เจแอลแอลเผยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของไทยแนวโน้มเติบโตแข็งแกร่ง จากแรงหนุนการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว รวมถึงภาคการผลิตที่กำลังเติบโตและความนิยมในการแสวงหาพื้นที่เช่าในอาคารสำนักงานคุณภาพสูง และโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมลาดในประเทศ เพื่อตอบรับต่อสภาพเศรษฐกิจระดับมหภาคทั่วโลกที่ยังมีความผันผวนในปัจจุบัน
นายไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัวผ่านการผลักดันนโยบายภายในประเทศและการสร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดในประเทศ เพื่อตอบรับต่อสภาพเศรษฐกิจระดับมหภาคทั่วโลกที่ยังมีความผันผวนในปัจจุบัน แม้จะต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจโลก แต่ประเทศไทยก็ยังมีศักยภาพที่โดดเด่นจากผู้กำหนดนโยบายในการยกระดับกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ ให้มีคุณภาพสูง กลายเป็นแรงผลักดันสู่การเติบโตที่สำคัญ และยังช่วยบรรเทาผลกระทบทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจระดับมหภาค ต้นทุนที่สูง และปัจจัยทางภูมิรัฐศาสตร์อื่น ๆ
โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีแนวโน้มการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2567 จากแรงหนุนการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศ รวมถึงภาคการผลิตที่กำลังเติบโตและความนิยมในการแสวงหาพื้นที่เช่าในโครงการคุณภาพสูง (flight-to-quality) และโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและผู้ใช้ (flight-to-green) ที่ชัดเจนขึ้นในภาคธุรกิจหลักต่างๆ
ทั้งนี้เจแอลแอลคาดการณ์ว่า ปัจจัยที่จะขับเคลื่อนการเติบโตและส่งอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ประกอบด้วย 4 ปัจจัยหลัก ประกอบด้วย โครงการเมกะโปรเจกต์ โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่จากโครงการพัฒนามิกซ์ยูสระดับโลกมากถึง 10 โครงการ โยเฉพาะพื้นที่สำนักงานเกรด A คาดว่าจะเพิ่มมากกว่า 900,000 ตารางเมตร พื้นที่ศูนย์การค้ากว่า 300,000 ตารางเมตร คอนโดมิเนียมระดับหรู 5,400 ยูนิต และโรงแรมหรู 5,900 ห้องในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจที่จะทยอยเปิดตัวต่อเนื่องไปจนถึงปี 2571 ซึ่งจะทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน บริษัทข้ามชาติ และแรงงานทักษะสูงจากต่างประเทศ
ขณะที่พื้นที่สำนักงานกว่า 60% ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีอายุมากกว่า 20 ปี จะถูกอุปทานระดับพรีเมียมที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดเข้ามาช่วงชิงตลาด จึงนับเป็นความท้าทายต่อความสามารถในการแข่งขันของอาคารเก่าเหล่านี้ โดยเจ้าของอาคารสำนักงานที่มีกลยุทธ์ในการลงทุนและมีการบริหารอาคารอย่างสร้างสรรค์ จะมีความได้เปรียบทางการแข่งขัน และโดดเด่นกว่าผู้แข่งขันเจ้าอื่นในตลาด ดังนั้นการวางแผนการลงทุนปรับปรุงอาคารเชิงกลยุทธ์จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด
จากข้อมูลของของเจแอลแอลประเมมินว่า อาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุมากกว่า 10 ปีในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจและได้รับการปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ จะสามารถรักษาระดับค่าเช่าไว้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของตลาดได้ ในขณะที่อาคารสำนักงานที่ไม่มีการปรับปรุงและคงสภาพเดิมไว้ ยังคงเห็นการย้ายออกของผู้เช่า รวมถึงการปรับลดค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง
ส่วนต่างค่าเช่าของอาคารทั้งสองกลุ่มนี้เพิ่มมากขึ้นถึง 8.8% ณ ไตรมาส 4 ปี 2566 แนวโน้มดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงตลาดสำนักงานเท่านั้น เนื่องจากกระแส Flight-to-quality และ Flight-to-green เริ่มปรากฏให้เห็นในตลาดศูนย์การค้าและคลังสินค้าโลจิสติกส์มากขึ้น โดยมีศักยภาพในการขยายไปสู่ภาคธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยต่อไป
แนวคิด ESG กลายเป็นสิ่งจำเป็นในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยนักพัฒนาโครงการและนักลงทุนต่างมุ่งมั่นปฏิบัติให้สอดคล้องกับมาตรฐานผ่านการรับรองต่าง ๆ เช่น LEED และ WELL สำหรับบริษัทข้ามชาติซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนอุปสงค์ที่สำคัญของพื้นที่สำนักงานและพื้นที่โลจิสติกส์ มักถูกกำหนดให้ใช้เฉพาะพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองด้าน ESG
โดยฐานข้อมูลของเจแอลแอลระบุว่า การเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 90% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเกิดขึ้นในอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เนื่องจากสามารถเรียกค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงกว่าอาคารระดับเดียวกันถึง 14% จึงก่อให้เกิดแรงกดดันมากยิ่งขึ้นต่ออาคารเก่าที่ยังไม่ได้รับรองตามมาตรฐาน ESG
และการลงทุนจากต่างประเทศที่มีความสำคัญอย่างมากต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากเงินทุนที่หลั่งไหลเข้าในประเทศไทยอย่างมีนัยสำคัญ โดยในปี 2566 พื้นที่สำนักงานกว่า 65% เป็นการเช่าพื้นที่โดยบริษัทข้ามชาติ นอกจากนี้ชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายในกรุงเทพฯ ในปีผ่านมา
ขณะที่ประเทศไทยกำลังพยายามดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง เจแอลแอลเชื่อว่ายังมีโอกาสเพิ่มความสามารถในการแข่งขันได้อีกผ่านการใช้มาตรการทางเลือกอื่น ๆ เช่น การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าที่ดิน และสิ่งจูงใจในการลงทุน สำหรับสินทรัพย์บางประเภทที่กำหนดไว้ภายใต้การกำกับดูแลของภาครัฐ
ดังนั้นเจแอลแอลจึงคาดการณ์ว่าในช่วงเวลา 12 เดือนข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเกิดการเติบโตและการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มทั้งสี่ประเด็นดังที่กล่าวมา และการมุ่งเน้นด้าน ESG การฟื้นฟูอาคารเก่าให้มีสภาพดีขึ้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ดของผู้เช่า และการกำหนดแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ
นายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการที่ปรึกษาและบริหารสินทรัพย์ ด้านโรงแรม บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ จํากัด กล่าวว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การซื้อขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินเปล่ามากกว่า 47% มาจากธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงการดึงดูดการลงทุนที่แข็งแกร่งในภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและการฟื้นตัวที่รวดเร็ว โดยข้อมูลในปี 2566 ที่ผ่านมา มีจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น 152% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งเกินกว่าเป้าหมายของรัฐบาล ถือเป็นการส่งสัญญาณการฟื้นตัวด้านอุปสงค์ในภาคธุรกิจบริการที่เข้มแข็ง
