ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ 3 จังหวัดโซน EEC (Eastern Economic Corridor) โดยกำหนดให้ปี 2558 เป็นปีฐานของดัชนีฯ โดยเลือกใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน และคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะที่มี “ผู้โอน” หรือ “ผู้รับโอน” ที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็น “นิติบุคคล” การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres

โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่  3 จังหวัด EEC ตั้งแต่ปี 2558-2562 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ ทำเลที่ตั้งของที่ดิน  และแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ EEC ไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 281.5 จุด เพิ่มขึ้น 8.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 5.9% เมื่อเทียบกับ
ไตรมาสก่อนหน้า แสดงให้เห็นว่า การเติบโตของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่อยู่ในทิศทางที่ชะลอตัวลง หากเทียบกับอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19
(ปี 2558 – 2562)  ที่มีอัตราการปรับตัวขึ้นเฉลี่ย 14% ต่อไตรมาส

ทั้งนี้ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องมาจากผู้ประกอบการฯนำที่ดินมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยลดลง เพราะได้รัผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนภายในประเทศที่ฟื้นตัวช้าในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับปัจจัยลบที่เกี่ยวกับการยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงเกินกว่า 90% ของ GDP ภาวะดอกเบี้ยนโยบายยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง 2.50% ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้นและมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ส่งผลให้ภาคอสังหาฯเกิดการชะลอตัวมากในช่วงที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความต้องการซื้อที่ดินเพื่อสะสมลดลง เนื่องจากมีต้นทุนการถือครองที่ดินจากการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

โดยในปี 2567 นี้ภาครัฐไม่มีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้อุปสงค์ของที่ดินในพื้นที่ EEC โดยรวมชะลอตัวลงด้วย อีกทั้งพื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่ทางการเกษตรยังไม่เหมาะกับการนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ในขณะที่พื้นที่อีกส่วนถูกนำไปพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรม

ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเมืองระยองพุ่งรับนักลงทุนจีน

นอกจากนี้ยังพบว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ EEC ในไตรมาส 2 ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่จังหวัดระยองมีค่าดัชนีเท่ากับ 230.8 จุด มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 22.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 31.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เนื่องมาจากมีนักลงทุนจากประเทศจีนเข้ามาซื้อที่ดินสร้างโรงงานเกี่ยวกับอุตสาหกรรมรถยนต์ไฟฟ้าในทำเลนิคมอุตสาหกรรมจังหวัดระยองเป็นจำนวนมาก อาทิ แบรนด์บีวายดี (BYD) ฉางอาน (Changan) โดยเฉพาะทำเลนิคมพัฒนาปลวกแดง ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นประมาณ 2.3 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2558 ที่เป็นปีฐาน (100.0 จุด) และนักลงทุนนิยมลงทุนในจังหวัดระยอง มากกว่าจังหวัดชลบุรี เนื่องจากราคาที่ดินในจังหวัดระยองยังมีราคาต่ำกว่าจังหวัดชลบุรีประมาณ 30–40%

รองลงมา คือ พื้นที่จังหวัดชลบุรีมีค่าดัชนีเท่ากับ 332 จุด มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -2.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรามีค่าดัชนีเท่ากับ 203.5 จุด มีอัตราการเปลี่ยนแปลงลดลง -2.7% แต่เพิ่มขึ้น 12.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

สำหรับทำเลที่อัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ประกอบด้วย ที่ดินอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 52.5% เพราะมีระบบคมนาคมที่หลากหลายทั้งถนนทางหลวงที่ตัดผ่านหลายเส้น สามารถคมนาคมได้ทั้งทางรถไฟสายตะวันออก และมีสนามบินอู่ตะเภา อยู่ในพื้นที่ทำเลนี้ เหมาะสำหรับพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ทำให้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการในท้องถิ่นและกรุงเทพฯซื้อขายที่ดินในบริเวณนี้เพื่อนำไปพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยรองรับประชากรที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว

ที่ดินอำเภอแกลง จังหวัดระยอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 34.5% เป็นอีกอำเภอที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจซื้อที่ดินเพื่อนำไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ที่ดินอำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 31% มีผู้ประกอบการในท้องถิ่นและจากกรุงเทพฯให้ความสนใจขยายการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายเพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นพื้นที่เชื่อมต่อกับสมุทรปราการ และสอดคล้องกับข้อมูลจากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ไตรมาส 2 พบว่าเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมสำหรับนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย

ที่ดินอำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น26.8%  และที่ดินทำเลอำเภอนิคมพัฒนา จังหวัดระยอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 17.3%

ทั้งนี้ราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงทั้ง 5 ทำเลเป็นที่ดินที่มีพื้นที่อุตสาหกรรมและพื้นที่ท่องเที่ยวเป็นปัจจัยบวก ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้น เพื่อนำที่ดินไปพัฒนาเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมต่าง ๆ ในพื้นที่ ทำให้เกิดแหล่งงาน และการจ้างงานมากขึ้น ช่วยสนับสนุนการตัดสินใจให้ผู้ประกอบการอสังหาฯเข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับการเข้ามาอยู่อาศัยของคนที่เดินทางเข้ามาทำงานในพื้นที่ EEC ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ รวมทั้งได้รับสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมจากการเปลี่ยนแปลงเรื่องแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้ที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวสามารถใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น จึงทำให้ราคาที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามด้วย