ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดมุมมอง “Knight Frank Foresight 2024 Pivoting Towards Opportunities” เจาะลึกตลาดอุตสาหกรรม โรงแรม อาคารสำนักงาน ในยุคที่ดีมานด์นิ่ง เผยราคาค่าห้องพักโรงแรมเฉลี่ยอยู่ที่ 4,027 บาทต่อคืน เพิ่มขึ้น 24.5% รับนักท่องเที่ยวต่างชาติปักหมุดเดินทางเที่ยวเมืองไทย ส่วนกลุ่มอุตสาหกรรมขยายตัวจากแรงหนุนตลาดรถ EV ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ จับตาตลาดอาคารสำนักงานซัพพลายล้น แต่อาคารสีเขียวมีแนวโน้มดี รับเทรนด์ ESG มาแรง

นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า  เปิดเผยว่า ปี 2567 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยเสี่ยงที่ถาโถมเข้ามามากมายทั้งในและนอกประเทศ อาทิ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ยังมีปัจจัยของต้นการผลิตที่สูงขึ้น ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโตช้า เนื่องจากได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยสูง และปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ส่วนปัจจัยกระทบจากต่างประเทศ มาจากเศรษฐกิจและการค้าโลกมีความไม่แน่นอนสูงจากภาวะสงครามที่เกิดขึ้นอยู่ในหลายพื้นที่ รวมถึงตลาดการเงินทั่วโลกมีความผันผวนมากขึ้นจากผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยสูง ซึ่งปัจจัยทั้งหมดส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อเศรษฐกิจ รวมถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

“การทำธุรกิจท่ามกลางความผันผวน ข้อมูลมีความสำคัญอย่างมากต่อการใช้วิเคราะห์แนวโน้ม และการวางแผน ใครที่มีข้อมูลในมือเยอะกว่า รวดเร็วกว่า และแม่นยำกว่าจะเป็นผู้ชนะในการแข่งขัน”

ตลาดโรงแรมรอวันฟื้นตัวจากยอดนักท่องเที่ยวต่างชาติ

นายคาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดโรงแรมตอนนี้ถือว่าได้กลับไปอยู่ในจุดก่อนเกิดสถานการณ์โควิดแล้ว โดยราคาห้องพักต่อคืนมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงมาก แม้ปริมาณนักท่องเที่ยวจะยังไม่กลับมาเหมือนช่วงก่อนโควิดก็ตาม  แต่ในปี 2566 ที่ผ่านมาจำนวนนักท่องเที่ยวที่มาพักโรงแรมในกรุงเทพฯเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ 76% ส่งผลให้ราคาห้องพักต่อคืนเพิ่มขึ้นสูงมาก และสูงกว่าปี 2562 ที่เกิดสถานการณ์โควิด  โดยราคาค่าห้องพักเฉลี่ยอยู่ที่ 4,027 บาทต่อคืน เพิ่มขึ้น 24.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ขณะที่อุปทานของโรงแรมในปี 2566 มีจำนวน 81,463 ห้อง ในจำนวนนี้เป็นอุปทานใหม่ประมาณ  2,781 ห้องจาก 11โรงแรม

“อุปสงค์โรงแรมในกรุงเทพฯปี 2566 ที่ผ่านมา ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง เกือบแตะระดับเท่ากับช่วงก่อนเกิดโควิด ขณะที่กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศก็เติบโตอย่างมีนัยยะสำคัญ เพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดถึง 144% แต่ยังต่ำกว่าปี 2562 ถึง 29%   โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในจังหวัดกรุงเทพมีมากถึง 25 ล้านคน เพิ่มขึ้น 2.4 เท่าจากปีที่แล้ว คิดเป็น 71% ของจำนวนนักท่องเที่ยวในปี 2562”

โดยกลุ่มนักท่องเที่ยวอันดับต้นๆที่เดินทางงเข้ามาในประเทศไทย ยังเป็นชาวเอเชีย คิดเป็น 72% ของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด ในจำนวนนี้เป็นชาวมาเลเซียมากที่สุด รองลงมาเป็นชาวจีน โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยคาดการณ์ว่านักท่องเที่ยวชาวจีนจะกลับมาครองอันดับ 1ที่จำนวน 8 ล้านคนในปี 2567 นี้ รองลงมาคือ ยุโรป รัสเซีย สหราชอาณาจักร เยอรมัน และฝรั่งเศส

