ในช่วงนี้หลายคนที่ผ่อนบ้านกันอยู่คงจะเห็นสัญญาณบ่งบอกว่าอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันอยู่ในช่วงขาขึ้น เนื่องจากธนาคารกลางหลายประเทศเริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อดูแลเศรษฐกิจจากการที่เงินเฟ้อสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เช่นเดียวกันกับคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ประกาศขึ้นดอกเบี้ยนโยบายต่อเนื่องมาตั้งเดือนวันที่ 28 กันยายน 2565 ที่ผ่านมาจำนวน 0.25% ส่งผลให้ดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้นจาก 0.75%เป็น 1% ต่อปี และปัจุบันขยับขึ้นมาอยู่ที่ 1.75% โดยที่ กนง. ระบุว่า การขึ้นดอกเบี้ยนโยบายจะช่วยควบคุมเงินเฟ้อและจะช่วยให้เศรษฐกิจขยายตัวได้อย่างมีเสถียรภาพในรในช่วงเวลา 6เดือนที่ผ่านมาสถาบันการเงินต่างทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทั้งฝั่งเงินกู้และเงินฝากกันอย่างต่อเนื่อง หลังจากที่ไม่ดีปรับขึ้นดอกเบี้ยกันมาหลายปี และได้มีการปรับลดลงในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 เพื่อช่วยบรรเทาความเดือดร้อนของลูกค้า

แต่หลังจากวันที่ 28 กันยายน 2565 ที่กนง.ประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% จากเดิม 0.75% เพิ่มขึ้นเป็น 1.00% และทยอยปรับเพิ่มอีก 3 ครั้งๆละ 0.25% ปัจจุบันดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 1.75% ขณะที่นักวิเคราะห์หลายสถาบันต่างคาดการณ์กันว่ากนง.อาจจะปรับดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นไปอยู่ 2.00%ในช่วงกลางปีนี้

ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ต่างก็ทยอยปรับขึ้นดอกเบี้ยทั้งฝั่งเงินฝากและเงินกู้ตาม โดยเฉพาะในฝั่งของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MLR หรือ Minimum Loan Rate ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี และเดิมเคยเป็นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงในการปล่อยสินเชื่อบ้าน ได้มีการปรับดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นกว่า 1%ในช่วงระยะเวลากว่า 6เดือนที่ผ่านมา โดยธนาคารกรุงเทพฯ มีการทยอยปรับอัตราดอกเบี้ย MLR เพิ่มสูงสุดถึง 1.40% ปัจจุบัน MLR อยู่ที่ 6.65% ซึ่งเมื่อเทียบกับอีกหลายธนาคารถือว่าอยู่ในอัตราใกล้เคียงกัน โดยธนาคารที่มีเรตอัตราดอเบี้ยสูงสุดในตอนนี้คือ ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย MLR อยู่ที่ 7.75%

ส่วนอัตราดอกเบี้ย MRR หรือ Minimum Retail Rate ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งปัจจุบันสถาบันการเงินทุกแห่งได้ปรับเรตอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านมาเป็น MRR กันหมดแล้ว มีการทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาหลายรอบเช่นเดียวกัน แต่โดยเฉลี่ยยังต่ำกว่าดอกเบี้ย MLR โดยธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ยังคงทยอยปรับขึ้นดอกเบี้ย MRR เพิ่มมากที่สุดถึง 1.10% ปัจจุบันดอกเบี้ย MRR อยู่ที่ 8.45%

ขณะที่สถาบันการเงินของรัฐทั้ง 2แห่งคือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารออมสิน ได้ปรับขึ้นดอกเบี้ยทั้ง MLR และ MRR แค่ 2ครั้งๆละ 0.25% ทำให้เรตอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทั้ง MLR และ MRR ของธนาคารอาคารสงเคราะห์อยู่ในอัตราต่ำที่สุดในตอนนี้ คือ 6,25% และ 6.65% ตามลำดับ

ทั้งนี้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่าปัจจัยเอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 ลดลง เกิดจากการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเพดาน LTV เป็น 100%   ของธปท.  อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น และกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง ส่งผลให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีมุมมองที่ระมัดระวังต่อกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัย   โดยคาดว่ายอดจองซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2566 น่าจะมีจำนวน0.95 – 1.01 แสนยูนิต หรือหดตัว 2.8% ถึงขยายตัว 3.4% ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่1.80 – 1.88 แสนยูนิต หดตัว 3.5-7.7%  จากปี 2565   โดยกลุ่มสินค้าที่มีการฟื้นตัวน่าจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้ากรุงเทพฯ รอบนอก ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ดอกเบี้ยขาขึ้นกระทบลูกหนี้เงินนกู้แบบลอยตัว

ทั้งนี้สินเชื่อบ้านจะมีกลุ่มคนที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ 2 กลุ่มหลักที่จะได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ คือ กลุ่มคนกู้ที่ได้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่หรือ Fixed Rate ลูกหนี้กลุ่มนี้จะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เนื่องจากยังคงถูกคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไปตามสัญญา

เนื่องจากสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะกำหนดอัตราดอกเบี้ยให้เป็น fixed rate ในช่วงแรก เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ 3% ในช่วง 1- 3 ปีแรก แล้วค่อยปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว ทำให้ยังพอมีเวลาปรับตัวและสามารถหาเงื่อนไขเงินกู้ที่ดีก่อนที่ดอกเบี้ยตามสัญญาจะเปลี่ยนไปเป็นช่วงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว

กลุ่มผู้กู้ที่ได้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบมากที่สุดเมื่ออัตราดอกเบี้ยในสัญญาถึงกำหนดปรับเป็น Floating Rate เนื่องจากค่างวดที่ชำระในแต่ละเดือนจะมีภาระดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้น โดยหากจ่ายค่างวดบ้านเป็นจำนวนเงินเท่ากันทุกเดือน เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นก็จะเหลือเงินมาตัดชำระเงินต้นได้น้อยลง

แนะวิธีลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้-หมดหนี้บ้านไวขึ้น

สำหรับใครที่อยากลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้หรือหมดหนี้บ้านไวขึ้น Financial Wisdom ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้นำเสนอวิธีดังนี้

จัดการรายรับ–รายจ่าย ได้แก่ ลดรายจ่ายและเพิ่มรายได้: การลดรายจ่ายและเพิ่มรายได้จะช่วยให้เรามีเงินคงเหลือในแต่ละเดือนเพิ่มมากขึ้น (เงินคงเหลือ = รายรับ – รายจ่าย – ภาระผ่อนหนี้) พอมีเงินเหลือมากขึ้น ก็สามารถนำเงินที่มีไปโปะหนี้เพิ่มเพื่อปลดหนี้ให้เร็วขึ้น และยังช่วยให้ประหยัดดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายอีกด้วย

โดยอาจเริ่มจากการปรับลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็นต่าง ๆ  เช่น ค่าลอตเตอรีหรือค่ากาแฟ ซึ่งเราไม่ควรมองข้ามรายจ่ายเล็ก ๆ น้อย ๆ เหล่านี้ เพราะหากสามารถลดได้ เช่น จากซื้อทุกวันเหลือสัปดาห์ละครั้ง หรือลดจำนวนเงินที่จ่ายต่อครั้งลง นอกจากจะดื่มด่ำกับกาแฟแก้วโปรด ยังอาจมีเงินเหลือเป็นก้อนใหญ่จนน่าตกใจก็เป็นได้ (ลองคำนวณจำนวนเงินคร่าว ๆ ได้ที่ โปรแกรม “เงินหายไปไหน”) นอกจากนี้ อาจจะมองหารายได้เสริมเพิ่มเติมจากสิ่งที่เราถนัดหรือสนใจด้วย เช่น ขายของออนไลน์ ขายเสื้อผ้า

เจรจาเจ้าหนี้หรือหาเงื่อนไขใหม่ที่ดีกว่า ได้แก่ เจรจาขอลดดอกเบี้ยและ Refinance: การเจรจาต่อรองขอลดดอกเบี้ยกับเจ้าหนี้เป็นสิ่งที่ผู้กู้สามารถทำได้และควรทำ เพราะหนี้บ้านส่วนใหญ่จะมีอัตราดอกเบี้ย 2 ช่วง คือ ดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรกเพื่อจูงใจลูกค้า และมักจะเป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ 3% ใน 3 ปีแรก และช่วงที่สองเป็นแบบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว ซึ่งมักจะแพงกว่าช่วงปีแรก ๆ เช่น MRR  จนสิ้นสุดอายุสัญญา

ดังนั้นเมื่อเราผ่อนค่างวดเงินกู้ไประยะหนึ่งจนใกล้ถึงช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตามสัญญาจะคิดแบบลอยตัว ก็สามารถเข้าไปยื่นเรื่องเจรจากับธนาคารเจ้าหนี้เพื่อขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย เช่น ปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัวได้ ซึ่งจะช่วยให้ภาระดอกเบี้ยไม่สูงขึ้นไปอีกช่วงระยะเวลาหนึ่ง ทั้งยังช่วยปลดหนี้ได้เร็วขึ้นกว่าการจ่ายตามสัญญาไปเรื่อย ๆ โดยไม่ไปขอลด

หากใครมีภาระผ่อนสินเชื่อบ้านอยู่ในตอนนี้ ควรรีบดูสัญญาว่าใกล้ช่วงที่ดอกเบี้ยกำลังจะหมดโปรโมชันหรือถูกปรับขึ้นหรือยัง ถ้าใกล้แล้วควรรีบไปยื่นเรื่องเจรจาขอลดดอกเบี้ย โดยแนะนำว่า ควรเตรียมตัวอย่างน้อย 1 เดือนก่อนที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในสัญญาจะปรับเป็นแบบลอยตัว ซึ่งผู้กู้สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่สถาบันการเงินที่ใช้บริการว่าต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง เพื่อประกอบการยื่นเรื่องให้สถาบันการเงินพิจารณา

อีกหนึ่งวิธีคือ refinance ไปยังสถาบันการเงินอื่นที่ให้อัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสถาบันการเงินที่เราใช้บริการอยู่ แต่ก่อนจะ refinance อย่าลืมคำนึงถึงต้นทุนแฝงต่าง ๆ ด้วยว่าคุ้มกับการ refinance หรือไม่ เช่น ค่าเบี้ยปรับชำระก่อนครบกำหนด (prepayment fee) ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ ค่าธรรมเนียมจดจำนอง

อย่างไรก็ตามการเจรจาขอลดดอกเบี้ยและการ refinance จะช่วยให้ผุ้กู้ประหยัดดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย และชำระเป็นเงินต้นในแต่ละเดือนได้มากขึ้น ที่สำคัญจะทำให้ปลดหนี้ได้เร็วขึ้นด้วย ดังนั้นแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้นอาจส่งผลกระทบต่อภาระหนี้บ้านของผู้กู้ แต่หากมีการจัดการที่ดี หนี้บ้านก็จะไม่ใช่ปัญหาหนัก กลายเป็นทรัพย์สินและสถานที่ที่อบอุ่นสำหรับทุกคนในครอบครัว