REIC เปิดผลสำรวจตลาดอสังหาฯช่วงไตรมาส 3 พื้นที่กทม.-ปริมณฑลเข้าสู่ภาวะชะลอตัว มีอุปทานที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมด 213,282 หน่วยเพิ่มขึ้น 8% หน่วยที่เปิดตัวใหม่จำนวน 20,281 ยูนิต ลดลง -15.1% และยอดขายได้ใหม่18,223 หน่วย ลดลง-9.7% ส่งผลให้มีสินค้าเหลือขายมากถึง 195,059 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คาดทั้งปี2566 จะมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาด 94,732 ยูนิต ลดลง-13.4% มูลค่า 493,516 ล้านบาท ลดลง -10.3%

 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานผลสำรวจภาคสนามทั้งอุปทานและอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขายช่วงไตรมาส 3ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย พบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 213,282 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1,113,639 ล้านบาท โดยอาคารชุดมีหน่วยที่เสนอขาย 38.7%จำนวน 82,452 ยูนิต มูลค่า 316,669 ล้านบาท และบ้านจัดสรรมีหน่วยเสนอขาย 61.3% จำนวน 130,830 ยูนิต มูลค่า 796,970 ล้านบาท โดยอาคารชุดมีหน่วยที่เสนอขายเพิ่มขึ้น 15.5% และบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 3.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ส่วนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่มีจำนวน 20,281 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 142,611 ล้านบาท โดยอาคารชุดเปิดขายใหม่ 36.4% หรือ 7,390 ยูนิต มูลค่า 22,777 ล้านบาท และบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ 63.6% จำนวน 12,891 ยูนิต มูลค่า 119,834 ล้านบาท โดยอาคารชุดมีหน่วยที่เปิดขายใหม่ลดลง -1.8% และบ้านจัดสรรลดลง  -21.3% ขณะที่มูลค่าบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่ลดลงแค่ -5.4  สะท้อนให้เห็นได้ว่าที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่เป็นกลุ่มระดับราคาที่สูงขึ้นกว่าปีก่อน

ด้านอุปสงค์ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่รวมทั้งสิ้น 18,223 ยูนิต มูลค่า 99,058 ล้านบาท โดยอาคารชุดขายได้ใหม่ถึง 42.8% หรือ 7,795 ยูนิต มูลค่า 28,708 ล้านบาท และบ้านจัดสรรขายได้ใหม่ 57.2% จำนวน10,428 ยูนิต มูลค่า 70,350 ล้านบาท โดยพบว่าอาคารชุดมีหน่วยที่ขายได้ใหม่ลดลง-4.7% และบ้านจัดสรรลดลง -13.1% ทั้งนี้พบว่า ทาวน์เฮ้าส์มียอดขายที่ลดลงมากที่สุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าถึง -19.4% และ -21.5% รองลงมา คือ บ้านเดี่ยวก็ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า -8.2% และ -17.3% ตามลำดับ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 มีการเปิดตัวใหม่ที่เพิ่มมากกว่ายอดขายใหม่ ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้นมากถึง 10% แต่หน่วยเปิดตัวใหม่ของบ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยที่เปิดตัวมากกว่ายอดขายได้ใหม่ถึง 2,463 ยูนิตหรือมากกว่าถึง 23.6%

ขณะที่อาคารชุดมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่น้อยกว่ายอดขายได้ใหม่ 405 ยูนิต โดยยอดขายอาคารชุดที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนทำให้ไม่สามารถดูดซับหน่วยเหลือขายที่เหลือสะสมมาจาก 6 ไตรมาสก่อนหน้าได้ ส่งผลให้ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย รวมทั้งสิ้น 195,059 ยูนิต มูลค่า 1,014,581 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุดเหลือขาย 74,657 ยูนิต  มูลค่า 287,961 ล้านบาท และบ้านจัดสรรจำนวน 120,402 ยูนิต มูลค่า 726,620 ล้านบาท โดย อาคารชุดมีหน่วยที่เหลือขายเพิ่มขึ้น 18.1% และบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 5.5%

ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 3  ได้เข้าสู่ภาวะการชะลอตัวของตลาดแล้ว ทั้งตลาดในกลุ่มบ้านจัดสรรและอาคารชุด โดยภาพรวมของยอดขายลดลง -9.7% โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ที่มียอดขายลดลงถึง -17.1% ส่วนใหญ่เป็นการลดลงจากยอดขายของอาคารชุดระดับราคา 2.01-5 ล้านบาท ที่มียอดขายลดลง -6.5% และระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทที่มียอดขายลดลง -17.9% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการลดจากยอดขายของบ้านเดี่ยว

สำหรับทำเลที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน หรือทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก ในส่วนของสินค้าอาคารชุด ประกอบด้วย

-ทำเลห้วยขวาง – จตุจักร – ดินแดง มีหน่วยเหลือขายจำนวน 10,144 ยูนิต มูลค่า 42,761 ล้านบาท
-ทำเลพระโขนง – บางนา – สวนหลวง – ประเวศ  มีหน่วยเหลือขายจำนวน 8,349 ยูนิต มูลค่า 24,300 ล้านบาท
-ทำเลธนบุรี – คลองสาน – บางกอกน้อย – บางกอกใหญ่ – บางพลัด หน่วยเหลือขายจำนวน 7,633 ยูนิต มูลค่า 23,287 ล้านบาท
-ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด หน่วยเหลือขายจำนวน 7,182 ยูนิต มูลค่า 18,143 ล้านบาท
-ทำเลลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ หน่วยเหลือขายจำนวน 4,978 ยูนิต มูลค่า 15,698
ล้านบาท

ส่วนทำเลที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุนของบ้านจัดสรร ประกอบด้วย
-ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 17,582 ยูนิต มูลค่า 91,386ล้านบาท
-ทำเลคลองหลวง-หนองเสือ จำนวน 14,459 ยูนิต มูลค่า 56,884 ล้านบาท
-ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 14,177 ยูนิต มูลค่า 75,009 ล้านบาท
-ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 14,115 ยูนิต มูลค่า 79,411 ล้านบาท
-ทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 11,625 ยูนิต มูลค่า 51,669 ล้านบาท

สำหรับภาพรวมทั้งปี 2566 ดร.วิชัยคาดการณ์ว่า จะมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 94,732 ยูนิต มูลค่า 493,516 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง-13.4% มูลค่าลดลง -10.3% แบ่งเป็นอาคารชุด 39,086 ยูนิต  มูลค่า 123,173 ล้านบาท และบ้านจัดสรรจำนวน 55,646 ยูนิต มูลค่า 370,343 ล้านบาท

ด้านโครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่คาดว่าจะมีจำนวน 77,739 ลดลง -18.3% มูลค่า 405,052 ล้านบาท ลดลง-16.1% ในจำนวนนี้เป็นการขายได้ใหม่ของโครงการอาคารชุด 32,864 ลดลง -18.3%  มูลค่า 125,505 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 44,875 ยูนิต  มูลค่า 279,548 ล้านบาท

ทำให้คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2566 จำนวน 198,282 ยูนิต มูลค่า 986,160 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด จำนวน 71,239 ยูนิต มูลค่า 281,867 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 127,043 ยูนิต มูลค่า 704,293 ล้านบาท