิพาทที่เกิดขึ้นจากการที่ BTS มีการทวงหนี้กทม.นั้น การจ่ายหนี้ยังคงต้องดูตามข้อสัญญาที่ค้างอยู่ใน กทม. และต้องมีการหารือร่วมกัน รวมถึงทางบริษัท กรุงเทพธนาคม จำกัด (KT) จะต้องหาแนวทางในการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น ซึ่งยังคงเป็นข้อกังวลที่ยังไม่สามารถหาข้อยุติได้

“การเริ่มจัดเก็บค่าโดยสารในส่วนของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต,แบริ่ง-สมุทรปราการ ต้องให้สภากทม.มีการพิจารณาถึงความเหมาะสม เพราะสัญญาที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา เป็นการทำโดยผ่านมาตรา 44 และไม่ได้ผ่านสภากทม. หากจะดำเนินการอะไรในช่วงนี้จะต้องผ่านสภากทม.ให้ได้รับความเห็นชอบก่อน แต่ปัจจุบันยังไม่มีแผนการเริ่มจัดเก็บค่าโดยสารในส่วนต่อขยายดังกล่าวที่ชัดเจนว่าจะเริ่มเมื่อไหร่ ซึ่งประชาชนยังคงใช้บริการได้ฟรีอยู่ ส่วนตัวไม่อยากให้เรื่องดังกล่าวยืดเยื้อ ที่ผ่านมาก็ศึกษาอยู่ต่อเนื่อง แต่กทม.ก็ต้องทำตามขั้นตอน เราก็พร้อมพูดคุยกับทางบีทีเอส เพื่อร่วมกันหาทางออก และเชื่อว่าบีทีเอสคงไม่ทำสิ่งที่เกิดผลกระทบต่อประชาชน หรือเอาประชาชนมาต่อรอง” นายชัชชาติ กล่าว

ด้านนโยบายที่เคยหาเสียงในช่วงของการเลือกตั้งผู้ว่ากทม.ในเรื่องอัตราค่าโดยสารรถไฟฟ้านั้น ในสายที่เป็นไข่แดงถือว่าอัตราค่าโดยสารในปัจจุบันเฉลี่ยในช่วงราคา 35-40 บาท ถือว่าเป็นราคาที่เหมาะสม และไม่มีปัญหาอะไร แต่ในส่วนต่อขยายที่กทม.ว่าจ้าง BTS นั้นที่ยาวไปอีก 13 ปี ที่ทำสัญญาไปแล้ว พบว่ามีอัตราค่าจ้างเดินรถในส่วนต่อขยายที่สูง ทำให้กทม.จะต้องเก็บค่าโดยสารที่สอดคล้องกับต้นทุนค่าจ้างที่สูงตาม ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการหาแนวทางในการต่อรองกับ BTS เพื่อหาแนวทางในการต่อรองลดค่าจ้างเดินรถกับ BTS ในส่วนต่อขยาย เพื่อทำให้การจัดเก็บค่าโดยสารในส่วนต่อขยายถูกลง และ BTS ยังได้รับผลตอบแทนที่เหมาะสมในการรับจ้างเดินรถ

อย่างไรก็ตามคงต้องฝากรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาดูแลและพิจารณา ในเรื่องของประเด็นข้อพิพาทที่เกิดขึ้น และแก้ไขปัญหาต่างๆในเรื่องของรถไฟฟ้าที่เป็นประเด็นยืดเยื้อมา ซึ่งทางกทม.อยากให้ทางรัฐบาลนำโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆกลับไปให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องและมีความเชี่ยวชาญเพียงหน่วยงานเดียวดูแลเอง ซึ่งจะทำให้การบริหารจัดการโครงข่ายรถไฟฟ้าต่างๆง่ายขึ้น สามารถควบคุมและกำหนดอัตราค่าโดยสารรถไฟฟ้าให้เหมาะสมและถูกลง ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อประชาชนทุกคน

“ต้องเข้าใจว่ารถไฟฟ้าสายสีต่างๆของไทยที่มีอยู่ มี Owner หลายคน สีน้ำเงิน สีม่วง สีเหลือง สีชมพู ก็ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) แอร์พอร์ต เรล ลิงก์ ก็ของการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) ในส่วนของกทม.ก็สายสีเขียว ซึ่งหากถามเราๆก็ไม่ได้อยากเป็นเจ้าของ เพราะไม่มีความเชี่ยวชาญในการบริหาร ถ้าเปิดโอกาสให้คืนรัฐบาลได้เราก็ยินดีที่จะคืน และก็หาแนวทางร่วมกันในการบริหารจัดการ ซึ่งก็ทำให้กทม.ได้รับผลตอบแทนร่วมกันด้วย” นายชัชชาติ กล่าวในที่สุด