ตลอดปี 2566 พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวแบบชัดเจน โดยสามารถพิจารณาได้จากจำนวนโครงการ และยูนิตที่เปิดขายใหม่ซึ่งลดลงจากปี 2565 ที่เพิ่งจะผ่านช่วงเวลาของการหดตัวแบบรุนแรงในปี 2563 -2564 แต่ปี 2566 ซึ่งตอนต้นปีหลายๆ ฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาฟื้นตัวมากกว่าปีก่อนหน้านี้ แต่เนื่องจากปัญหาเรื่องการเมืองซึ่งกว่าจะลงตัว มีรัฐบาลใหม่ก็ล่วงเลยมาถึงเดือนสิงหาคม ซึ่งแน่นอนว่านโยบายหรือการทำงานเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ คงทำได้ยากในช่วงเวลาที่เหลือของปี ประกอบกับปัจจัยลบต่างๆ ยังมีอยู่มากมาย โดยเฉพาะในฝั่งของกำลังซื้อ ซึ่งสิ่งที่กระทบกับกำลังซื้อมาก่อนหน้านี้แล้ว คือ เรื่องของราคาสินค้าต่างๆ มีราคาสูงขึ้น การปรับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยบ้าง รวมไปถึงเรื่องของหนี้ครัวเรือนจากช่วงก่อนหน้านี้ที่อาจจะทำให้หลายๆ ครอบครัวมีปัญหาต่อเนื่อง และอาจจะเป็นปัญหาใหญ่ส่งผลให้การขอสินเชื่อธนาคารทำได้ยาก

แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ–การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง

เรื่องเศรษฐกิจประเทศไทยชะลอตัว การขยายทางเศรษฐกิจไม่เป็นไปตามที่คิด ทิศทางการเมืองยังไม่แน่นอนยังไม่มีนโยบายที่ชัดเจนในการกรยาะตุ้นเศรษฐกิจหรือกำลังซื้อของคนไทย อีกทั้งเรื่องของความผันผวนในหลายภูมิภาคของโลกซึ่งคนไทยรับรู้มาแล้วว่ามีผลต่อประเทศไทยแน่นอน แม้ว่าจะเกิดเหตุการณ์ในอีกซีกโลกก็ตาม เพราะมีประสบการณ์จากเรื่องของสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนซึ่งมีผลให้ราคาน้ำมันแพงขึ้นทันที จากนั้นก็มีผลโดยตรงต่อราคาสินค้าอุปโภค บริโภคในประเทศ แม้ว่าจะเป็นสินค้าที่ผลิตในประเทศไทยก็ตาม เพราะต้นทุนค่าขนส่งสินค้าสูงขึ้น ดังนั้นปัจจัยลบต่างๆ ยังคงชัดเจนแบบนี้ ก็มีผลความเชื่อมั่นคนไทยในระยะยาว และทำให้ความต้องการใช้เงินลดลง บางครอบครัว หรือบางคนรายได้ลดลงจากช่วงก่อนหน้านี้ และปัจจุบันรายได้ยังไม่ฟื้นตัวหรือกลับมาเทียบเท่าก่อนหน้านี้ ซึ่งเรื่อง ต่างๆ เหล่านี้มีผลทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะละตัว เพราะคนไทยส่วนหนึ่งไม่ต้องการสร้างภาระหนี้สินระยะยาว แต่ยังคงมีคนไทยส่วนหนึ่งที่ยังคงต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และเดินหน้าซื้อที่อยู่อาศัยเช่นเดิม เพียงแต่การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นได้ยากมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องขอสินเชื่อธนาคาร เพราะธนาคารมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมาก และพิจารณาหลายด้านประกอบกัน ไม่ใช่แค่เรื่องของรายได้และภาระหนี้สินปัจจุบันเท่านั้น แตกต่างจากช่วงก่อนปี 2563 แบบชัดเจน ดังนั้นการขอสินเชื่อธนาคารจึงกลายเป็นปัญหาใหญ่ในการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัย แม้ว่าผู้ประกอบการหลายรายพยายามเข้ามาช่วยเหลือผู้ซื้อในขั้นตอนนี้มากขึ้นก็ตาม   

