ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาสแรกที่ผ่านมาว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯมีการชะลอตัวอย่างมากทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศขยายตัวลดลงถึง -13.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และต่ำสุดในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 72,954 ยูนิตเท่านั้น แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 49,423 ยูนิตลดลง -18.9% และอาคารชุด 23,531 ยูนิต ลดลง 0.6% ขณะที่ช่วงไตรมาส 1ปี 2566 มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 84,619 ยูนิต

ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาส 1 มีจำนวน  208,732  ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำสุดในรอบ 19 ไตรมาสนับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี2562 เป็นต้นไป และยังมีอัตราการขยายตัวลดลง -13.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 ที่มีมูลค่า 241,167 ล้านบาท โดยสินค้าแนวราบมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมากสุดถึง -14.6% และอาคารชุดลดลง -10.7%

เช่นเดียวกันกับระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ขยายตัวลดลงในทุกระดับราคา โดยระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดจะอยู่ในช่วง 2-5 ล้านบาท แบ่งเป็นราคา 2 ล้านบาทขึ้นไปถึง 3 ล้านบาทจำนวน 7,847 ยูนิต และราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปถึง 5 ล้านบาทจำนวน 6,273 ยูนิต

ขณะที่กลุ่มราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงสูงสุด คือ ราคา 5.01- 7.50 ล้านบาทลดลง -20.0% รองลงมาคือระดับราคา 1.51-2 ล้านบาท ลดลง -19.8% ระดับราคา 3.01-5 ล้านบาทลดลง -18.2% และระดับราคา 2.01-3 ล้านบาทลดลง -18% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ตลาดในระดับราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ที่มากกว่าบ้านมือสอง ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองสูงกว่าบ้านใหม่

“หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์แนวราบลดลงทุกระดับราคา โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคา 1.51- 2 ล้านบาทลดลงมากถึง -30.2% รองลงเป็นบ้านราคา 2.01-3 ล้านบาทลดลง -26.5% และราคา 3.01-5 ล้านบาทลดลง -20.2% ขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดลดลง มากที่สุดคือกลุ่มราคา 5.01-7.50 ล้านบาทลดลง -30.3%  รองลงมาระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทลดลง -26%   ระดับราคา 7.51-10 ล้านบาทลดลง -20.9%”  

แต่ขณะที่ห้องชุดในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมีการขยายตัวขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากโครงการอาคารชุดราคาต่ำที่มีการเปิดตัวมากขึ้นในปลายปี 2564 และ 2565 เริ่มทยอยสร้างเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะยอดโอนกรรมสิทธิ์ของห้องชุดใหม่ที่อยู่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และหัวเมืองหลักของภูมิภาค

 สินเชื่อปล่อยใหม่ไตรมาส1ลดต่ำสุดในรอบ6ปี

ทั้งนี้ผลกระทบจากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนที่อ่อนแอลง ได้ฉุดให้ตัวเลขยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของสถาบันการเงินในไตรมาส 1  มีจำนวนต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาสด้วยเช่นกัน โดยพบว่ามียอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 121,529 ล้านบาท ลดลงถึง -20.5% ซึ่งน่าจะเป็นผลจากความสามารถในการขอสินเชื่อของผู้กู้ที่ลดลง ประกอบกับสถาบันการเงินมีเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมาก ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ มีมูลค่าสูงขึ้นถึง 4,956,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2566 แต่เป็น อัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดในรอบ 25 ไตรมาสเช่นเดียวกัน

“จากการติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาฯของ REIC พบว่า กำลังซื้อที่เริ่มชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ในช่วงไตรมาส 3    ปี 2566 ได้ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวด้านอุปสงค์และอุปทานที่เพิ่มความรุนแรงมาอย่างต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 1 ปีนี้ โดยได้เห็นการลดลงของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ที่มีจำนวนลดลงมาจนต่ำที่สุดในรอบ 25 ไตรมาส หรือช่วง 6 ปีที่ผ่านมา ดังนั้น การที่รัฐบาลได้ออกมาตรการรัฐเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นไตรมาส 2  จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญในการพยุงสถานการณ์โดยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยไม่ให้ตกต่ำไปมากกว่าไตรมาสที่ผ่านมา”

คอนโดฯเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑลหดตัวแรง -53%

ด้านอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมา มีจำนวน 13,312 ยูนิต ลดลงประมาณ -38.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ที่มีจำนวนสินค้าเปิดตัวใหม่ 21,844 ยูนิต โดยแยกเป็นบ้านแนวราบ 7,214 ยูนิต ลดลง -16.9% และอาคารชุด 6,098 ยูนิต ลดลง -53% แต่มีมูลค่าโครงการรวม 114,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 39.6% โดยเฉพาะบ้านแนวราบมีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 75,280 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดมีจำนวน 39,207 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าสินค้าที่เปิดตัวใหม่เป็นที่อยู่อาศัยราคาสูง

ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลฯประเมินว่าตลอดทั้งปี 2567 นี้ จะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ  103,930 ยูนิต เพิ่มขึ้น 7.9%  แบ่งเป็นบ้านแนวราบ  51,369 ยูนิต และอาคารชุด 52,561 ยูนิต ส่วนมูลค่าโครงการอาจจะสูงถึง  637,296 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% โดยกลุ่มสินค้าแนวราบจะมีมูลค่าโครงการรวมมากที่สุด 420,268 ล้านบาท

แนวโน้มอุปสงค์-อุปทานปี’67 ดีขึ้น หลังรัฐบาลคลอดมาตรการอสังหาฯกระตุ้นเศรษฐกิจ

ดร.วิชัยกล่าวว่า แม้ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 2567 จะชะลอตัวลงแรง แต่คาดว่าจะทิศทางที่ปรับตัวดีขึ้นหลังจากคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน เมื่อวันที่ 9 เมษายนที่ผ่านมา ถือว่าเป็นปัจจัยบวกที่จะช่วยให้เกิดการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 3 และ 4 เนื่องจากในไตรมาส 2  ยังเป็นช่วงที่ประชาชนส่วนใหญ่มีภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางและการท่องเที่ยวในเดือนเมษายน และมีภาระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการศึกษาของบุตรหลานในช่วงเดือนพฤษภาคมและมิถุนายน

นอกจากนี้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านอาจจะใช้เวลาช่วงไตรมาส 2  ในการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย การเลือกหาที่อยู่อาศัย การติดต่อและเตรียมตัวในการขอสินเชื่อ รวมถึงรอดูข้อเสนอเกี่ยวกับการส่งเสริมการขายและข้อเสนอจากผู้ประกอบการ

แต่อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯยังคงมีปัจจัยลบทั้งด้านมาตรการควบคุมตามเกณฑ์ LTV และหนี้ครัวเรือน ที่ทำให้เกิดความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งหากสถาบันการเงินยังปล่อยสินเชื่อด้วยความระมัดระวังมากขึ้น ก็จะกลายเป็นปัจจัยฉุดการขยายตัวของตลาดอสังหาฯในปี 2567 ได้

ทำให้ประเมินว่าภาพรวมของอุปสงค์และอุปทานในปี 2567 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณ 386,861 ยูนิต เพิ่มขึ้น 5.5% แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 277,118 ยูนิต เพิ่มขึ้น 7.1% และอาคารชุด 109,743 ยูนิต เพิ่มขึ้น  1.5% ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเมินว่าจะสูงถึง 1,105,912 ล้านบาท เพิ่มขึ้น  5.6%  โดยเฉพาะสินค้าบ้านแนวราบจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 795,275 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.1%

ขณะที่มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศตลอดทั้งปี 2567  จะมีจำนวน 698,931 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% หรืออยู่ในช่วง -7.3-13.3%  เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่มูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่ทั่วประเทศอยู่ที่ 678,347 ล้านบาท โดยมีจะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน  5,191,092 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.9%

ต่างชาติขนเงินซื้อห้องชุดขยายตัวต่อเนื่อง จีนยืนหนึ่ง เมียนมาร์เบียดแซงรัสเซีย

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 1 มีจำนวน 3,938 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4.3% และสูงที่สุดในรอบ 25 ไตรมาส (Q1/2561 – Q1/2567) มูลค่ารวม 18,013 ล้านบาท เพิ่มขึ้น5.2%เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน   โดยสัญชาติที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด คือ สัญชาติจีน มีจำนวน 1,596 ยูนิต คิดเป็น 41% ของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เป็นต่างชาติทั้งหมด และมีมูลค่า 7,570 ล้านบาท  ส่วนอันดับสองเป็นสัญชาติพม่า มีจำนวนหน่วยที่รับโอนกรรมสิทธิ์ 392 ยูนิต คิดมูลค่า 2,207 ล้านบาท    และอันดับ 3 เป็นสัญชาติรัสเซีย มีจำนวน 295 ยูนิต มูลค่า 924 ล้านบาท