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าสถานการณ์ตลาดโรงแรมตอนนี้ค่อนข้างสดใส แต่ค่าต้นทุนการดำเนินงาน (Operation Cost)  เช่น ค่าจ้างพนักงาน ค่าไฟ ก็ปรับตัวสูงขึ้นกว่าสัดส่วนของกำไร ดังนั้นในปี 2567 ความท้าทายที่สำคัญจึงอยู่ที่จำนวนนักท่องเที่ยวว่าจะฟื้นตัวกลับมาเท่ากับช่วงก่อนสถานการณ์โควิดเมื่อไหร่ เพื่อทำให้ภาพรวมของธุรกิจโรงแรมกลับมามีผลกำไรอยู่ในจุดที่น่าพอใจ

ออฟฟิศซัพพลายล้น–อาคารสีเขียวโตรับเทรนด์ ESG

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกอาคารสำนักงาน   กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานเข้าสู่ช่วงที่ท้าทายอย่างมาก จากแนวโน้มการเข้าถือครองพื้นที่ลดลง โดยที่จำนวนซัพพลายยังเพิ่มขึ้นต่เนื่อง ส่งผลให้เริ่มเข้าสู่ภาวะซัพพลายล้นตลาด โดยเฉพาะในปี 2566 มีอาคารสำนักงานใหม่เข้ามาในตลาดประมาณ 80,200 ตารางเมตร จากการก่อสร้างสำนักงานเสร็จใหม่ของอาคารสยามปทุมวัน เฮ้าส์,เพียร์ 111 และทรูทาวเวอร์ 2 ทำให้มีพื้นที่อาคารสำนักงานสะสมอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ 6.05 ล้านตารางเมตร และยังมีอาคารสำนักงานที่อยู่ในแผนการก่อสร้างช่วงปี  2565-2571 ประมาณ  40,400 ตารางเมตร

ทั้งนี้ ปี 2566 ต่อเนื่อง 2567 มีสัญญาณที่ดีจากบริษัทข้ามชาติที่ต้องการการย้ายฐานบริษัทเข้ามาดำเนินงานในไทย โดยเฉพาะบริษัทจากประเทศจีนในกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวกับรถ EV เริ่มเข้ามาหาพื้นที่จัดตั้งสำนักงานในไทย โดยทำเลย่านรัชดาภิเษกถือเป็นทำเลที่อยู่ในเป้าหมาย ส่วนบริษัทคนไทยก็เริ่มขยับขยายใช้พื้นที่สำนักงานเพื่อประกอบกิจการมากขึ้น เพราะถือเป็นส่วนสำคัญต่อภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือในการดึงดูดพนักงานที่มีความสามารถเข้าร่วมงาน

 ขณะที่แนวโน้มความต้องการอาคารสำนักงานที่มีแนวคิดด้านความยั่งยืนจะมีมากขึ้น (ESG : Environment Social และ Governance) เช่น ตึก Green Building ที่กำลังได้รับความนิยม รวมถึงพื้นที่ออฟฟิศที่เน้น Work life balance มากขึ้น

นอกจากผู้เช่าจะมองหาอาคารที่ใส่ใจด้านความยั่งยืนแล้ว ยังพบแนวโน้มของธุรกิจต่างๆ ที่ต้องการที่ปรึกษาด้านคาร์บอนเครดิต (Carbon Credit) เพื่อสอดรับกับทิศทางของธุรกิจในอนาคต ซึ่งทางไนท์แฟรงค์ก็มีทีมงานที่เชี่ยวชาญทางด้านนี้คอยให้คำปรึกษากับลูกค้าด้วย

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหาร-หัวหน้าฝ่าย, Occupier Strategy & Solutions กล่าวว่า ในปี 2567 นี้ ธุรกิจที่น่าจับตามอง คือ ธุรกิจศูนย์ข้อมูลหรือ ‘Data Center’ ที่กำลังได้รับความสนใจเป็นอย่างมากจากนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ ถือเป็นสัญญาณที่ดีถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มอุตสาหกรรม ซึ่งในปี 2566 ที่ผ่านมาตลาดอุตสาหกรรมมีผลประกอบการที่ยอดเยี่ยม โดยมีที่ดินถูกขายออกไปมากถึง 8,867 ไร่ คิดเป็นจำนวนเป็น 2 เท่าของปีที่แล้ว นำโดยธุรกิจ EV (Electric Vehicle) กลุ่มรถยนต์ไฟฟ้าที่เติบโตอย่างมาก นอกจากนี้ยังมี สินค้ากลุ่มอิเลคโทรนิคที่ขยายตัวได้ดี โดยเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC (Eastern Economic Corridor) ยังเป็นพื้นที่เป้าหมายหลักที่นักลงทุนให้ความสนใจ คิดเป็นสัดส่วนกว่า 80% ของธุรกรรมทั้งหมด