ยืดเยื้อกันมานานสำหรับการประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 หลังจากได้ปรับผังเมืองรวมกทม.ครั้งล่าสุดไปเมื่อปี 2556 โดยผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่นี้จะไม่มีอายุการใช้งาน แต่จะมีการปรับปรุงผังไปตามกายภาพ ความจำเป็นในแต่ละพื้นที่ และเน้นการวางผังเมืองเพื่อส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ให้มีการใช้ประโยชน์อย่างเต็มพื้นที่ ปลดล็อกทำเลทองในหลายพื้นที่ให้พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้  

นายไทวุฒิ ขันแก้ว ผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวในงานสัมมนา Property Insight : โจทย์ใหญ่ฟื้นอสังหาริมทรัพย์ Session I “ผังเมืองกทม. : พลิกโฉมมหานคร” ว่า เดิมจะมีการประกาศใช้ผังเมืองรวมกทม.ในปี 2561 แต่มีพระราชบัญญัติเรื่องของผังเมืองออกมาใหม่ให้เพิ่มการศึกษาเกี่ยวกับเรื่องของผังน้ำและผังทรัพยากรธรรมชาติ ทำให้ผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีความล่าช้า เพราะต้องมีการศึกษาเพิ่มเติม ล่าสุดมีการศึกษาและปรับปรุงผังเมืองรวมด้วยการจัดประชุมร่วมไปแล้ว 5 ครั้ง คาดว่าภายในปี 2568 นี้จะมีการประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ที่ 4 ได้

ทั้งนี้ข้อดีของผังรวมฉบับใหม่จะไม่มีอายุการใช้งาน แต่จะมีการปรับปรุงผังไปตามกายภาพ ความจำเป็นในแต่ละพื้นที่ ขึ้นอยู่กับพื้นที่และความต้องการของประชาชนในพื้นที่นั้นๆ ดังนั้นแนวคิดในการร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่นี้จะมีการพิจารณาทุกๆมิติรองรับการขยายตัวของเมือง เช่น อาจจะมีการเพิ่มในเรื่องของพื้นที่จากผังสีน้ำตาลไปเป็นสีแดง และจากผังสีส้มเปลี่ยนเป็นผังสีแดง ทำให้ทิศทางของเมืองจะขยายพื้นที่โซนเมืองออกไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น

เพิ่ม FAR Bonus ลดพื้นที่จอดรถในคอนโดฯติดรถไฟฟ้า

ส่วนพื้นที่ในเมืองย่านซีบีดีจะมีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) เพื่อเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเป็นการให้สิทธิประโยชน์กับภาคเอกชนและประชาชนในการเพิ่มพื้นที่อาคารได้ไม่เกิน 20%ของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน

รวมทั้งหากโครงการไหนมีการนำพื้นที่ของโครงการมาใช้เป็นทางสัญจรสาธารณะให้กับประชาชนทั่วไป จะมี FAR Bonus เพิ่มให้ด้วย และหากอาคารไหนมีพื้นที่ให้สามารถสร้างสะพานลอยลงในพื้นที่โครงการได้ก็จะมี FAR Bonus เพิ่มให้เช่นเดียวกัน

นอกจากนี้กทม.กำลังศึกษาถึงรายละเอียดของการลดพื้นที่จอดรถในอาคารและในคอนโดฯที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า มีความจำเป็นหรือไม่ในการใช้กฎหมายพรบ.ควบคุมอาคารที่กำหนดให้มีที่พื้นที่จอดรถ 120 ตารางเมตรต่อรถยนต์ 1 คัน จะสามารถปรับเพิ่ม 240 ตารางเมตรต่อ 1 คันจะได้หรือไม่ เพราะในประเทศญี่ปุ่นกำหนดให้มีพื้นที่จอดรถในอาคารขนาด 360 ตารางเมตรต่อรถยนต์ 1 คันในโซนพื้นที่ที่มีการพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะรองรับแล้ว หากมีการลดจำนวนพื้นที่จอดรถลงก็จะทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างลดลงได้ และเป็นทางเลือกให้กับผู้บริโภคสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลง

โดยหากเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับเก่า และร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ จะเห็นว่าพื้นที่เขียวลาย ย่านฝั่งธนบุรี จะถูกเปลี่ยนเป็นผังสีเหลือง ทำให้มีการพัฒนาพื้นที่ให้มีศักยภาพได้มากขึ้น ส่วนพื้นที่ผังสีเขียวลาย ฝั่งบางขุนเทียนชายทะเล จะมีการแก้ไขใหม่ให้เป็นพื้นที่สีเขียว ส่วนพื้นที่โซนตะวันออกย่านหนองจอก มีการลดพื้นที่แนวฟลัดเวย์จาก 150 ตารางกิโลเมตรเหลือ 50 ตารางกิโลเมตร

“ภาพรวมของผังเมืองรวมฉบับใหม่จะมีการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรมเพิ่มมากขึ้น ทั้งในพื้นที่ศูนย์กลางเมือง (Central Business District: CBD)พาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง (Sub CBD) บริเวณศูนย์คมนาคม และพาณิชยกรรมชุมชนชานเมือง”