ดังนั้นจะเห็นได้ว่าปี 2566 เป็นปีที่ผู้ประกอบการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม ลงแบบชัดเจน จำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลต่ำกว่าปี 2565 ประมาณ 18 – 20% ผู้ประกอบการพยายามสร้างรายจากการเร่งปิดการขายโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ และมีการลดราคาหรือจัดงานเพื่อระบายสต็อกของตนเอง และเพื่อรับเงินสดเข้ามาหมุนเวียนในบริษัท ผู้ประกอบการหลายรายรายได้ลดลง ทั้งจากการขาย และจากยอดจองโครงการใหม่ แม้ว่าจะมีหลายโครงการที่แสดงให้เห็นว่าปิดการขายหรือได้รับความสนใจมากในช่วงการเปิดขายโครงการ แต่มีผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม แล้วให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรเพียงอย่างเดียว หรือมากกว่าโครงการคอนโดมิเนียมแบบชัดเจน ไม่มีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเลย ที่ดินในมือที่สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้ ก็มีการประกาศขาย หรือชัดเจนว่ายังไม่พัฒนาโครงการในช่วง 1-2 ปีนี้แน่นอน เพราะไม่มั่นใจในเรื่องของกำลังซื้อ อีกทั้งคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดที่ยังมีอยู่เป็นจำนวนมาก บ้านจัดสรรที่เหลือขายในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลก็เช่นกันที่มีอยู่ไม่น้อย แต่อาจจะไม่น่าเป็นห่วงเท่ากับคอนโดมิเนียม เพราะบ้านจัดสรรทยอยสร้าง ทยอยขายไปได้อย่างต่อเนื่อง ในขณะที่คอนโดมิเนียมจำเป็นต้องสร้างเสร็จ 100% จึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ ผู้ประกอบการที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายมากๆ จึงเลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการใหม่ และเร่งระบายสต๊อกให้ได้มากอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการบางรายพยายามควบคุมต้นทุนในการพัฒนาโครงการจึงอาจจะมีผลต่อเนื่องไปถึงคุณภาพในการก่อสร้าง ซึ่งมีหลายรายที่มีปัญหาเรื่องนี้ และเป็นเรื่องที่กลุ่มผู้ซื้อให้ความสำคัญ อีกทั้งมีผลต่อภาพลักษณ์บริษัท และกระทบกับยอดขายโครงการต่างๆ ในระยาวแน่นอน

เดินหน้าหาพันธมิตรร่วมทุนมากกว่า 1 ออกหุ้นกู้บ่อยถูกลดอันดับเครดิต

ส่วนบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย นั้นมีช่องทางในการหาเงินทุนเพื่อพัฒนา นอกเหนือจากการขอสินเชื่อธนาคารซึ่งทำได้ยากลำบากมากขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งธนาคารส่วนใหญ่มองว่าไม่น่าลงทุนในช่วง 1 – 2 ปีนี้ แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงต้องการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม การหาช่องทางในการหาเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจึงมีอยู่ต่อเนื่อง ซึ่ง 1 ในช่องทางที่ผู้ประกอบการบางรายเลือกใช้ คือ การหาพันธมิตรทั้งไทย และต่างชาติเพื่อพัฒนาโครงการร่วมกัน ผู้ประกอบการที่มีพันธมิตรเป็นบริษัทต่างชาติยังคงเดินหน้าร่วมทุนกันต่อไป ซึ่งการร่วมทุนนี้ไม่ได้จำกัดเพียงการลงทุนโครงการบางประเภทหรือบางทำเลเท่านั้น แต่การรวมทุนของผู้ประกอบการบางรายนั้นครอบคลุมถึงทุกระดับราคา และทุกทำเล ซึ่งแม้ว่าการร่วมทุนจะทำให้รายได้และกำไรจากขายลดลง แต่ความเสี่ยงที่ต้องแบกรับก็ลดลงด้วยเช่นกัน และบางรายมีการร่วมทุนกันกับบริษัทต่างชาติมากกว่า 1 บริษัทซึ่งแตกต่างจากช่วงก่อนหน้านี้มากที่มักจะนิยมร่วมทุนกันเพียง 1 บริษัทเท่านั้น

