หลังจากที่นายเศรษฐา ทวีสิน ประกาศลางานจากตำแหน่ง กรรมการผู้จัดการ แสนสิริ จำกัด(มหาชน) หรือ SIRI เป็นการชั่วคราว เมื่อวันที่ 8 มีนาคม 2566 ที่ผ่านมา โดยไม่ขอรับค่าตอบแทน เพื่อไปดำรงตำแหน่งประธานที่ปรึกษาหัวหน้าครอบครัวเพื่อไทย และเป็นแคนดิเดตนายกรัฐมนตรี จนกระทั่งเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2566  ผลโหวตนายกฯ รอบ 3 นายเศรษฐา ได้รับเสียงเกิน 374 นั่งตำแหน่งนายกรัฐมนตรี คนที่ 30 ของประเทศไทย ซึ่งในฐานะที่นายเศรษฐา มีประสบการณ์ในแวดวงอสังหาฯมาช้านาน ย่อมเป็นที่คาดหวังของผู้ประกอบการอสังหาฯทุกราย ที่นายเศรษฐา จะเข้าใจและช่วยผลักดันภาคธุรกิจอสังหาฯให้ฟื้นตัว ขับเคลื่อนและเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

ฝากดันมาตรการLTV-กระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติ

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI และนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า นายเศรษฐา ทวีสิน ถือเป็นนักธุรกิจที่มีฝีมือ สร้างบริษัทของตนเองขึ้นมาจนมีชื่อเสียง ดังนั้นด้วยความรู้และประสบการณ์ของนายเศรษฐา ทำให้ดูมีความหวังในสเกลของประเทศ เชื่อว่าภาคธุรกิจอสังหาฯจะได้รับผลประโยชน์อย่างแน่นอน ในเบื้องต้นขอฝากความหวังไว้กับนายเศรษฐาใน 2 เรื่องหลัก คือ

1.มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ที่มองว่ากลุ่มผู้ซื้อเพื่อการเก็งกำไรนั้น เริ่มหายไปตั้งแต่ช่วงวิกฤติโควิด-19 เมื่อ 3 ปีที่ผ่านมาแล้ว แต่ความต้องการบ้านหลังที่ 2-3 ของดีมานด์ในตลาดยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง จึงอยากให้ช่วยผลักดันในเรื่องดังกล่าว

2.การกระตุ้นกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ จากเดิมที่รัฐบาลมีมาตรการจะให้ความสำคัญกับ 4 กลุ่มหลักที่อยู่อาศัยระยะยาวในไทย พร้อมให้สิทธิประโยชน์มากมาย อาทิ วีซ่าระยะยาว 10 ปี ให้สิทธิถือครองที่ดินได้นั้น ก็อยากให้ลดสเปกลงมาเหลืออย่างน้อย 3-5 ปีก่อน อาทิ ซื้อคอนโดมิเนียม ราคา 3 ล้านบาท สามารถอยู่อาศัยได้ 3 ปี และซื้อคอนโดฯราคา 5 ล้านบาท สามารถอยู่อาศัยได้ 5 ปี เป็นต้น

“เบื้องต้นอยากให้ลดลงมาเหลือ 3-5 ปีก่อนก็ได้ หากประสบความสำเร็จ ในอนาคตค่อยให้วีซ่าระยะยาวกว่านี้ก็เป็นได้ ส่วนการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอื่นๆมองว่านโยบายของพรรคเพื่อไทย ที่หาเสียงไว้นั้นดีอยู่แล้ว ส่วนทางสมาคมฯจะเข้าไปหารือกับคุณเศรษฐาหรือไม่อย่างาไรนั้น ก็อยากเข้าพบเช่นกัน แต่คงต้องให้คุณเศรษฐาแก้ไขเรื่องเศรษฐกิจต่างๆในประเทศก่อน”นายพีระพงษ์ กล่าว

หวังเร่งฟื้นเศรษฐกิจ-สภาพคล่อง ก่อนบริษัทอสังหาฯทยอยปิดตัว

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ก็หวังว่าจะเข้าใจและรับรู้ปัญหาของธุรกิจอสังหาฯเป็นอย่างดี เพราะทุกวันนี้ภาพรวมตลาดทรุดตัวมาก ส่วนใหญ่ยังมียอดขายที่แย่ สถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้สินเชื่อ หากคุณเศรษฐาสามารถช่วยเหลือภาคธุรกิจได้ ก็จะเป็นอุตสาหกรรมที่นำเศรษฐกิจได้ ซึ่งก็จะช่วยในเรื่องของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ(GDP) ได้มาก ก่อนที่จะมีผู้ประกอบการอสังหาฯต้องปิดกิจการไปแบบบางบริษัท

