ตามที่มีมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 เรื่องการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาเรื่องของการขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี และจากมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2567 ที่ผ่านมา สมาคมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมหินอ่อนและหินแกรนิตไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาค รวม 18 สมาคม มีความเห็นว่า จากความต้องการในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ที่ต้องการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้ความต้องการความมั่นคงในที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติก็ตามมาด้วย การขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี และให้การเช่าเป็นทรัพยสิทธิ ถือว่าเป็นระยะเวลาที่มีความมั่นคงเพียงพอ และจะทำให้การเช่าที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เป็นไปด้วยความถูกต้อง โปร่งใส ตรวจสอบได้ ซึ่งจะเป็นการแก้ปัญหาการซื้อที่อยู่อาศัย หรือการเช่าที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมายของชาวต่างชาติได้
สำหรับข้อกังวลในเรื่องที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม หรือใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมก็สามารถวางกรอบของกฎหมายที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามข้อกำหนดของผังเมือง กำหนดเขตพื้นที่ หรือจำนวนเนื้อที่สำหรับการเช่าของชาวต่างชาติได้ ฯลฯ
ส่วนประโยชน์ของคนไทยที่จะได้รับโดยตรงจากการขยายระยะเวลาเช่า คือมีที่ดินจำนวนมากทั้งในเขตใจกลางเมืองและนอกเมืองในทุกจังหวัดทั่วประเทศทั้งที่เป็นที่ดินของรัฐหรือหน่วยงานของรัฐ และที่ดินของภาคเอกชนที่ไม่มีความประสงค์จะจำหน่ายที่ดินออกมา สิทธิการเช่าระยะยาวจะเป็นหลักประกัน ที่ทำให้คนไทยสามารถลงทุนระยะยาว ทั้งด้านการอยู่อาศัย การลงทุนด้านเกษตรกรรม อุตสาหกรรม และประกอบธุรกิจอื่นๆ รวมถึงการใช้สัญญาเช่าเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินและเป็นมรดกตกทอดได้เช่นเดียวกัน
ส่วนการขยายสิทธิการถือครองห้องชุดในอาคารชุดของคนต่างชาติจาก 49% ให้เป็น 75% จะเป็นการ สนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มาลงทุน หรือมีวัตถุประสงค์จะอยู่อาศัยในประเทศไทย ได้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยถูกต้องตามกฎหมาย แก้ปัญหาเรื่องการซื้อหรือการถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้อง
ทั้งนี้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมหรือกระทบต่อสิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด ก็อาจออกระเบียบเพิ่มเติมในเรื่องการสละสิทธิ์การโหวตของชาวต่างชาติในจำนวนที่เกินกว่า 49% และการจำกัดจำนวนที่ดินไม่เกิน 5 ไร่ สำหรับโครงการที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เกินกว่า 49% ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อม
ด้านการจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีที่สูงกว่าคนไทยในอัตราที่กำหนด โดยนำส่วนเกินจากการจัดเก็บในอัตราที่คนไทยต้องเสียเข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของประชาชนชาวไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ริเริ่มและจัดตั้งขึ้นเพื่อลดความเหลื่อมล้ำในระยะยาว
ส่วนระเบียบอื่นๆ ที่จะไม่กระทบถึงสิทธิและการอยู่อาศัยของคนไทย เช่น ผู้จัดการนิติบุคคล ประธานนิติบุคคล ต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น จำนวนคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดชาวต่างขาติ ต้องไม่เกินกึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด การรักษาสิทธิ์เสียงข้างน้อยคนไทย โดยสิทธิ์ออกเสียงของชาวต่างขาติรวมกันต้องไม่เกินเสียงข้างน้อยของคนไทยในการลงคะแนนประชุม เช่นเดียวกับการรักษาสิทธิ์และเสียงผู้ถือกรรมสิทธิ์รายย่อยที่มีอยู่เดิม
จำกัดพื้นที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ
สำหรับพื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% มิได้อนุญาตให้ถือครองเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่ แต่ควรจัดทำประกาศกระทรวงเป็นครั้งคราวไป โดยในเบื้องต้นอาจกำหนดเพียง 3 พื้นที่คือกรุงเทพมหานคร ภูเก็ต และเมืองพัทยา
ทั้งนี้ได้เคยมีการแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2542 ที่ให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ถึง 100% มีกำหนดเวลา 5 ปี เพื่อแก้ไขวิกฤตการณ์เศรษฐกิจในช่วงเวลาดังกล่าว พร้อมทั้งมีกฎหมายลำดับรองที่มีการควบคุมป้องกันไม่ให้กระทบสิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด และในช่วง 5 ปีที่ให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ถึง 100% ในอาคารชุดก็มิได้มีผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อ หรืออยู่อาศัยในอาคารชุดของคนไทยแต่อย่างใด
ทั้งนี้18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง มีความเห็นร่วมกันว่าการแก้ไขกฎหมายทั้ง 2 ฉบับ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุน และเป็นการวางโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดิน โครงสร้างการอยู่อาศัยของประเทศ ให้สอดคล้องกับบริบทของเศรษฐกิจและสังคมโลก ที่มีการเปลี่ยนแปลงไป และจะมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาวต่อไป