ปรับโซนพื้นที่อนุรักษ์ให้ใช้ประโยชน์เชิงพาณิย์มากขึ้น

ส่วนพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ก็ได้มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินของพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ชั้นใน ซึ่งพื้นที่บางส่วนจำเป็นต้องมีการพัฒนาและถูกฟิตไว้ด้วยข้อบัญญัติกรุงทพมหานครในเรื่องของกฎกรพทรวง เช่น พื้นที่ย่านเยาวราช บางลำพู ซึ่งปัจุบันที่ดินมีมูลค่าสูง แต่ถูกข้อกฎหมายบังคับไว้ให้คงสภาพอาคารอยู่ในสภาพเดิม หากจะมีการดัดแปลงต่อเติมจะต้องให้อยู่ในพื้นที่ปกคลุมเท่าเดิม ทั้งพื้นที่อาคารและความสูง จึงได้มีการผ่อนปรนการใช้ประโยชน์พื้นที่ โดยแยกพื้นที่ผังสีน้ำเงินให้เป็นสถาบันราชการ ส่วนพื้นที่อื่นๆเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่พาณิชย์

แต่จะมีการกำหนดความสูงของอาคารที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบเขตพระราชฐานให้มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร 16 เมตร และ 20 เมตร  โดยหลังจากนี้จะมีการแก้ไขปรับปรุงข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานครตามกฎหมายควบคุมอาคารตามไปด้วย เพื่อกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับรูปแบบอาคารที่เหมาะสมกับย่านอนุรักษ์และให้เกิดความคล่องตัวในการพัฒนาพื้นที่ของกรุงเทพนชั้นใน

เปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมเป็น ก.3

นายไทวุฒิกล่าวถึงการแก้ไขปรับปรุงแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในที่พื้นที่สีเขียวลาย บริเวณพื้นที่ทางน้ำหลาก (Floodway)ว่า จะมีการลดพื้นที่แนวฟลัดเวย์จาก 150 ตารางกิโลเมตรเหลือ 50 ตารางกิโลเมตร และในอนาคตจะมีการยกเลิกผังสีเขียวลายในพื้นที่นี้ เนื่องจากจะมีการขยายพื้นที่คลองเพิ่ม เพื่อรองรับปัญหาน้ำท่วมในพื้นที่มีนบุรี คลองสามวา หนองจอก และลาดกระบัง

รวมถึงพื้นที่ย่านชายทะเลบางขุนเทียน ซึ่งเป็นพื้นที่เดียวของกทม.ที่ติดกับทะเล  แต่ถูกน้ำทะลตัดเซาะพื้นที่ของกทม.ไปแล้วถึง 2,770 ไร่ และในช่วง 10กว่าปีที่ผ่านมาพื้นที่ถูกน้ำทะเลกัดเซาะเพิ่มขึ้นอีก 296 ไร่ โดยผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่จะมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3) ทำให้ สามารถพัฒนาพื้นที่เป็นบ้านจัดสรรขนาดเล็ก รีสอร์ท บ้านพักตากอากาศได้

นอกจากนี้กทม.ยังได้เตรียมจัดสร้างเขื่อนป้องกันตลิ่งแบบโครงสร้างยกลอยในบริเวณที่มีน้ำทะเลกัดเซาะ คาดว่าจะเริ่มดำเนินงานก่อสร้างได้ในปีงบประมาณ 2567 หลังจากนั้นจะมีการจัดรูปที่ดินต่อ โดยเฉพาะในพื้นที่ตั้งแต่คลองโล่งลงมาเนื้อที่ประมาณ 4,400ไร่ ปัจจุบันมีสภาพเป็นนากุ้ง เลี้ยงหอย ถือเป็นพื้นที่อีกหนึ่งจุดที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต โดยสามารถพัฒนาเป็นโรงแรมขนาดไม่เกิน 20 ห้อง อาคารพาณิชยกรรมขนาด 300-500 ตารางเมตร  และตลาดขนาดไม่เกิน 1,000 ตารางเมตรสำหรับขนาดเขตทาง 12 เมตร หรือโรงแรมไม่เกิน 50 ห้องสำหรับเขตทางขนาด 16 เมตร เป็นต้น

ทั้งนี้นอกจากการดูแลพื้นที่เพื่อให้เกิดประโยชน์ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว กทม.ได้ให้ความสำคัญกับชุมชนที่รุกล้ำริมคลองหรือพื้นที่สาธารณะด้วย ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการปรับปรุงพื้นที่คลองลาดพร้าวและคลองเปรม ด้วยการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในโครงการบ้านมั่นคงให้กับชาวชุมชน ทำให้ภูมิทัศน์โดยรอบพื้นที่คลองดังกล่าวดีขึ้น ในผังเมืองกทม.ฉบับปรุงปรุงครั้งที่ 4 นี้จะมีการเพิ่มพื้นที่สีน้ำเงินหรือพื้นที่สถาบันราชการ ซึ่งมีข้อดีคือ ไม่ต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงหรือกฎหมายอื่น ทำให้สามารถนำพื้นที่มาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยตลอดแนวริมคลองที่ถูกบุกรุกได้ ซึ่งปัจจุบันมีการบุกรุกคลองทั้งหมดในกทม.จำนวน 1,016 คลอง