โดยขณะนี้ภาคอสังหาฯถึงขั้นวิกฤติเรื่องหุ้นกู้ ผู้ซื้อเริ่มขาดความมั่นใจ โดยเฉพาะคอนโดฯกับปัญหาเรื่องสภาพคล่องของผู้ประกอบการ อีกทั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มถอดถอยทำให้สถาบันระมัดระวังปล่อยสินเชื่อเป็นพิเศษ มีการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น ซึ่งปัญหาทั้งหมดจะทำให้สภาพคล่องของบริษัทอสังหาฯขนาดกลางที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ และบริษัทขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ หากฐานการเงินไม่แข็งแกร่ง หรือมีอัตราหนี้สินมาก เช่น ไปออกหุ้นกู้มาก ก็จะมีปัญหาชำระดอกเบี้ยเงินหุ้นกู้ เป็นต้น ก็จะทำให้ความมั่นใจหายไป ก็ไม่สามารถออกหุ้นกู้ใหม่ได้อีก ซึ่งจะเห็นภาพแค่ขาดสภาพคล่อง แต่ยังไม่ถึงล้มหายไปเหมือนบางบริษัทฯ จึงอยากให้อยากรัฐบาลชุดใหม่ช่วยกระตุ้นมาตรการเพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย เพื่อมีที่อยู่อาศัยเป็นของคนเองมากขึ้น

“อยากให้คุณเศรษฐา ช่วยฟื้นเรื่องภาพรวมเศรษฐกิจตามนโยบายของพรรคที่หาเสียงไว้ ก็ขอฝากความหวังไว้ในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ เพราะถ้าความเชื่อมั่นกลับมาเศรษฐกิจก็น่าจะดีขึ้น แต่ก็ระวังหนี้เสียและหนี้ครัวเรือน ที่พุ่งไปกว่า 90% แล้วด้วยเช่นกัน”นายพรนริศ กล่าว

มั่นใจ “เศรษฐา”ดันเศรษฐกิจเดินหน้า-อสังหาฯรับอานิสงส์

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือSIRI กล่าวว่า เชื่อว่าคุณเศรษฐา จะช่วยผลักดันภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศไทยได้ดีขึ้นและเดินไปข้างหน้าอย่างต่อเนื่อง  รวมไปถึงภาคธุรกิจอสังหาฯก็จะได้รับอานิสงส์ด้วย ซึ่งหากเศรษฐกิจดีผู้ประกอบการอสังหาฯทุกค่ายก็จะได้รับผลประโยชน์ทั้งหมด ยิ่งGDP ในประเทศดี ภาคอสังหาฯก็จะเติบโตต่อเนื่องอย่างแน่นอน

แนะหนุน 6 มาตรการภาครัฐ-ธปท.ต่อเนื่อง

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนั้น ความต้องการ (Demand)ซื้อที่อยู่อาศัยลดลง อันเป็นผลมาจากที่ประเทศไทยสังคมสูงวัยที่มากขึ้น ครอบครัวที่มีบุตรลดลง ทำให้   Demand การซื้อที่อยู่อาศัยลดลง โดยปัญหาระดับประเทศและน่าเป็นห่วง คือ หนี้ครัวเรือนไทยที่นับวันมีแต่จะเพิ่มสูงขึ้น (โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนอยู่ที่กรอบ 88.5-91.0% ต่อGDPในปี 2566 ซึ่งยังคงเป็นระดับไม่ยั่งยืนและต้องเฝ้าระวัง) โดยประชากรกลุ่มที่แบกภาระหนี้มากสุด คือ Gen Y (อายุระหว่าง 21-37 ปี) และ Gen X (อายุระหว่าง 38-53ปี)

ขณะที่ ประชากรกลุ่ม Gen Z(อายุระหว่าง 8-20 ปี)นั้น ปัจจุบันด้วยสังคม และวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไป ทำให้ประชากรกลุ่มนี้ ก่อหนี้เร็วขึ้น ไม่ซื้อบ้าน แต่นิยมเช่าบ้าน เปลี่ยนตามทำเลของที่ทำงานที่เปลี่ยนไปตามความชอบ มีผลทำให้ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง

ในเรื่องของซัพพลายราคาที่ดินที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการนั้น ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 6-10% ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับขึ้นเพิ่มเพียง 3-5% รายได้ปรับเพิ่มขึ้นไม่ทันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องอยู่ในคอนโดมิเนียมที่มีขนาดห้องเล็กลงเรื่อย ๆ จากกำลังซื้อที่เท่าเดิม

“ราคาที่ดินแพงขึ้น และต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นตามต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นตามลำดับ ทำให้ราคาขายบ้านพร้อมที่ดินสูงขึ้น และทำเลไกลจาก CBD ใจกลางกรุงเทพออกไปเรื่อยๆ ทำให้ผู้บริโภคเดินทางเข้ามาทำงานในเมืองลำบาก และมีต้นทุนค่าเดินทางสูงขึ้น ทำให้กระทบต่อค่าครองชีพ”นายไพโรจน์ กล่าว

โดยมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ จากภาครัฐที่ส่งผลเชิงบวก มาจากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ส่งผลทั้งเชิงบวกและเชิงลบ จึงอยากให้สนับสนุนมาตรการภาครัฐและธปท.อย่างต่อเนื่อง ได้แก่

1.ให้สนับสนุนมาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรกอีกครั้ง ทำให้ตลาดเติบโตตามระยะเวลาของมาตรการ แต่ก่อนหรือหลังจากนั้นตลาดมักชะลอตัวเพื่อปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล และทำให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งต้องระมัดระวัง ด้วยการตรวจสอบรายได้ของผู้บริโภค มาตรการรัฐบาลออกโครงการบ้านหลังแรก

2.กระทรวงการคลัง ควรออกมาตรการลดหย่อนภาษี สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก และราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยผู้ที่ซื้อสามารถนำค่าใช้จ่ายเพื่อหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ไม่เกิน 10% ของราคาบ้าน

3.โครงการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 1% ระยะเวลา 3 ปี เป็นวงเงินกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษ หรือ Soft Loan 500,000 ล้านบาท จาก ธปท. เพื่อช่วยเหลือประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยหรือซื้อบ้านหลังใหม่

4.มาตรการการเงิน โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ออกมาตรการเพื่อส่งเสริมการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยระยะเวลาการกู้ไม่เกิน 30 ปี และมีกลุ่มเป้าหมาย คือผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท

5.มาตรการการคลัง การลดค่าธรรมเนียมการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ในกรณีการโอน และ 1% ของมูลค่าที่จำนอง เหลือ 0.01% ขยายเวลาออกไปอีก 2 ปี (พ.ศ.2567-68)

6.มาตรการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับรายได้ที่จ่ายไปเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเองเป็นจำนวน 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องเป็นการซื้อครั้งแรกและเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง ผู้ซื้อสามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต่อเนื่อง

ความหวังนายกฯมาจากนักธุรกิจช่วยกระตุ้นศก.-อสังหาฯ

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า นับตั้งแต่เริ่มหาเสียงก่อนการเลือกตั้งวันที่ 14 พฤษภาคม 2566 ที่ผ่านมา ทางพรรคเพื่อไทยก็ไม่มีนโยบายเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯอย่างเด่นชัดแต่อย่างใดเป็นพิเศษ แต่จะมีสิ่งที่เป็นประโยชน์ในทางอ้อม คือ เรื่องการลดค่าใช้จ่ายครัวเรือน “รถไฟฟ้า กทม.” 20 บาทตลอดสาย จะทำให้การกระจายตัวไปอยู่อาศัยย่านชานเมืองได้มากขึ้น แต่ทั้งนี้ก็อยากให้มีการสนับสนุนมาตรการอสังหาฯอย่างต่อเนื่อง เพราะจะสามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ อาทิ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่จะสิ้นสุดในเดือนธันวาคม 2566 นี้, การผ่อนปรนมาตรการ LTV และการทบทวนโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ เป็นต้น ซึ่งก็ไม่คาดหวังว่าจะเร่งช่วยเหลือภาคอสังหาฯในขณะนี้ แต่ขอให้ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจในประเทศให้ฟื้นตัวดีขึ้นก่อน

“นับเป็นเรื่องที่ดี ที่ได้นายกรัฐมนตรี เพื่อจะได้จัดตั้งรัฐบาลได้เสียที ขอให้กำลังใจคุณเศรษฐาในการทำงานต่อไป หลังจากบอบช้ำมามากแล้ว ข้อดีคือเป็นนายกรัฐมนตรีมาจากนักธุรกิจ จะเข้าใจปัญหาของภาคธุรกิจที่กำลังประสบปัญหาด้านธุรกิจ มีภาระหนี้ต่างๆ และน่าจะขับเคลื่อนนโยบายด้านเศรษฐกิจได้ คาดหวังว่าจะเดินหน้าผลักดันนโยบายเศรษฐกิจต่อเนื่อง ไม่สะดุด และทำตามที่ได้หาเสียงไว้ ซึ่งสิ่งที่ต้องทำทันทีคือลดค่าครองชีพ ลดค่าไฟ ค่าน้ำมัน ค่าแก๊ส เพิ่มค่าแรง พักหนี้ใหักับเกษตรเกษตรกร เป็นต้น”นายอิสระ กล่าวในที่สุด

ซึ่งคงต้องจับตาดูนายกรัฐมนตรี คนที่ 30 จากนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยผลักดันอุตสาหกรรมอสังหาฯให้เดินหน้า และเติบโตต่อไปได้อย่างไรบ้าง