พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอฯแนะ “แอชตัน อโศก”มี 2 ทางเลือก “ทุบทิ้ง” หรือ “เพิ่มทางเข้า-ออก” แต่การเจรจาซื้อที่ดินไม่ง่ายเหมือนปอกกล้วย ล่าสุดราคาพุ่งเกิน 3 ล้านบาท หวั่นนำเรื่องเข้าครม.หลังจัดตั้งรัฐบาลใหม่ จะดำเนินการได้หรือไม่ ด้านเจ้าของร่วมสามารถเดินหน้าฟ้องร้องสคบ. ทั้งทางหน่วยงานราชการ–เจ้าของโครงการ ได้ทันที ระบุมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เสนอหลังศาลฯพิพากษาผู้ซื้อห้องชุดมีสิทธิ์ได้รับเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย ส่วนผู้อยู่อาศัยโดยรอบโครงการเจ้าปัญหาเผยอนันดาฯต้องกว้านซื้อตึกแถวไม่ต่ำกว่า 16 คูหา ราคาไม่ต่ำกว่า 4,000 ล้านบาท แต่ยากที่เจ้าของจะขาย เหตุล้วนเป็นผู้มีฐานะทางการเงิน ล่าสุดราคาประเมินอยู่ที่ 250 ล้านบาท
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า จากการที่ศาลปกครองสูงสุดมีคพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการคอนโดฯ “แอชตัน อโศก”ได้สร้างกระแสสังคม และเรื่องราวให้พูดถึงกันมากมายในช่วง 2 – 3 วันที่ผ่านมา ซึ่งการพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างและมีผลให้ใบอนุญาตต่างๆ ที่ต่อเนื่องมาจากใบอนุญาตก่อสร้างล้วนต้องโดนเพิกถอนไปด้วย มีผลให้การก่อสร้างโครงการ “แอชตัน อโศก”กลายเป็นไม่ถูกต้องอยู่ในความสุ่มเสี่ยงว่าจะต้องโดนรื้อถอน แม้ว่าการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างจะไม่ได้หมายถึงต้องรื้อถอนอาคารทันที ซึ่งเรื่องนี้เป็นเรื่องที่มีปัญหามายาวนาน และมีผลให้ผู้ที่ซื้อยูนิตในโครงการนี้ไปแล้วจำนวน 668 ยูนิต ต้องประสบปัญหามาต่อเนื่องหลายปี ถึงแม้ว่าเจ้าของโครงการจะแจ้งว่ามีการบอกกล่าวกับทางผู้ที่สนใจจะซื้อทุกคนแล้ว แต่ ณ เวลานั้น ไม่มีผู้ใดคาดคิดว่าเรื่องราวจะออกมาในรูปแบบนี้ อีกทั้งหากพิจารณาจากคำพิพากษาของศาลปกครองทั้ง 2 ศาล คือศาลปกครองกลาง และ ศาลปกครองสูงสุด จะเห็นได้ชัดเจนว่า ผิดตั้งแต่เรื่องของทางเข้า-ออกของโครงการ ซึ่งเป็นเรื่องก่อนที่จะมีการพัฒนาโครงการนี้ขึ้นมาเป็นรูปธรรม
แต่อย่างไรก็ตามเรื่องของการหาทางออกของโครงการนี้ที่มีผู้เดือดร้อนจำนวนมาก คือ ทั้งผู้ที่ซื้อยูนิตไปแล้ว 668 ยูนิต และทางเจ้าของโครงการ โดยกลุ่มที่เดือดร้อนหนักสุดและน่าเห็นใจที่สุด คือ กลุ่มลูกค้าที่ซื้อห้องชุดไปแล้ว หลายคนไม่สามารถที่จะทำธุรกรรมทางการเงินต่อห้องชุดที่ซื้อไปแล้วต่อไปได้ เพราะธนาคารไม่รับทั้งรีไฟแนนซ์ และรีเทนชั่น หรือแม้การจะซื้อมาด้วยเงินสดก็ประสบปัญหาเช่นกัน เพราะสุดท้ายแล้ว คงไม่มีความสบายใจในการพักอาศัย เพราะข่าวดังกล่าวยังมีกระแสอย่างต่อเนื่อง ทุกๆ 3 – 6 เดือนดังนั้นการจะบอกขายต่อก็อาจจะยากมาก เพราะคงไม่มีผู้ใดคิดจะเสี่ยงดวงเข้ามาซื้อในภาวะแบบนี้แล้วรอเผื่อมีเหตุการณ์พลิกผัน อีกทั้งเจ้าของห้องชุด รวมไปถึงทางเจ้าของโครงการคงไม่ลดราคาแบบไร้สาระ เนื่องจากราคาซื้อขายในช่วงแรกก็สูงมากไม่ต่ำกว่า 6 ล้านบาท/ยูนิต
