จากข้อมูลของ United Nations World Population Ageing ระบุว่า ประชากรที่อยู่ในวัยพึ่งพิง ที่ไม่สามารถใช้แรงงานตัวเองเพื่อสร้างรายได้เลี้ยงตัวเองได้  คือเด็กและผู้สูงอายุ มีจำนวนมากกว่าประชากรในวัยแรงงานไปเรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) หรือสังคมที่มีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป ซึ่งประเทศไทยกำลังจะเข้าสังคมผู้สูงอายุในปี 2568

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ตระหนักถึงความสำคัญของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรของประเทศไทยที่กำลังจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบในอีก 1 – 2 ปีข้างหน้า ซึ่งหมายถึงประชากรผู้มีอายุเกินกว่า 60 ปี จะมีสัดส่วนมากกว่า 20% ของประชากรไทยทั้งหมด และคาดการณ์ว่าประชากรผู้สูงอายุจะมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วโดยจะมีสัดส่วนถึง 28% ในปี 2578 แต่ขณะที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับผู้สูงอายุในปัจจุบันยังคงเติบโตช้า และไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้สูงอายุในปัจจุบัน

การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วประเทศ ปี 2566 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า มีทั้งหมด 758 แห่ง รองรับผู้สูงอายุได้รวม 19,490 คน และมีอัตราการเข้าพักสูงถึง 69.3% ในจำนวนนี้เป็นประเภทเนิร์สซิ่งโฮม หรือสถานบริบาลผู้สูงอายุมากที่สุดจำนวน 708 แห่ง รองรับผู้สูงอายุได้ 15,324 คน มีอัตราการเข้าพัก 63.7%

ประเภท Residential หรือที่อยู่อาศัยซึ่งพัฒนาขึ้นเพื่อรองรับกลุ่มผู้สูงอายุแต่ยังสามารถดูแลตัวเองได้ ออกแบบโดยใช้หลักการ Universal Design จำนวน 19 แห่ง รองรับได้รวม 1,328 คน เช่น โครงการสวางคนิเวศ สภากาชาดไทย, โครงการเวลเนสซิตี้ และบุศยานิเวศน์ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เป็นต้น มีอัตราการเข้าพัก 73%

สถานสงเคราะห์/มูลนิธิจำนวน 26 แห่ง รองรับได้รวม  2,681 คน มีอัตราการเข้าพัก 100% ประเภทโรงพยาบาล จำนวน 4 แห่ง รองรับได้รวม 155 คน มีเข้าพัก 53.5% และประเภท Day Care จำนวน 1 แห่ง

โดยโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วประเทศกระจายตัวอยู่ใน 10 จังหวัดแรกจำนวน 574 แห่ง หรือ 75.7% ของที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุทั้งหมด ประกอบด้วย  กรุงเทพฯ 257 แห่ง รองรับได้รวม 7,140  คน มีอัตราการเข้าพัก 68.2% นนทบุรี 78 แห่ง รองรับได้รวม 1,759 คน มีอัตราการเข้าพัก 68.3% เชียงใหม่ 54 แห่ง รองรับได้รวม 688 คน มีอัตราการเข้าพัก 81.8%

ชลบุรี 42 แห่ง รองรับได้รวม 822 คน มีอัตราการเข้าพัก 64.6% ปทุมธานี 39 แห่ง รองรับได้รวม 877 คน มีอัตราการเข้าพัก 72.5% นครปฐม 30 แห่ง รองรับได้รวม 876 เข้าพัก มีอัตราการเข้าพัก 59.1% สมุทรปราการ 24 แห่ง รองรับได้รวม 1,206 คน มีอัตราการเข้าพัก 40.1% ขอนแก่น 19 แห่ง รองรับได้รวม 669 คน มีอัตราการเข้าพัก 88.9% ราชบุรี 16 แห่ง รองรับได้รวม 425 คน มีอัตราการเข้าพัก 39.1 % และจังหวัดพิษณุโลก 15 แห่ง รองรับได้รวม 217 คน มีอัตราการเข้าพัก 79.1%

