เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สฯเผย ครึ่งปีแรก66 ที่อยุ่อาศัยในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล เปิดตัวรวม 47,896 หน่วย มูลค่า 214,686 ล้านบาท ลดลง -10% ในด้านจำนวนหน่วย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 11% ส่งผลให้ราคาขายต่อหน่วยในปี 66 เพิ่มขึ้นถึง 23% จากปี 65 ระบุยังมีรอเปิดตัวใหม่อีกร่วม 450 โครงการ คาดหลังจัดตั้งรัฐบาลและไตรมาส 4 น่าจะแห่เปิดตัวกันมากสุด ล่าสุดผลสำรวจ 10 อันดับบริษัท พบออริจิ้นฯแชมป์เปิดตัวมากสุด 7,113 หน่วย รวม 18,683 ล้านบาท ขณะที่เอพีฯ มูลค่าพัฒนาสูงสุด ถึง 27,345 ล้านบาท
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า การเปิดตัวที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เป็นเครื่องชี้ที่สำคัญที่สุด และปรากฏว่าในครึ่งปีแรกของปี 2566 เปิดตัวรวมกัน 47,896 หน่วย รวมเป็นเงิน 214,686 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.482 ล้านบาท ในขณะที่เมื่อปี 2565 ครึ่งปีแรกเปิดตัวรวมกัน 52,964 หน่วย มูลค่ารวม 193,779 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.659 ล้านบาท
ในเบื้องต้นอาจสรุปได้ว่าเมื่อเทียบครึ่งแรกของทั้งปี 2565 และ 2566 การเปิดตัวในปี 2566 ลดลง -10% ในด้านจำนวนหน่วย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 11% และทำให้ราคาขายต่อหน่วยในปี 2566 เพิ่มขึ้นถึง 23% จากปี 2565 ทั้งนี้เป็นเพราะในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูก (ไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อหน่วย) เป็นจำนวนมาก แต่ในปี 2566 ไม่ได้เน้นโครงการราคาถูก จึงทำให้มูลค่าการพัฒนาในปี 2566 และราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2566 เพิ่มสูงกว่าปี 2565
ทั้งนี้เชื่อว่าตลอดทั้งปี 2566 จำนวนหน่วยและมูลค่าการพัฒนาจะมีมากกว่าปี 2565 ทั้งนี้เมื่อต้นปี 2566 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในปี 2566 จะเพิ่มมากกว่าปี 2565 ถึงราว 10% ซึ่งตัวเลขนี้ยังได้รับการยืนยันในการสำรวจกลางปี 2566 นี้ ทั้งนี้เพราะในขณะนี้ยังมีโครงการรอเปิดตัวใหม่อีกเป็นจำนวนมากถึงประมาณ 450 โครงการ และคาดว่าหลังจากการจัดตั้งรัฐบาลและในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2566 น่าจะเปิดตัวกันขนานใหญ่
สินค้าที่เปิดตัวใหม่ ส่วนมากจะเป็นห้องชุดโดยจากทั้งหมดที่มีการเปิดตัว 47,780 หน่วย เป็นห้องชุด 26,734 หน่วย หรือ 56% เป็นทาวน์เฮาส์ 10,173 หน่วย หรือ 21% และเป็นบ้านเดี่ยว 5,419 หน่วย หรือ 11% อย่างไรก็ตามหากพิจารณาในแง่มูลค่าจะพบว่า บ้านเดี่ยวเปิดตัวสูงสุด 80,286 ล้านบาท หรือ 38% ของทั้งหมด 213,068 ล้านบาท ห้องชุดเปิดตัว 74,559 ล้านบาทหรือ 35% ส่วนทาวน์เฮาส์เปิดตัว 28,396 หน่วยหรือ 13% จะสังเกตได้ว่าบ้านเดี่ยวเปิดในราคา 5-10 ล้านบาท เป็นหลัก ทาวน์เฮาส์เปิดในราคา 2-3 ล้านบาท เป็นหลัก ส่วนห้องชุดเปิดขายในราคา 2-3 ล้านบาทเป็น หลักเช่นกัน
บริษัทใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรกในด้านของจำนวนหน่วย ก็ได้แก่ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) หรือ ORI เปิดตัว 7,113 หน่วย รวม 18,683 ล้านบาทโดยเปิดทั้งหมด 10 โครงการ รองลงมาก็คือ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด(มหาชน)หรือ ASW ,บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือ LPN , บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด(มหาชน) หรือ AP และ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) หรือ SPALI โดยในจำนวน 10 รายแรกนี้ เป็นบริษัทมหาชนเป็นหลัก รวมจำนวนหน่วยถึง 29,543 หน่วยหรือ 62% ของทั้งหมด
ถ้าเทียบในด้านของมูลค่าการพัฒนา กลับปรากฏว่า บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด(มหาชน) หรือ AP มีมูลค่าสูงสุดถึง 27,345 ล้านบาท แต่มีจำนวนหน่วย 3,036 หน่วย รองลงมาก็คือ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) หรือ SIRI มีมูลค่ารวม 21,148 ล้านบาท บริษัท ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) หรือ ORI มีมูลค่า 18,683 ล้านบาท บริษัท เอสซีแอสเสทคอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) หรือ SC รวม 17,135 ล้านบาท และ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด(มหาชน) หรือ ASW รวมมูลค่า 10,741 ล้านบาท โดยรวมแล้ว 10 บริษัทแรกพัฒนาที่ดินไปทั้งหมด 133,017 ล้านบาท หรือราว 62% ของทั้งหมด 213,068 ล้านบาท
“สังเกตได้ว่าธุรกิจพัฒนาที่ดินเป็นธุรกิจกึ่งผูกขาด รายเล็กคงไม่สามารถเข้าแข่งขันได้มากนัก หากรวมบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือทั้งหมด ก็อาจมีส่วนแบ่งตลาดถึง 80% ในแง่มูลค่า และ 78% ในแง่จำนวนหน่วย ทั้งนี้บริษัทเหล่านี้มีไม่เกิน 50 แห่ง ในขณะนี้บริษัทนอกตลาดมีนับร้อยๆ แห่ง และในจำนวนบริษัทนอกตลาดก็ยังมีรายใหญ่รวมทั้งรายที่กำลังจะเข้าตลาดอีกกลุ่มหนึ่ง ดังนั้นส่วนแบ่งของบริษัท SMEs นอกตลาดนับร้อยๆบริษัท จึงน่าจะมีเพียง 10-15% เท่านั้น” ดร.โสภณ กล่าว
โดยรวมแล้วตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล น่าจะดีกว่าปี 2565 อยู่บ้าง แต่คงไม่เกิน 10% หลังจากการจัดตั้งรัฐบาลและการเติบโตทางเศรษฐกิจในไตรมาสที่ 4/2566 อย่างไรก็ตามก็อาจมีปัจจัยลบหลายประการที่อาจทำให้ไม่ได้เป็นไปตามเป้าหมาย ทั้งปัญหาทางการเมือง ปัญหาค่าไฟฟ้า ปัญหาค่าขนส่ง โดยที่ค่าแรงและค่าวัสดุยังเติบโตไม่มากก็ตาม อีกประการหนึ่งก็คือในภาวะที่สถาบันการเงินอยู่ในลักษณะกึ่งผูกขาดเช่นกัน จึงทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ลดแต่อาจถ่างห่างออกไปจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเข้าไปอีก จึงไม่เป็นการหนุนส่งตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่าที่ควร
