“แคปปิตอล วันฯ”ห่วงนโยบาย’ประชานิยม’ กระตุ้นเศรษฐกิจช่วงสั้น แนะปรับโครงสร้างลดความผิดเพี้ยนในระบบ ประเมินกำลังซื้อตลาดพบกลุ่มคนไทยเริ่มชะลอตัวลงจากช่วงครึ่งแรกของปี ผลจากปัจจัยลบทางการเมือง เศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน ส่วนแรงซื้อจากต่างชาติ ยังมีต่อเนื่อง ห่วงที่อยู่อาศัยราคา 10-15 ล้านบาท ส่อมีปัญหา กลุ่มลูกค้าเจ้าของธุรกิจSMEs ขาดสภาพคล่อง ล้มหายจากช่วงโควิด-19 ส่องดีมานด์ “ลูกค้าภูมิภาคเอเชีย”เค้กก้อนใหญ่ โดยเฉพาะกลุ่มเมียนมา กัมพูชา ทั้งรอพฤติกรรมนักลงทุนอินเดียเปลี่ยน แนะตีกรอบต่างชาติมาลงทุนในไทย รุกเปิดแบรนด์ “Keller Williams Luxury” เจาะตลาดลักชัวรี่ในไทย พร้อมตั้งเป้ากวาดยอดขายปีนี้แตะ9,000 ล้านบาท
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตัวแทนขายและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มียอดขายสูงที่สุดในสหรัฐฯซึ่งมีเครือข่ายจำนวนพนักงานสูงที่สุดทั่วโลก ที่ปัจจุบันมีพอร์ตในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม โรงแรม วิลล่า มูลค่าไม่น้อยกว่า 30,000-40,000 ล้านบาท เปิดเผย ถึงความคาดหวังที่จะมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ว่า อยากให้มีนโยบายที่จะเปลี่ยนในเชิงโครงสร้าง เพื่อส่งเสริมความมั่นคงของเศรษฐกิจในระยะกลางและยาว เพราะการใช้นโยบายประชานิยม หรือ การกระตุ้นเศรษฐกิจแบบปลายทางนั้น ในความเห็นส่วนตัวแล้ว จะกระตุ้นได้เพียงระยะสั้น 3-6 เดือนเท่านั้น และหลังการอัดฉีดเงินจะทำให้กลับสู่สภาพเดิม ไม่สามารถเปลี่ยนแปลง
“ความคาดหวังเรื่องจัดตั้งรัฐบาลใหม่นั้น แน่นอนว่า การมีรัฐบาลมีผลดีมากกว่ามากกว่าการมีเพียงรัฐบาลรักษาการ แต่หากการจัดตั้งรัฐบาลแล้วก็ให้เกิดปัญหาตามมา เช่น มีความขัดแย้งมากขึ้น จะไม่เป็นผลดีกับธุรกิจอย่างแน่นอน โดยอาจจะต้องคำนึงถึงปัจจัยที่จะมีผลกระทบระยะยาว เช่น เสถียรภาพของรัฐบาลที่จะทำให้เกิดแรงขับเคลื่อนหรือการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจได้ ในมุมมองส่วนตัว ไม่อยากให้มองว่าขอให้แค่มีรัฐบาล ปัญหาต่างๆทางด้านเศรษฐกิจจะดีขึ้น” นายวิทย์ กล่าว
สำหรับภาพรวมยอดขายของบริษัทในช่วง 6-7 เดือนที่ผ่านมา พบว่าดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง และดีกว่าช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ถึง 3 เท่า แต่ก็เริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวของกลุ่มลูกค้าคนไทย ซึ่งเกิดขึ้นหลังจากการเลือกตั้ง โดยเริ่มจะมียอดขายลดลงจากไตรมาส 2 (เมษายน-มิถุนายน 2566) ประมาณ 10% แต่ยังมียอดขายที่คงที่เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันในปีที่แล้ว ซึ่งอาจจะเป็นผลมาจากกลุ่มของลูกค้าไทย ที่มีผลกระทบจาก 1.การเมือง 2.แนวโน้มเศรษฐกิจของประเทศไทยที่เติบโตลดลง และ 3.หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับที่สูง