อีก 1 ช่องทางที่มักจะเห็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯใช้กันต่อเนื่อง คือ การออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนซึ่งเป็นช่องทางที่ค่อนข้างรวดเร็ว แม้ว่าดอกเบี้ยหรือสิ่งที่บริษัทต้องจ่ายนั้นจะมากกว่าการจ่ายให้กับธนาคารก็ตาม แต่ด้วยความรวดเร็ว และการตรวจสอบอาจจะไม่ยุ่งยาก แต่ช่วงที่ผ่านมาหุ้นกู้ที่ออกโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้รับการจับตามองเป็นพิเศษ บางบริษัทได้รับการจัดอันดับเครดิตที่ลดลง เพราะออกหุ้นกู้มาต่อเนื่อง บางรายออกหุ้นกู้ใหม่ เพื่อนำมาชำระหุ้นกู้เดิมที่กำลังจะครบกำหนดชำระ หรือบางรายออกหุ้นกู้โดยมีโครงการที่กำลังก่อสร้างเป็นตัวค้ำประกัน ดังนั้น หุ้นกู้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จึงได้รับความสนใจมากเป็นพิเศษในช่วงที่ผ่านมา แต่เป็นความสนใจในแง่มุมของความน่าเป็นห่วงว่าอาจจะมีปัญหาเกิดขึ้นได้ แม้ว่าช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมายังไม่มีปัญหา ยกเว้นรายที่มีปัญหามาก่อนหน้านี้แล้ว

บ้านราคาสูงกว่า 20 ล้านบาทเริ่มถึงจุดอิ่มตัว

ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นกลุ่มของระดับราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงไปที่มีการขยายตัวมากต่อเนื่องมาตลอดในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมราคาแพงแทบไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่ ในขณะที่บ้านในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑลมีการเปิดขายโครงการใหม่ในหลายระดับราคา แต่บ้านเดี่ยวในหลายระดับราคามีการขยายตัวมากที่สุด เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ และมีจำนวนมากที่สุด เพียงแต่บ้านเดี่ยวในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต มีส่วนแบ่งในตลาดที่มากที่สุด บ้านเดี่ยวราคาแพงหรือที่มีระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป เริ่มมีการเปิดขายโครงการลดลง เพราะกำลังซื้อเริ่มถึงจุดอิ่มตัวมากขึ้น แต่บ้านระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาททั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์มีความต้องการค่อนข้างมากในตลาด เพราะกำลังซื้อของกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3-5 ล้านบาทมีขนาดใหญ่ที่สุดในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล แม้ว่าจะติดปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร แต่ด้วยขนาดของกลุ่มที่มีกำลังซื้อในระดับราคานี้มีขนาดที่ใหญ่มากจึงยังพอหากำลังซื้อมาทดแทนได้ต่อเนื่อง

ทิศทางตลาดปี67 แนวราบยังเป็นพระเอก–คอนโดฯยังไม่ฟื้นตัว

สำหรับทิศทางของตลาดบ้านจัดสรรในปี 2567 อาจจะไม่ดีกว่าปี 2566 เพราะมีความเป็นไปได้ที่ผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อของคนไทยที่อาจจะไม่ได้ดีไปกว่าปี 2566 บ้านราคาแพงอาจจะมีการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง ความร้อนแรงอาจจะไม่มากเมื่อเทียบกับช่วง 1 – 2 ปีก่อนหน้านี้ เพราะกลุ่มผู้ซื้อในระดับบนเริ่มถึงจุดอิ่มตัวแล้วเช่นกัน แต่อาจจะมีบ้านราคาแพงออกมาสร้างความฮือฮาอีกเช่นกัน รวมไปถึงตลาดคอนโดมิเนียมด้วยที่มีความเป็นไปได้ว่าจะชะลอตัว กลุ่มของคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 3 – 4 ล้านบาทจะยังคงมีส่วนแบ่งในตลาดที่มากกว่าระดับราคาอื่นๆ เช่นเดิม จำนวนยูนิตของที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลของบ้านจัดสรรอาจจะมากกว่าปี 2566 ประมาณ 15 – 20% ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีความเป็นไปได้ที่จะขยายตัวประมาณ 5-10% เท่านั้น เพราะภาวะเศรษฐกิจยังคงไม่มีทิศทางที่ดีกว่าปี 2566 ผู้ประกอบการจึงเลือกที่ชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม และให้ความสำคัญไปที่โครงการบ้านจัดสรรเช่นเดียวกับช่วง 1-2 ปีก่อนหน้านี้