ส่วนสิทธิในการครอบครองที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ส่วนใหญ่เป็นประเภทสิทธิแบบเช่ารายเดือน 699 แห่ง คิดเป็น 92.5% รองลงมาเป็นประเภทสิทธิแบบการอยู่อาศัยตลอดชีวิต 34 แห่ง สิทธิแบบมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย 14 แห่ง และสิทธิการเช่าระยะยาว 9 แห่ง

ด้านลักษณะโครงการ พบว่า ส่วนใหญ่มีการใช้อาคารที่มีลักษณะเป็นอาคารแบบบ้านเดี่ยว มีสัดส่วนประมาณ 56.6% รองลงมาเป็นประเภทอาคารพักอาศัยรวม สัดส่วน 33.3% จำแนกเป็นโครงการที่มีขนาดจำนวนเตียงไม่เกิน 20 เตียง สัดส่วน 54.8% และขนาดจำนวนเตียงเกินกว่า 20 เตียงจำนวน 343 แห่ง  โดยที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันยังคงมุ่งเน้นการรองรับผู้สูงอายุไทยเป็นสำคัญประมาณ 99.1%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันมีการขยายตัวขึ้นอย่างมากในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมา แต่ที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้นจะกระจุกตัวในบางพื้นที่เท่านั้น ทำให้ไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยที่รองรับกลุ่มผู้สูงอายุได้อย่างทั่วถึง และในภาพรวมก็ยังมีจำนวนไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับความต้องการในปัจจุบัน ที่มีจำนวนผู้สูงอายุมากถึง 12.9 ล้านคน และคาดว่าจะมีผู้สูงอายุที่ต้องการที่อยู่อาศัยประมาณ 5% หรือประมาณ 650,000 คน แต่คาดการณ์ว่าอาจมีผู้สูงอายุที่สามารถเข้าสู่ระบบการบริการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเพียง 1% หรือประมาณ 130,000 คนเท่านั้น

ขณะที่ในปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยรองรับผู้สูงอายุได้เพียงไม่เกิน 20,000 คน ซึ่งในจำนวนนี้ตั้งอยู่ในพื้นที่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจำนวน 435 แห่ง และรองรับได้ประมาณไม่เกิน 12,000 คน อีกทั้งโครงการที่มีการพัฒนาขึ้นส่วนใหญ่เป็นการรองรับกลุ่มคนที่มีฐานะปานกลางค่อนข้างดีและฐานะดีขึ้นไป ทำให้กลุ่มผู้สูงอายุที่มีฐานะปานกลางและฐานะไม่ดียังคงมีการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในการรองรับอย่างมาก

ดังจะเห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุของรัฐที่จัดให้บางแห่งในปัจจุบันมีผู้ลงชื่อรอขอเข้าอยู่อาศัย 2,500 – 3,000 คน แต่ยังไม่มีหน่วยงานใดสามารถจัดที่อยู่อาศัยรองรับได้ จึงเป็นโจทย์สำคัญและเร่งด่วนของรัฐบาลในการหาแนวทางในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในการรองรับผู้สูงอายุได้เพียงพอสำหรับทุกกลุ่ม

นอกจากนี้ประเทศไทยต้องมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่มีมาตรฐานให้มีมากขึ้น ควบคู่กับการพัฒนา Medical Hub และการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ซึ่งจะช่วยทำให้ประเทศไทยเป็น Retirement Heaven และ Retirement Destination สำหรับผู้สูงอายุทั่วโลก ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญอย่างมากที่จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติที่ต้องการหาที่พำนักระยะยาวช่วงวัยเกษียณ และทำให้ประเทศไทยเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในโลก

เนิร์สซิ่งโฮมสำหรับผู้สูงอายุมาแรง
เนิร์สซิ่งโฮมหรือสถานบริบาลผู้สูงอายุ เป็นประเภทที่อยู่อาศัยผู้สูงที่มีการพัฒนาอย่างมากในปัจจุบัน โดย ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่าทั่วประเทศมีจำนวน 708 แห่ง จำนวนหน่วยที่เปิดให้บริการทั้งหมด 15,324 เตียง กระจายอยู่ใน 55 จังหวัด ซึ่งส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในจังหวัดหลักและจังหวัดหัวเมืองทางภูมิภาค เช่น กรุงเทพฯและปริมณฑล เชียงใหม่ พิษณุโลก นครสวรรค์ พระนครศรีอยุธยา สระบุรี ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี และอุบลราชธานี เป็นต้น