“ปัจจัยที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัย ระดับราคากลางๆ ในตลาดกลุ่มคนไทยชะลอตัว โดยเฉพาะในสินค้าตลาดระดับราคา 10-15 ล้านบาท เนื่องจากระดับเจ้าของธุรกิจวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือ เอสเอ็มอี จำนวนมาก ประสบปัญหาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน ทำให้กำลังซื้อส่วนนี้หายไป และจากข้อมูลที่ได้รับสัมผัสจากเจ้าของโครงการ ส่วนใหญ่ต้องการให้เข้าไปช่วยเรื่องการขายในสินค้ากลุ่มนี้จำนวนมาก ซึ่งคนทำงานไม่มีกำลังซื้อสินค้าในระดับราคานี้ เพราะราคาแพงเกินไป แต่ถ้าเป็นบ้านเดี่ยว ราคาสูงกว่า 40 ล้านบาท จะไม่มีผลกระทบมากนัก เนื่องจากลูกค้าในกลุ่มนี้จะเป็นในส่วนของเจ้าของธุรกิจขนาดกลางและใหญ่ซึ่งจะมีเงินสำรองค่อนข้างสูงและซื้อตามความชอบอยู่แล้ว” นายวิทย์ กล่าว
ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในเมือง เริ่มปรับตัวดีขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากที่ ห้องชุดบางส่วนถูกดูดซับออกไปจากตลาด บวกกับจำนวนผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงโควิด-19 ส่งผลให้สินค้าคงเหลืออยู่ในตลาดจำนวนน้อยลง โดยเฉพาะในโซนศูนย์กลางธุรกิจ ( Central Business District หรือ CBD) เช่น ทำเลสุขุมวิท ,สีลม ,สาทร ส่วนโครงการใหม่ที่จะมาเปิดตัวในCBD มีจำนวนลดลง และราคาสูงขึ้น เนื่องมาจากราคาที่ดินสูง ทำให้ราคาขายโครงการใหม่มีราคาสูงขึ้น ซึ่งส่งผลดีให้ตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง มีความต้องการสูงขึ้นต่อเนื่อง
โดยชาวต่างชาติที่จะเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้น หากมาพิจารณาตามหลักภูมิศาสตร์แล้ว ตลาดลูกค้าเอเชีย มีแนวโน้มเติบโตไปอีกต่อเนื่อง ซึ่งจะเห็นความเคลื่อนไหวของผู้ซื้อจากประเทศเมียนมา , มาเลเซีย ,กัมพูชา เป็นต้น เพราะกลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้ จะมีความคุ้นเคยประเทศไทย และคาดว่าไม่เกิน 2 ปีจากนี้ ผู้ซื้อจากประเทศเมียนมาจะกลายเป็นตลาดที่ใหญ่ขึ้น ส่วนผู้ซื้อจากประเทศอินเดีย จะเป็นอีกกลุ่มที่จะเติบโต เพียงแต่ต้องใช้เวลาในการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรม เนื่องจากกลุ่มที่จะนักลงทุนอินเดีย ยังไม่มีความคุ้นเคยกับการซื้ออสังหาริมในไทยเพื่อการลงทุนมากนัด
“กลุ่มทุนจากต่างประเทศที่เข้ามาลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้น มีอยู่ไม่กี่ประเทศ เช่น ญี่ปุ่น และจีน ซึ่งเราจะเห็นได้ว่า ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมาลงทุนในไทย เนื่องจากในประเทศญี่ปุ่น โครงการประเภทคอนโดมิเนียมไม่มีให้เห็นมาก ประกอบกับเศรษฐกิจชะลอตัว ประชากรใหม่เกิดขึ้นน้อย มีปัญหาเรื่องบ้านว่างเป็นจำนวนมาก จึงต้องจัดสรรเงินลงทุนและร่วมทุนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ส่วนอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีนที่เข้ามาไทย เนื่องจากในจีนมีกฎเกณฑ์ค่อนข้างมาก สถาบันการเงินเข้มงวด มีเรื่องของคอนโดมิเนียมล้นตลาด จึงมาลงทุนในประเทศไทยแทน”นายวิทย์ กล่าว