ทางออกของเรื่องนี้อาจจะมีได้ 2 ทาง ซึ่งทั้ง 2 ทางดูแล้วคงไม่ง่าย และมีผลกระทบต่อเนื่องอีกมากมาย รวมไปถึงกระทบต่อหลายหน่วยงานอย่างเลี่ยงไม่ได้ คือ
1.ทางออกแบบไม่มีโครงการ “แอชตัน อโศก”อีกต่อไป ซึ่งคงเป็นเรื่องที่รุนแรงและสร้างความเสียหายในหลายเรื่องตามมาอย่างแน่นอน และผู้ใดหรือหน่วยงานใดจะเป็นผู้รับผิดชอบในการรื้อถอน ค่าใช้จ่ายต่างๆ เงินที่จะต้องจ่ายคืนให้กับผู้ที่ซื้อไปแล้วทุกยูนิตพร้อมดอกเบี้ยย้อนหลังตั้งแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจากข้อมูลของทางเจ้าของโครงการเองระบุว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 5,653 ล้านบาท หากคิดดอกเบี้ยด้วยก็น่าจะมากกว่านี้ เจ้าของร่วมคงต้องมีการรวมกันฟ้องร้องจากเจ้าของโครงการ และสุดท้ายแล้วเจ้าของโครงการจะไปฟ้องร้องค่าเสียหายจากใครต่อก็คงต้องว่ากันไป
2.ทางออกแบบที่เจ้าของโครงการต้องหาทางออกหรือทำทางออกให้ถูกต้อง โดย ณ ขณะนี้เห็นแค่เพียงการซื้อที่ดินเพื่อเป็นทางเข้า-ออกเพิ่มเติม ซึ่งขณะนี้มีอยู่ 2 ทางเลือก คือ
2.1.ฝั่งถนนอโศกมนตรี ถ้าของเดิมมีทางเข้า-ออกติดถนนอโศกอยู่แล้วกว้าง 6.4 เมตร ก็หาซื้อที่ดินที่ติดกับทางเข้า-ออกนี้เพิ่มเติมให้ได้ไม่น้อยกว่า 12 เมตรตามกฎหมาย โดยการเจรจากับทางสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ ที่อยู่ชิดกับที่ดินที่เป็นทางเข้า-ออกปัจจุบัน แต่ก็คงไม่ง่ายหรือแทบเป็นไปไม่ได้เลย เพราะสยามสมาคมฯ ก็เป็น 1 ในผู้ฟ้องร้องโครงการดังกล่าวเหมือนกัน หรือถ้าเกิดการตกลงจะซื้อ-ขายกันได้ขึ้นมา ราคาคงมหาศาลมาก แต่ก็คงไม่สูง เพราะต้องการที่ดินอีกประมาณ 100 ตารางวา จะไปจบที่ตารางวาละเท่าไหร่คงต้องจับตาดู แต่คงไม่ง่ายอย่างแน่นอน
2.2.ฝั่งซอยสุขุมวิท 19 ซึ่งมีความเป็นไปได้มากกว่า และมีหลายๆ คนเขียนถึงเรื่องนี้กันมาพอสมควรแล้ว เพราะซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ที่เชื่อมต่อกับที่ดินของโครงการนี้มีความกว้าง 4 เมตร สามารถหาซื้ออาคารพาณิชย์ที่อยู่ทั้ง 2 ฝั่งของซอยนี้เพิ่มเติม เพื่อให้มีทางเข้า-ออก อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แม้ว่าอาจจะต้องซื้อที่ดินเพื่อเปิดทางรวมแล้วประมาณ 291.3 ตารางวา ตามที่เพจ “ขอบอสัง” คำนวณไว้ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 873.9 ล้านบาท หรือตารางวาละ 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งอาจจะมองว่าสูงแล้วแต่อาจจะสูงกว่านี้ได้อีก หากเจ้าของที่ดินบริเวณนั้นไม่อยากขาย แต่ก็ต้องซื้อให้ได้ทั้งหมดแบบ 100% ด้วย
“ทั้ง 2 ทางออกที่ต้องมีการซื้อที่ดินเพื่อเปิดทางเข้า-ออกนี้ ล้วนต้องใช้เงิน แต่อย่างไรก็ตาม มูลค่าของเงินที่ต้องจ่ายออกไปยังไงก็น้อยกว่าการเสียโครงการ “แอชตัน อโศก”ไป พร้อมกับต้องมีเรื่องฟ้องร้องกับทางเจ้าของร่วมที่ซื้อห้องชุดไปแล้วทุกราย รวมไปถึงการต้องเสียภาพลักษณ์และอะไรอีกหลายๆ อย่างตามมาอย่างเลี่ยงไม่ได้ แล้วทางเจ้าของโครงการค่อยหาทางออกในเรื่องของเงินที่ต้องจ่ายเพื่อเปิดทางเข้า-ออกทีหลัง”นายสุรเชษฐ กล่าว
ส่วนการนำเรื่องดังกล่าวเข้าคณะรัฐมนตรี(ครม.)ทันทีที่มีการจัดตั้งรัฐบาล เพื่อขอให้มีการพิจารณาเรื่องการขออนุมัติธุรกรรมเจ้าปัญหาของทางเจ้าของโครงการและทางการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. โดยเป็นการพิจารณาและอนุมัติย้อนหลัง ซึ่งไม่ทราบว่าเป็นไปได้หรือไม่ และจะทำได้เมื่อไหร่ เพราะขณะนี้ยังไม่มีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่แต่อย่างใด
โดยแนวทางที่ 2 เป็นแนวทางในการแก้ไขที่ทางเจ้าของโครงการสามารถทำได้ทันที และมูลค่าของเงินที่ต้องจ่ายออกไปก็ไม่สูงมาก และเมื่อทางเจ้าของโครงการยังมียูนิตเหลือขายอยู่ในโครงการอีกประมาณ 13% ของมูลค่าโครงการ 6,481 ล้านบาท ดังนั้น เจ้าของโครงการมีความเป็นไปได้ที่จะขายได้เงินกลับมาประมาณ 842.5 ล้านบาท เมื่อหักลบกับส่วนที่ต้องจ่ายค่าที่ดินก็ยังพอเป็นไปได้ ซึ่งหากดำเนินการได้จะเป็นผลดีกับทุกฝ่ายอย่างแท้จริง และส่วนที่เหลือของโครงการน่าจะขายได้หมดตามที่ตั้งใจ เพราะปัญหาเรื่องนี้ได้รับการแก้ไขแล้ว
ด้านกรุงเทพมหานคร(กทม.)เองก็เปิดทางให้แล้วว่า สามารถออกใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องได้ ถ้าปัญหาเรื่องของทางเข้า-ออกได้รับการแก้ไขให้ถูกต้องตามกฎหมายไม่ว่าจะด้วยแนวทางใด ซึ่งเรื่องนี้ รศ.ดร.วิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร(กทม.) กล่าวไว้ว่า แม้ว่าโครงการ “แอชตัน อโศก”จะถูกศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ก็สามารถไปแก้ไขให้ถูกต้องตามที่ศาลปกครองมีคำพิพากษา และไปยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ นั่นหมายความว่าไม่ใช่ไม่มีทางออกของปัญหานี้ หรือมีแต่ต้องทุบอาคารเท่านั้น การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างยังไม่ใช่การต้องรื้ออาคารทิ้ง อยู่ที่ทางเจ้าของโครงการว่าพร้อมสู้เรื่องนี้มากน้อยเพียงใด
ส่วนทางฝั่งของเจ้าของร่วมหรือผู้ที่ซื้อยูนิตในโครงการไปแล้ว หากไม่มั่นใจก็เดินหน้าฟ้องร้องไปที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือสคบ. ได้ทันที ซึ่งจากการสอบถามกลุ่มเจ้าของร่วมจะเดินหน้าฟ้องไปที่ทางสคบ. โดยจะฟ้องทั้งทางหน่วยงานราชการ และเจ้าของโครงการ ซึ่งเรื่องนี้ทางมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค อีก 1 หน่วยงานด้านนี้ ให้ความเห็นว่าทางเจ้าของร่วมหรือผู้ที่ซื้อยูนิตในโครงการไปมีสิทธิ์ได้รับเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย หลังศาลปกครองสูงสุดสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง เพราะถือว่าเป็นความผิดของเจ้าของโครงการถือว่าเป็นการผิดสัญญา เนื่องจากว่าผู้ที่ซื้อยูนิตไปแล้วไม่สามารถอยู่อาศัยได้ตลอดตามวัตถุประสงค์ ซึ่งทางมูลนิธิฯ จะช่วยเหลือในเรื่องการดำเนินคดีกับบริษัทที่เป็นเจ้าของโครงการ ผู้ที่ซื้อยูนิตไปแล้วควรเร่งหาทางรวมตัวกันเพื่อทำให้ตนเองได้รับการเยียวยาโดยเร็วที่สุด การจะรอให้ทางเจ้าของโครงการหาทางออกในเรื่องนี้คงต้องใช้เวลา และไม่ทราบว่าจะมีทางออกเมื่อไหร่ เพราะจากการเจรจากับเจ้าของร่วมครั้งล่าสุด ก็บ่ายเบี่ยงไม่มีบทสรุปหรือทางออกที่เหมาะสม ขอเวลาในการหาทางออกต่อไป
ขณะเดียวกันจากข้อมูลของ www.one.net ที่ได้มีการสอบถามผู้อยู่อาศัยในย่านใกล้เคียงคอนโดฯ “แอชตัน อโศก” ที่ต่างให้ความเห็นว่า มีความเป็นไปได้ที่ทางอนันดาฯจะกว้านซื้ออาคารพาณิชย์ในบริเวณดังกล่าว เพื่อทำเป็นทางเข้า-ออกให้คอนโดฯ โดยความเป็นไปได้น่าจะอยู่ที่ซอยที่มีคูหา 16 ล็อกมากกว่าที่ ซอย 19 แยก 2 แต่ก็เป็นไปได้ยากที่เจ้าของอาคารจะขาย เพราะทุกคนล้วนมีฐานะดีอยู่แล้ว และตั้งแต่ที่มีการก่อสร้างคอนโดฯ ก็สร้างความเดือดร้อนให้กับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียงเป็นอย่างมาก เพราะมีทั้งเศษปูนและชิ้นส่วนก่อสร้างตกลงมาใส่บ้านเรือน ทำให้ต้องนอนหวาดผวา ซึ่งที่ผ่านมาได้ร้องเรียนไปทางสำนักงานเขตวัฒนา แต่ก็ไม่สามารถแก้ไขปัญหาดังกล่าวได้ ซึ่งผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ที่ทำธุรกิจมานาน 20-30 ปี คงไม่ขายและย้ายออกไปจากพื้นที่ดังกล่าวโดยง่ายอย่างแน่นอน
ส่วนราคาประเมินตึกแถวในย่านนี้ เบื้องต้นอยู่ที่ราว 250 ล้านบาท ซึ่งมีตึกแถวที่บริษัทเจ้าของโครงการคอนโดฯ แอชตัน อโศก จะต้องกว้านซื้อไม่ต่ำกว่า 16 คูหา ราคาไม่ต่ำกว่า 4,000 ล้านบาทแน่นอน ซึ่งใกล้เคียงกับมูลค่าโครงการฯที่ 6,400 ล้านบาทมาก จึงแนะนำให้หาทางออกอื่นจะดีกว่า โดยอาจไปคุยกับ รฟม. หรือติดต่อขอซื้อที่ดินบางส่วนจากศูนย์การค้า เทอมินัล 21 ซึ่งมีที่ดินบางส่วนที่อาจใช้เป็นทางออกให้ลูกบ้านคอนโดฯ ได้