ส่วนระดับราคาการให้บริการ พบว่า ช่วงราคาเช่าที่โครงการกำหนดไว้ที่มีจำนวนมากที่สุดคือ ช่วงราคา 10,001-20,000 บาท มีสัดส่วนถึง 42.6% รองลงมาคือ ราคา 20,001-30,000 บาท มีสัดส่วน 36.1% และราคา 30,001-50,000 บาท มีสัดส่วน 14.2% ส่วนช่วงราคา 50,000 บาทขึ้นไป มีสัดส่วน 5.7% ขณะที่ช่วงราคาไม่เกิน 10,000 บาท มีสัดส่วน 1.5% เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็น เนิร์สซิ่งโฮมที่เข้าถึงได้ (Affordable Nursing Home) สำหรับผู้สูงอายุโดยส่วนใหญ่ยังมีอยู่อย่างจำกัด

จากจำนวนเนิร์สซิ่งโฮมของผู้สูงอายุทั้งหมด 12,093 เตียง มีอัตราเข้าพัก 76% ของจำนวนเตียงที่เปิดให้บริการทั้งหมด โดยโครงการที่น้อยกว่า 20 เตียงมีอัตราเข้าพักสูงกว่าโครงการที่มีตั้งแต่ 20 เตียงขึ้นไป โดยเฉพาะในภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีอัตราเข้าพักสูงที่สุด 81.4% รองลงมาคือภาคเหนือ 70.9% และภาคกลาง 68.6% ส่วนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนเตียงสูงสุด แต่กลับมีอัตราเข้าพัก 63.1% ขณะที่ภาคตะวันตกมีอัตราเข้าพักต่ำสุดประมาณ 51.3%

“โครงการเนิร์สซิ่งโฮมมีการเติบโตอย่างมากในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยปีละ 25.1% ในช่วงปี 2561–2566 และ คาดการณ์ว่า จะมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยปีละ 30.5% ในระหว่างปี 2567-2571 ด้วยขนาดธุรกิจไม่น้อยกว่า 9.5 พันล้านบาทใน  2571 และในช่วงปี 2572-2576 คาดว่าจะมีอัตราการขายตัวเฉลี่ยปีละ 15.0% และมูลค่าไม่น้อยกว่า 1.92 หมื่นล้านบาทในปี 2576”

นอกจากนี้การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุยังอาจมีแนวโน้มการพัฒนาไปเป็นรูปแบบใหม่ ๆ ในลักษณะธุรกิจแฟรนไชส์ ที่ผู้ประกอบการธุรกิจเนิร์สซิ่งโฮมอาจจะร่วมมือกับผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น ห้องชุด บ้านแนวราบ โรงแรม รีสอร์ท โดยปรับพื้นที่บางส่วนในโครงการให้เป็นเนิร์สซิ่งโฮม โดยเฉพาะการนำห้องชุดเหลือขายหรือที่อยู่อาศัยแนวราบบางส่วนในโครงการ มาปรับเปลี่ยนหรือเพิ่มเติมฟังชั่นเนิร์สซิ่งโฮมเข้าไป หรืออาจนำโครงการเดิมมาปรับรูปแบบให้เป็นมัลติเจเนอเรชั่นสำหรับการอยู่อาศัยได้ทุกวัยร่วมกัน เพื่อสร้างจุดเด่นของโครงการในการดึงดูดให้ผู้ต้องการหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังวางแผนสำหรับการเข้าสู่วัยเกษียณ หรือกลุ่มบุตรหลานที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับคุณพ่อคุณแม่หรือผู้ใหญ่ในบ้านที่กำลังจะเข้าสู่วัยผู้สูงอายุหรือกำลังอยู่ในวัยผู้สูงอายุ แทนที่จะนำหน่วยที่เหลือขายไปหารายได้จากการให้เช่าเป็นห้องพักอาศัยแบบทั่วไปเท่านั้น