นายวิทย์ กล่าวเพิ่มเติมว่า อาจจะต้องเปลี่ยนมุมมองการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จากกลุ่มทุนต่างประเทศ ซึ่งมีทั้งผลดีและผลเสียในระยะยาว เนื่องจากการลงทุนจากต่างประเทศ ควรพิจารณาจากปัจจัยหลักว่า คนไทยได้รับประโยชน์มากน้อยเพียงใด เช่น ทำให้เกิดการจ้างงานจากสัดส่วนเงินลงทุนนั้นเท่าไร การใช้ทรัพยากรในประเทศมีสัดส่วนเท่าไร การลงทุนจำนวนมากไป จะทำให้เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และทำให้ผู้พัฒนาโครงการไทย ไม่มีความสามารถในการแข่งขันได้ การปรับปรุงในเรื่องการให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของไทย ยังเป็นปัจจัยเชิงโครงสร้างที่มีผลกระทบสูงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังไม่มีตัวเลือกของสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อมากนัก และการสนับสนุนจากภาครัฐเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อยังไม่ครอบคลุมได้ทั่วถึง ทำให้บางครั้ง สถาบันการเงินจะเป็นผู้กำหนดทิศทางของตลาดในด้านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มากเกินไป โดยผู้ซื้อจะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ โดยข้อกำหนดที่รัดกุมจากสถาบันการเงิน การใช้ เครดิตบูโร เพื่อเป็นข้อจำกัดสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย แต่ไม่ให้ประโยชน์สำหรับผู้ที่มีเครดิตดี และลดขั้นตอนการตรวจสอบสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อ ปัญหาต่างๆเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ควรจะต้องได้รับการแก้ไข
ทั้งนี้จากตัวเลขยอดขายตลาดลักชัวรี หรือ Grade A++ มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นทั่วโลก โดย Keller Williams Luxury มียอดขายทั่วโลกในตลาดนี้ มากกว่า 58,443 หน่วย สำหรับระดับราคาที่สูงกว่า 35 ล้านบาท ในปี 2564 และมียอดขายรวมทั้งสิ้นในตลาดลักชัวรีมากกว่า 103.6 พันล้านเหรียญสหรัฐ ทั่วโลก ซึ่งเป็นผู้นำในด้านตลาด Luxury Real Estate ดังนั้น Keller Williams Thailand (KW) ได้เปิด Division ใหม่ โดยใช้แบรนด์ Keller Williams Luxury Thailand เพื่อให้บริการทางด้านอสังหาริมทรัพย์ในลูกค้ากลุ่มนี้โดยเฉพาะ สำหรับลูกค้าชาวไทยและต่างชาติ โดยมีบริการเสริมเหนือระดับสำหรับลูกค้า เช่น Concierge services สิทธิพิเศษในการเข้าพักในโรงแรมหรูระดับ 5 ดาวทั่วโลก การบริการการลงทุนของลูกค้า โดย Account Manager บริการผู้ช่วยส่วนตัว รวมทั้งโปรแกรมส่วนลดในบริการด้านต่างๆ เฉพาะลูกค้า Keller Williams Luxury Thailand โดยบริษัทตั้งเป้าหมายยอดขายในตลาดลักชัวรี มูลค่า 9,000 ล้านบาท ในปี 2566 โดยมีอัตราการเติบโต 20% ต่อปี ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยมีตั้งแต่ 40 ล้านบาทขึ้นไป จนไปถึง ระดับ 200 ล้านบาท ที่เป็นรูปแบบวิลล่าหรู เป็นต้น
“ทาง KW ยังให้บริการสำหรับลูกค้าต่างชาติ ที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เช่น กรุงเทพฯ สมุย หรือ ภูเก็ต รวมทั้งขาย Luxury property และ สำหรับลูกค้าชาวไทย ที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ระดับ Luxury ทั่วโลกเช่น Beverly hills , London , Berlin , Dubai ซึ่ง Keller Williams Luxury มี Professional Agent Services ทั่วโลก คอยให้บริการท่าน” นายวิทย์ กล่าวในที่สุด
อนึ่ง Keller Williams Realty ก่อตั้งขึ้นในปี 1983 โดย Gary Keller และ Joe Williams โดยปัจจุบัน มีสาขาประมาณ 1,100 แห่งและพนักงานมากกว่า 200,000 คนทั่วโลกในปี 2565 ได้รับการยอมรับว่าเป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับสูงสุดจากสื่อสิ่งพิมพ์มากมาย รวมถึง Entrepreneur และ Forbes
