“แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท เอเจ้นท์ยักษ์ใหญ่เมืองไทย โตสวนกระแสการเมือง ปี 66 พอร์ตบริหารทะยานเฉียด 50,000 ล้านบาท ต่างชาติทั้งอเมริกา จีน อินเดีย  เมียนมา เริ่มคัมแบ็กซื้ออสังหาฯไทยเป็นบ้านหลังที่ 2  พูลวิลล่า ฉายแสง ลูกค้าไฮเอนด์จ่อซื้อ ส่วนกลุ่มซาอุฯสนใจดีลผ่าน KW จ่อซื้อคอนโดฯ–โรงแรม ในภูเก็ตยกโครงการ หวั่นสุญญากาศการเมือง กระชากเศรษฐกิจดิ่งเหว ตลาดระดับราคา 2-3 ล้านบาท ยังประสบปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ-หนี้ครัวเรือนสูง เชียร์นโยบายบ้านตั้งตัวกระตุ้นตลาดกลุ่มผู้มีรายได้น้อย  วาดฝันรัฐบาลดรีมทีม ฉุดเศรษฐกิจฟื้นตัว

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และเคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand หรือ KW) บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตัวแทนขายและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มียอดขายสูงที่สุดในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีเครือข่ายจำนวนพนักงานสูงที่สุดทั่วโลก ที่ปัจจุบันมีพอร์ตในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียม โรงแรม วิลล่า มูลค่าไม่น้อยกว่า 30,000-40,000 ล้านบาท เปิดเผยถึง ความพร้อมหลังการเลือกตั้ง และจะมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ว่า มีส่วนสำคัญและมีผลกระทบค่อนข้างสูง เกี่ยวกับความมั่นใจในของผู้ที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย รวมทั้งชาวต่างชาติในการเข้ามาลงทุนค่อนข้างสูง เช่น การจะเลือกนายกรัฐมนตรีภายในระยะเวลา 60 วัน (หรือ สุญญากาศทางการเมือง) เป็นประเด็นเรื่องความไม่แน่นอน ก็จะมีความต่อเนื่องถึงนโยบายการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในช่วงรอการแต่งตั้งนายกรัฐมนตรี ทั้งนี้ เรื่องของการเมือง ไม่ว่าจะพรรคไหน(ขั้วการเมือง)ได้จัดตั้งรัฐบาล ขอให้มีความมีเสถียรภาพของรัฐบาลและการกำหนดแนวทางจะต้องชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคและต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม

“ไม่ว่าขั้วไหนจะเป็นรัฐบาลก็ตาม ผมเชื่อว่าคงไม่มีผลกระทบเยอะมาก แต่ก็อาจจะมีผลกระทบจากที่หาเสียงไว้กระทบเล็กน้อย เช่น การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 450 บาท จริงๆแล้ว ผมมองว่าเป็นปัจจัยบวกมากกว่า เป็นการขยับขึ้นของรายได้ถึงร้อยละ 20  และแม้ ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น เช่นการก่อสร้าง 1 โครงการ สัดส่วนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นของผู้รับเหมาค่อนข้างน้อย อัตราเงินเฟ้อคงขึ้นบ้างแต่คงไม่ขึ้นถึงร้อยละ 5″ นายวิทย์ กล่าว

นายวิทย์ กล่าวเพิ่มเติมว่า สิ่งที่อยากฝาก ณ ปัจจุบัน ให้ดูต่อไป คือ อัตราดอกเบี้ย เพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยในสหรัฐอเมริกากับไทย ห่างกันค่อนข้างมาก ซึ่งมีผลจากอัตราแลกเปลี่ยนในปัจจุบันและมีความเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนสูงมาก แต่ปัจจุบันเริ่มทรงๆปรับขึ้นและลงไม่มาก ระหว่าง 33-35 บาทต่อดอลล่าร์สหรัฐ เพราะฉะนั้น อัตราดอกเบี้ยจึงมีผลต่อกำลังซื้อเหมือนกัน ควรหาวิธีให้ Balance และพยายามขึ้นอัตราดอกเบี้ยในระดับที่เหมาะสม ไม่สูงจนเกินไป นอกจากนี้ควรจะหามาตรการการตรึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เช่น การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกจากภาครัฐ ซึ่งในขณะนี้ รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง อยู่จนถึงสิ้นปี 2566 ซึ่งถ้ารัฐบาลจะมีส่วนช่วยได้ในเวลานี้ จะเป็นเรื่องที่ดี แต่อย่าให้ผู้บริโภคเกิดความเคยชินในการให้นโยบายที่กระตุ้นตลาด ถ้ากระตุ้นแบบเดิมจะกลายเป็นความเคยชินไปแล้ว ยาก็ไม่ได้ผลแล้วถ้าอยากจะกระตุ้น คิดนโยบายใหม่ๆ

สำหรับนโยบาย “บ้านตั้งตัว“ ที่รัฐบาลจะช่วยค่าผ่อนบ้าน สำหรับผู้ซื้อบ้าน–ที่พักอาศัยใหม่เป็นหลังแรกในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เป็นนโยบายที่ดี ในบางประเทศได้ใช้แนวทางดังกล่าวแต่ทั้งนี้ต้องพิจารณาและระมัดระวังเรื่องแหล่งที่มาของเงิน ที่จะนำมาใช้ในโครงการดังกล่าว ที่เชื่อว่าเป็นโครงการที่ดี คิดว่าคงทำการบ้านมาแล้ว และกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านการสนับสนุนให้กับผู้ซื้อ  ในกลุ่มฐานล่างอย่างจริงจัง

ส่วนกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ยังมีความกังวลและอยากให้ระมัดระวังเรื่องความสัมพันธ์ระหว่างประเทศให้ดี การพาดพิงหรือไปโจมตีประเทศใดประเทศหนึ่ง จะไม่เป็นผลดีต่อประเทศไทย ไม่ว่าจะอยู่ข้างไหน การจะไปสร้างความเกลียดชังหรือสร้างความแบ่งแยกกับสองประเทศมหาอำนาจ จะไม่ส่งผลดีต่อประเทศไทย ประกอบกับในเรื่องการค้าขายแล้ว ทั้งประเทศจีนและสหรัฐฯประเทศ ต่างเป็นคู่ค้าที่สำคัญกับเศรษฐกิจประเทศไทย โดยไทยมีมูลค่าการส่งออกไปทั้งสองประเทศในสัดส่วนใกล้เคียงกัน ต่างกันในเรื่องของตัวเลขการนำเข้า ที่ประเทศไทยมีตัวเลขการนำเข้าในสัดส่วนที่น้อยกว่าการส่งออกไปประเทศสหรัฐ ในขณะเดียวกันประเทศไทยมีอัตราการนำเข้าสูงกว่าส่งออกกับประเทศจีนเป็นจำนวนเกือบ 2 เท่า รวมทั้งแนวโน้มการเติบโตจากผู้ลงทุนทั้งจีนและสหรัฐอเมริกาที่มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน จึงอยากให้ระมัดระวังอาจจะมีผลต่อความเชื่อมั่นของลูกค้าหรือผู้ลงทุนทั้ง 2 ฝ่ายที่มีต่อประเทศไทย

นายวิทย์ กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า เริ่มฟื้นตัวดีขึ้น ทั้งตลาดในประเทศและต่างประเทศ จำนวนลูกค้าต่างประเทศทั้งในโซนยุโรป และ สหรัฐอเมริกา มากขึ้นในช่วงหลังที่โควิด-19 คลี่คลายแล้ว แต่ตลาดในประเทศ ปัญหาหลักที่เป็นอยู่ คือ เรื่องความสามารถในการซื้อความสามารถในการผ่อนชำระต่ำ มีรายได้ต่ำกว่ารายจ่ายเกินไป เนื่องจากมีภาระหนี้สินที่ยังคงเป็นปัญหาอยู่ โดยตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มฐานระดับราคา 2-3 ล้านบาท  ประสบปัญหาเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อ โดยพบว่า ตัวเลขการปฎิเสธสินเชื่ออยู่ในอัตราสูง ซึ่งกลุ่มนี้มีส่วนแบ่งตลาดถึงร้อยละ 40 ของทั้งตลาดรวมทั้งประเทศ

ประกอบกับในปี 2565 ที่ผ่านมา การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย มีผลต่อค่างวดในการผ่อนเงินกู้สูงขึ้น จะกลายเป็นเรื่องที่ยากขึ้นไปอีกในการขอสินเชื่อ ซึ่งกลไกเรื่องดอกเบี้ยไม่มีการปรับเปลี่ยนเป็นเทรนด์ขาขึ้นแต่เริ่มดีขึ้น ขณะที่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงเกิดโควิด-19 ประมาณกลางปี 2565 มีการปรับลดราคาลงมาบ้าง ประมาณร้อยละ 10 เนื่องจากผู้ประกอบการเร่งระบายสินค้าคงค้างเพื่อสร้างกระแสเงินสดเข้ามา โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมราคา 2-5 ล้านบาท แต่ก็ไม่ได้สร้างยอดขายมากนัก เพราะความสามารถในการซื้อมีจำกัด เนื่องจากตัวเลขหนี้ภาคครัวเรือนอยู่ในระดับสูง

“จากกลุ่มลูกค้าของแคปปิตอล วัน ที่จับตลาดอยู่ประมาณกลุ่ม B+ และ A กลุ่มนี้ไม่มีปัญหา มีผลต่อตลาดเป็นส่วนน้อยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 ของทั้งตลาด แต่หากโฟกัสตลาดหลักๆกลุ่มฐานใหญ่ราคา 2-5 ล้านบาท ที่ยังเป็นปัญหา มีเรื่องอัตราดอกเบี้ย และความสามารถในการผ่อนชำระอยู่” นายวิทย์ กล่าว

นายวิทย์ กล่าวถึงความเคลื่อนไหวของกลุ่มลูกค้าต่างชาติว่า มีการฟื้นตัวดีขึ้น โดยช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 กลุ่มชาวฮ่องกง จีน เมียนมา กัมพูชา และสหรัฐอเมริกา ยังคงต้องการคอนโดฯกลุ่มระดับราคา 4-5 ล้านบาท ซึ่งโซนสุขุมวิท เป็นทำเลที่ต่างชาตินิยมและชื่นชอบมากที่สุด และหากลงลึกถึงเซกเมนต์ของต่างชาติแล้ว จะพบว่า ทั้งชาวเมียนมาและจีน มีการมองหาห้องชุดราคาแพง ซึ่งสอดรับกับสินค้าที่แคปปิตอล วันฯ บริหารโครงการอยู่ เช่น ลูกค้าชาวจีนมองหาห้องเพนท์เฮาส์ ราคาเฉลี่ยประมาณ 20-50 ล้านบาท หรือ เท่าที่ได้รับข้อมูลพบว่า ชาวจีนยังมีความสนใจห้องชุดราคา 100 ล้านบาทขึ้นไปด้วย แต่จากสภาพตลาดในประเทศของจีน คนชนชั้นกลางยังไม่สะดวกที่จะเดินทางออกนอกประเทศ คงมีเพียงกลุ่มคนจีนที่มีฐานะ ซึ่งมีจำนวนไม่มากเท่านั้น โดยช่วงต้นปี 2566 มีการเดินทางออกมาอย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ผู้ซื้อสัญชาติเมียนมา จะมีไลฟ์สไตล์ที่ต่างกับชาวจีนที่นิยมอยู่กันเป็นกลุ่ม เนื่องจากชาวเมียนมา มีความคุ้นเคยกับประเทศไทยมากกว่าชาติอื่น และกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจมีกิจการอยู่ในประเทศเมียนมา โดยต้องการมีบ้านหลังที่สองในประเทศไทย ซึ่งจะเลือกและพิจารณาซื้อคอนโดมิเนียมทำเลที่ใกล้โซนสถานีรถไฟฟ้า, สถานทูต ,ห้างสรรพสินค้าและใกล้มหาวิทยาลัย เนื่องจากชาวเมียนมา มีการส่งบุตรหลานเข้ามาศึกษาในประเทศไทย โครงการคอนโดมิเนียมที่ขายให้กับชาวเมียนมา จะอยู่ในกลุ่มราคา 2-20 ล้านบาท

สำหรับชาวอินเดีย เป็นอีกกลุ่มที่เข้ามาค่อนข้างมาก หลังจากมีการเปิดประเทศ โดยเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อดี และนิยมที่จะซื้อคอนโดมิเนียมที่เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี ระดับราคาที่ซื้อขายยังมีสินค้าคงค้างคอนโดมิเนียมไม่เกิน 2-4 ล้านบาท

