ตลาดอสังหาฯปี 67 ผ่านจุดต่ำสุดและ Perfect Strom ไปแล้ว คาดว่าไตรมาส 4จะกลับมาฟื้นตัวส่งสัญญาณบวก นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เสนอรัฐบาลเร่งเดินหน้าโครงสร้างสาธารณูปโภค หวังกระตุ้นตลาดอสังหาฯภูมิภาคให้เติบโต พร้อมเสนอต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองไปอีก 1ปีกระตุ้นกำลังซื้อ ด้านนายกสมาคมอาคารชุดไทย แนะแบงก์ชาติผ่อนนโยบายมาตรการ LTV พร้อมลดดอกบี้ยเงินกู้ช่วยลูกค้าK ขาล่าง วางกรอบสิทธิการเช่าของต่างชาติระยะเวลา 60-80 ปี จี้รัฐบาลเดินหน้าจัดระเบียบคนซื้อต่างชาติเข้าสู่ระบบ กวาดล้างนอมินีถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ถึงจุดต่ำสุดไปแล้ว และคาดว่าในปีนี้จะอยู่ในระดับทรงตัว ดังนั้นในปีหน้าอยากเสนอให้ภาครัฐเดินหน้าลงทุนโครงสร้างสาธารณูปโภคของงภาครัฐ ทั้งรถฟไฟความเร็วสูง และรถไฟเชื่อม 3สนามบิน ที่จะมีส่วนช่วยผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเติบโตตามไปด้วยแทนการกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล  ขณะเดียวกันอยากเสนอให้รัฐบาลเร่งเดินหน้าชุดใหม่ของนายกฯแพรทองธาร ชินวัตร ต่ออายุมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะสิ้นสุดมาตรการภายในสิ้นปีนี้ออกไปอีก 1ปีเพื่อช่วยฟื้นตลาดอสังหาฯ

นอกจากนี้อยากเสนอให้ภาคครัฐทบทวนเพิ่มค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งเดิมกำหนดให้หักลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับจ้าง โดยให้หักลดหย่อน 1 หมื่นบาทต่อทุกค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท รวมไม่เกิน 1 แสนบาท

รวมทั้งเสนอให้ภาครัฐยกเลิกข้อกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันหรือ Loan to Value  (LTV) ออกไปประมาณ 2ปี เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงการมีบ้านมากขึ้น ซึ่งมาตรการนี้กำหนดขึ้นเพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัวของประชาชน และป้องกันการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร ซึ่งไม่สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันที่คนซื้อบ้านหลังที่ 2หรือหลังที่ 3 เพื่อให้อยู่ใกล้กับที่ทำงาน หรือใกล้โรงเรียนบุตรหลาน หรือเปลี่ยนที่อาศัยใหม่หลังใหญ่ขึ้นรองรับครอบครัวขยาย นอกจากนี้ยังเป็นการซื้อเพื่อลงทุนสำหรับกลุ่มคนวัยใกล้เกษียณที่ต้องการมีรายได้ประจำจากค่าเช่าในระยะยาว

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า  ภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วง 3ไตรมาสที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจาก Perfect Stromหนักพอสมควร แต่ในไตรมาส 4นี้คาดว่าตลาดจะเริ่มฟื้นตัวต่อเนื่องไปจนถึงต้นปีหน้า โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ที่จะมีโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนเข้าสู่ตลาดมูลค่าสูงถึง  86,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้รวมโครงการ One Bangkok ด้วย ซึ่งจะทำให้รายได้ของบริษัทอสังหาฯต่างๆเพิ่มขึ้น

ในเบื้องต้นต้องการให้ภาครัฐออกมาตรการระยะสั้นเพื่อประคับประคองภาคธุรกิจอสังหาฯในช่วงเวลานี้ คือ นโยบายผ่อนคลายมาตรการ LTV ด้วยการชะลอการประกาศใช้ควบคุมออกไปชั่วคราว รวมถึงการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เพื่อช่วยภาระคนกู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระค่างวด และผู้ซื้อรายใหม่ โดยเฉพาะกลุ่ม K-Shaped ที่เป็น K ขาล่างที่ต้องรับแบกรับภาระค่าดอกเบี้ย ดังนั้นการลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% จะช่วยลดภาระค่าผ่อนของคนกลุ่มนี้ได้

ซึ่งล่าสุดมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่ได้เตรียมวงเงินกู้ 120,000 ล้านบาทสำหรับปล่อยกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อช่วยเหลือผู้กู้ ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ยังไม่มีมาตตรการใดๆออกมาช่วยลูกค้ากู้ซื้อบ้าน ดังนั้นจึงเป็นหน้าที่ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะหากลไกเพื่อกดดันให้แบงก์พาณิชย์ผ่อนคลายมาตรการการปล่อยกู้และลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงให้กับกลุ่มระดับกลาง-ล่าง

โดยจากข้อมูลในช่วง 7เดือนแรกของปี 2567 มูลค่าการซื้อขายในตลาดคอนโดฯลดลงไปแล้ว 28% เมื่เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยเฉพาะตลาดราคาต่ำว่า 3ล้านบาทลดลงไปมากถึง 51% ราคา 3-5 ล้านบาทลดลง 45% และราคา 5-7 ล้านบาทลดลง 20%

ส่วนมาตรการระยะยาว ควรมีการวางโครงสร้างของธุรกิจอสังหาฯ ด้วยการหยุดการใช้นอมินีของชาวต่างชาติในการถือครองอสังหาฯในประเทศ ด้วยการจัดเก็บภาษีกลุ่มคนซื้อต่างชาติที่อยู่นอกระบบที่มีมากถึง 2 ใน3 แล้วนำเงินภาษีส่วนนี้ประมาณ 1ล้านล้านบาท และเมื่อรวมกับภาษีที่จัดเก็บจากการโอนบ้านใหม่อีกประมาณปีละ 2-3 แสนล้านบาทเข้ามาอยู่ในระบบภาษี จะทำให้มีเงินกองทุนประมาณปีละ 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งเงินก้อนนี้สามารถนำไปปล่อยกู้ดอกเบี้ย 0% นาน 3ปีให้กับคนซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3ล้านบาทได้ประมาณปีละ 4หมื่นยูนิต โดยไม่ต้องใช้งบประมาณแผ่นดินหรืองบประมาณของรัฐบาล และช่วยให้ประชาชนมีบ้านหลังแรกเป็นของตัวเองได้มากขึ้น รวมถึงปัญหาหนี้เสียในระบบก็จะลดลง

จัดระเบียบคนซื้อต่างชาติ กวาดล้างนอมินีถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิตกล่าวว่า  ตั้งแต่ช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ตลาดอสังหาฯของไทยถูกค้ำจุนด้วยดีมานด์ของตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะคอนโดฯที่โอนกรรมสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมายจะมีสัดส่วนมากถึง 25% และเติบโตมาอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2564 โดยปีล่าสุด 2566 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดประมาณ 45,500 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 8% แต่ในช่วงคร่งปีแรกที่ผ่านมาสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของต่างชาติเริ่มลดลงและติดลบเป็นครั้งแรก 3% ในรอบ4ปี

ส่วนลูกค้าต่างชาติ 2ใน3ที่ซื้อบ้านพร้อมที่ดินทั้งวิลล่าหรู บ้านเดี่ยวหลังใหญ่ราคาแพงในโซนบางนา-ตราด กรุงเทพกรีฑา สมุย เชียงใหม่ และภูเก็ต เป็นการซื้อผ่านนอมินีแบบไม่ถูกต้องจากกลุ่มทุนสีเทาและสีดำ ขณะที่ประเทศไทยต้องการทคโนโยลีและชาวต่างชาติที่มีฝีมือเข้ามาทำงานในประเทศเพื่อช่วยปรับโครงสร้างอุตสาหกรรมให้ก้าวหน้า จึงควรจัดเก็บภาษีชาวต่งาชาติเริ่มต้นในอัตราต่ำก่อนเพื่อจูงใจชาวต่างชาติ พร้อมกับกวาดล้างจับกุมยึดทรัพย์ชาวต่างชาติที่ทำผิดกฎหมาย เพื่อจัดระเบียบการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ

ส่วนการจัดเก็บภาษีสิทธิการเช่าที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เสนอให้อยู่ในกรอบระยะเวลา 60-80 ปี โดยเฉพาะระยะเวลา60 ปีเท่ากับเป็นการต่ออายุการเช่าเดิมที่กำหนดไว้ 30ปีเพิ่มเป็นอีก 30ปี ส่วนการปล่อยเช่า 80ปีก็จะสอดคล้องกับสิทธิการเช่าที่อยู่อาศัยในเมืองหลวงใหม่ของประเทศอินโดนีเซียที่ให้สิทธิการเช่าที่ 80ปี

สำหรับการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติที่กำหนดโควตาไว้ไม่เกิน 49% แต่ให้เพิ่มเป็น75% นั้น ควรกำหนดพื้นที่ของโครงการที่จะให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ 75% ให้ชัดเจน ซึ่งโดยปกติชาวต่างชาติประมาณ 95%จะซื้อคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ชลบุรี และภูเก็ตเท่านั้น ส่วนในพื้นที่กรุงเทพฯหลักๆจะซื้อเฉพาะในย่านห้วยขวางสุขุมวิท พระราม 9 และพระขโนง ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการไม่ต้องขยายซัพพลายให้เกินดีมานด์ในตลาด พร้อมกำหนดให้ประธานนิติบุคคล และนิติบุคคลต้องเป็นคนไทยเท่านั้น พร้อมจัดเก็บภาษีแบบเดียวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่คนไทยต้องจ่าย 0.3-1% แล้วนำเงินส่วนนี้เก็บเข้ากองทุนฯ

ด้านนายสุนทร สถาพร กล่าวเสริมว่า ทั้งนี้ภาครัฐควรมีการจัดตั้งกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อลดความเหลื่อมล้ำระหว่างกำลังซื้อขงคนไทยและชาวต่างชาติ ซึ่งปัจจุบันมีชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดแบบถูกกฎหมายจะมีประมาณ 5,000 ยูนิตต่อปี ขณะที่มูลค่าตลาดรวมที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในแต่ละปีจะมีประมาณ 2แสนยูนิต แต่ปีนี้คาดว่าจะลดลงเหลือ 1.6-1.7 แสนยูนิตเท่านั้น วงเงินประมาณ 9แสนล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นการซื้อของชาวต่างชาติประมาณ 5หมื่นล้านบาทเฉพาะในตลาดคอนโดฯ

ดังนั้นหากมีการจัดระเบียบการซื้ออสังหาฯของต่างชาติในรูปแบบให้เช่าดีกว่าขาย เพื่อจัดเก็บภาษีได้อย่างถูกต้องและจัดแบ่งโซนการเช่าให้ชัดเจนเฉพาะนบางพื้นที่และบางทำเลเท่านั้น ส่วนระยะเวลาของการเช่าอาจจะไม่ต้องเป็น 99ปีตามที่เสนอกันในช่วงแรก แต่อาจจะแบ่งเป็น 2 ระยะก็ได้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของภาครัฐ และที่สำคัญควรแยกเอ็นเตอร์เทนเมนท์คอมเพล็กซ์และที่อยู่อาศัยออกจากกัน