ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริณฑล ประจำไตรมาส 1/2566 พบการเปลี่ยนแปลงค่าดัชนีปรับเพิ่มขึ้น 13.1% แต่ยังคงต่ำกว่าค่าอัตราเฉลี่ย 5 ปีในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 โดยพบว่าที่ดินย่านชานเมืองมีอัตราการเพิ่มขึ้นมากกว่าที่ดินในเมือง เนื่องจากมีการขยายการลงทุนพัฒนาโครงการในแถบชานเมือง ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) ราคาที่ดินขยับแรงเพิ่มขึ้น 9.8% ในโซนเมืองนนทบุรี และบางบัวทอง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ภาพรวมดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ยังคงปรับขึ้นอยู่ในอัตราที่ชะลอตัว แม้ดัชนีราคาที่ดินเปล่าช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 385.7 จุด เพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 และเพิ่มขึ้น 13.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงราคาที่เพิ่มสูงขึ้น อยู่ในกลุ่มการซื้อขายที่ดินในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล ขณะที่กรุงเทพฯ โซนพื้นที่ชั้นในมีการชะลอการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงใหญ่ ส่งผลให้อัตราการเพิ่มขึ้นของค่าดัชนียังคงต่ำกว่าอัตราเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558 – 2562) ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยต่อปี14.8% และอัตราเฉลี่ยต่อไตรมาส 4.1%
โดยปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นแบบชะลอตัว คือ ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและอัตราเงินเฟ้อในเดือนช่วงมีนาคมที่ผ่านมา ยังคงเพิ่มขึ้น 2.83% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้หลายภาคธุรกิจลงทุนในแบบชะลอตัวเพื่อรอการฟื้นตัวที่ชัดเจนของเศรษฐกิจ ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่ดินในตลาดชะลอตัวลงไปด้วย ดังนั้นราคาที่ดินจึงมีการปรับเพิ่มขึ้นไม่มากเมื่อเทียบกับช่วงหลายปีก่อนหน้า
สำหรับโซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2565 ส่วนใหญ่จะเป็นจังหวัดปริมณฑลที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงกว่าโซนในเมือง และในพื้นที่กรุงเทฯ ซึ่งเกิดจากการซื้อขายที่มีราคาเพิ่มขึ้นจากฐานราคาที่ต่ำ ประกอบด้วย
-ที่ดินในโซนจังหวัดนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึง 68.2%
-ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคา 52.4% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
–ที่ดินในโซนจังหวัดสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนราคา 39.1%
-ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนราคา 28.7%
-ที่ดินในโซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีอัตราการเปลี่ยนราคา 25.7%
“จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณชานเมืองของกรุงเทพฯและจังหวัดปริมณฑล มีฐานราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าที่ดินในเขตชั้นในของเมือง ซึ่งยังสามารถนำไปใช้พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับราคาที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันได้ จึงมีความต้องการที่ดินในบริเวณชานเมืองเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคามากกว่าในพื้นที่ชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯ ที่มีฐานราคาที่สูงอยู่แล้ว จึงทำให้มีอัตราการเปลี่ยนแปลงไม่สูงเหมือนกับในพื้นที่ชานเมือง”
ส่วนที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ส่วนใหญ่เป็นทำเลโครงการบ้านจัดสรร หรือเป็นทำเลส่วนต่อขยายของแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ประกอบด้วย
–สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) มีค่าดัชนีเท่ากับ 420.8 จุด และมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 9.8% โดยบริเวณที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากสุด คือ อำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง
–สายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) เป็นโครงการในอนาคต มีค่าดัชนีเท่ากับ 339.8 จุด มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 9.2% บริเวณที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก คือ อำเภอลำลูกกา
–สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต) มีค่าดัชนีเท่ากับ 446.5 จุด และ 439.6 จุด ตามลำดับ และมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.8% โดยบริเวณที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก คือ เขตดอนเมือง เขตบางเขน และอำเภอคลองหลวง
–MRT ที่เปิดให้บริการแล้ว และ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) ซึ่งเป็นโครงการในอนาคต มีค่าดัชนีเท่ากับ 474.0 จุด และ 466.6 จุด ตามลำดับ โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.5% บริเวณที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก คือ เขตจตุจักร ห้วยขวาง และราชเทวี
–สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการในอนาคต มีค่าดัชนีเท่ากับ 441.1 จุด มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 6.4% โดยบริเวณที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก คือ อำเภอเมืองสมุทรสาคร และบางขุนเทียน