สำหรับตลาดในกลุ่มประเทศซาอุดีอาระเบียนั้น มีความน่าสนใจ โดยที่ทาง KW  ได้มีการเข้าไปเปิดตลาดที่ซาอุดีอาระเบียมาได้ประมาณ 1 ปีเศษแล้ว เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการขยายการลงทุน ที่มีทั้งแบบกองทุน และ บุคคล เป็นต้น โดยไม่การกำหนดเพดานในเรื่องของงบลงทุน แต่เน้นเรื่องผลตอบแทนการลงทุน และจากประสบการณ์ที่ได้เจรจากับลูกค้า ส่วนใหญ่จะซื้อทั้งอาคาร คอนโดมิเนียม ซื้อโรงแรม ตามหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และ พัทยาเป็นต้น โดยปัจจุบันมีดีลในการซื้อโรงแรมในจ.ภูเก็ต อยู่ 3 แห่ง มูลค่ารวมประมาณ 6,000 ล้านบาท คาดว่ากลางปี 2566 จะจบดีลได้ 1 รายการ มูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท

ขณะที่การลงทุนจากสหรัฐอเมริกาในประเทศไทย เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวที่มากขึ้น ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเข้าสู่ Over Priced ซึ่งนักลงทุนจะสนใจอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ต และ สมุย ราคาประมาณ 8 แสนดอลล่าร์สหรัฐฯ ไปจนถึง 2 ล้านดอลล่าร์สหรัฐฯ หรือประมาณ 70 ล้านบาทขึ้นไป

สำหรับนักลงทุนที่มาจากสิงคโปร์นั้น เท่าที่ทราบการซื้อเริ่มน้อยลง อาจจะเป็นเพราะว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ปรับตัวดีขึ้นมากหลังช่วงโควิด-19 คลี่คลาย ทำให้นักลงทุนชาวสิงคโปร์สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศมากกว่า ส่งผลให้การเคลื่อนเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจจะลดน้อยลง

นายวิทย์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในปี 2566 นี้ บริษัทฯวางแผนที่จะเข้าบริหารโครงการทั้งในประเทศและขยายฐานลูกค้าต่างชาติให้มากขึ้น โดยคาดว่าในปีนี้จะมีมูลค่าการบริหารโครงการสู่ระดับ 50,000 ล้านบาท จากปัจจุบันบริหารอยู่ 20 โครงการ มูลค่าประมาณ 30,000-40,000 ล้านบาท ซึ่งล่าสุด ได้เซ็นสัญญาการบริหารโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่มูลค่าประมาณ4,000 ล้านบาทไปแล้ว และยังมีอีก 4-5 โครงการที่อยู่ระหว่างการเจรจา

ทั้งนี้ โครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่บริหาร แยกเป็น โครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-30 ล้านบาท โครงการวิลล่า ราคา 7-20 ล้านบาท ซึ่งมั่นใจที่จะทำยอดขายจากการบริหารโครงการได้ตามเป้าที่ 10,000 ล้านบาท เติบโตขึ้นมาถึงร้อยละ 300 เมื่อเทียบกับช่วงที่เกิดโควิด-19    

“ตลาดต่างประเทศในปีนี้ จะให้น้ำหนักและรุกหนักเจาะลูกค้าต่างชาติมากขึ้น โดยวางเป้าที่จะเพิ่มรายรับจากต่างประเทศในปีนี้ให้สู่ระดับร้อยละ 50 ซึ่งเป็นเป้าเติบโตที่สูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ที่มีรายรับจากตลาดต่างประเทศประมาณร้อยละ 40  และลดลงช่วงที่เกิดโควิด-19 มาอยู่ที่ร้อยละ 15 โดยกลยุทธ์ที่จะผลักดันไปสู่เป้าหมาย คือ ในเรื่องการขยายสาขา โดยวางแผนอีก 2 เดือนข้างหน้าจะเปิดสาขาเพิ่มในประเทศฮ่องกง ทำตลาดที่ประเทศจีนมากขึ้น ขยายฐานลูกค้าในประเทศอินเดีย และเพิ่มฐานลูกค้าในประเทศซาอุดิอาระเบียให้มากขึ้น”นายวิทย์ กล่าวในที่สุด