ด้านกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติจะมากขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียม เพราะผู้ประกอบการพยายามหาช่องทางในการเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติมากขึ้น และต้องการกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติกลุ่มใหม่ๆ แม้ว่าจะยังคงเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนเช่นเดิม แต่พยายามเปิดตลาดในกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนให้มากขึ้น เพราะเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่มากๆ หลายปีที่ผ่านมายังเข้าได้เพียงไม่กี่มณฑลของประเทศจีนเท่านั้น ซึ่งปี 2567 ค่อนข้างชัดเจนว่าคนจีนจะออกนอกประเทศมากกว่าปี 2566 แน่นอน การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนมีปัญหาทำให้คนจีนคิดเรื่องของการลงทุนนอกประเทศมากขึ้น แม้ว่าจะติดเรื่องของการนำเงินออกนอกประเทศก็ตาม รวมไปถึงการมาประเทศไทยเพื่อการศึกษาของบุตรหลาน หรือการเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทยมากขึ้นเพื่อที่จะนำเงินที่ได้จากธุรกิจในประเทศไทยมาต่อยอดเป็นอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ ในประเทศไทย รวมไปถึงการที่จะได้สามารถขอใบอนุญาตทำงานเพื่อที่จะได้อยู่ในประเทศไทยได้ยาวนานกว่าวีซ่าท่องเที่ยว ซึ่งกลุ่มนี้จะกลายเป็นผู้ซื้อในตลาดบ้านจัดสรรด้วย เพราะมีนิติบุคคลซึ่งดำเนินธุรกิจในประเทศไทย และปฏิบัติตามกฎระเบียบทุกอย่างของประเทศไทย

หั่นงบการตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ หันประชาสัมพันธ์รับรู้สินค้าระยะยาว

ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯอาจจะมีการวางแผนเปิดขายโครงการใหม่แบบยืดหยุ่นหรือในระยะยาว ซึ่งสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบได้ตลอด เนื่องจากถ้าเศรษฐกิจอยู่ในทิศทางที่ดี ปัจจัยลบจากต่างประเทศไม่ได้มีอะไรรุนแรงมากขึ้น ก็สามารถปรับเปลี่ยนการเปิดขายโครงการใหม่ได้แบบไม่ยากเย็นนัก นอกจากนี้รูปแบบการทำการตลาดหรือการประชาสัมพันธ์ การเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการจะเป็นการทยอยประชาสัมพันธ์ ไม่ได้เน้นไปที่ช่วงเวลาการเปิดขายโครงการใหม่เท่านั้น ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับปี 2566 เพราะต้องการกระจายการใช้งบประมาณในการประชาสัมพันธ์(ปชส.)ให้ยาวนานมากขึ้น ไม่ได้ใช้งบประมาณในการเปิดตัวโครงการมากนัก เพราะไม่ได้คาดหวังว่าจะปิดการขายหรือทำยอดจองได้มากในช่วงแรกของการเปิดขายใหม่ แต่ถ้าโครงการใดกระแสหรือมีทิศทางในการจองที่ดีก็จะเร่งประชาสัมพันธ์หรือสร้างการรับรู้ให้มากขึ้นทันที แบบที่เห็นในหลายโครงการของปี2566

ขอขอบคุณข้อมูลจาก 

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร