สถานการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวมยังไม่ฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถปรับตัวได้ก็ยังทำผลประกอบการได้ดี เนื่องจากมีสายป่านที่ยาวกว่า หันไปเน้นพัฒนาสินค้าที่มีราคาสูงขึ้น เจาะตลาดที่มีกำลังซื้ออยู่ แต่หากสถานการณ์ยังดำเนินต่อไปในลักษณะนี้อาจจะไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมของเศรษฐกิจ เนื่องจากอสังหาฯเป็นหนึ่งใน Sector ที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์  บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ความวุ่นวายทางภูมิรัฐศาสตร์ของโลกและผลกระทบจากสภาวะโลกร้อน ทำให้รัฐบาลของแต่ละประเทศต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการกระตุ้นและพยุงเศรษฐกิจของประเทศตัวเอง ทั้งสหรัฐอเมริกา อังกฤษ จีน และเกาหลีใต้ โดยสหรัฐฯได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.5% ส่วนอังกฤษ ได้มีการลดดอกเบี้ยมาก่อนหน้านี้แล้ว 0.25% และล่าสุดเกาหลีใต้ได้ประกาศลดดอกเบี้ยลงอีก 0.25% ส่วนประเทศจีนออก 3 มาตรการใหญ่ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ คือ การแจกเงินให้ผู้มีรายได้น้อย ลดดอกเบี้ย 0.20% และลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน 0.50% รวมทั้งให้รัฐบาลท้องถิ่นเข้าไปซื้อหรืออุ้มโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลลาย โดยอาจมีการซื้อโครงการมาในราคาส่วนลดพิเศษและปล่อยเช่าให้ผู้มีรายได้น้อย เพื่อไม่ให้สินทรัพย์หรือหนี้สินต่างๆ เป็น NPL

ส่วนประเทศไทยแม้การส่งออกจะดีขึ้น แต่เงินบาทที่แข็งค่าจาก 37 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ มาอยู่ที่ 33.50 บาทต่ดอลลาร์สหรัฐ ส่งผลกระทบต่อมูลค่าการส่งออกและการท่องเที่ยวอย่างมีนัยสำคัญ โดยจากการประมาณการของธนาคารโลกล่าสุดจีดีพีของประเทศไทยจะอยู่ที่ 2.4% ขณะที่การส่งออกคิดเป็น 65%ของจีดีพี การท่องเที่ยวอยู่ที่20% และอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น5% ของจีดีพี แต่ในช่วงที่ผ่านมาภาพรวมการส่งออกของไทยจะดีขึ้น มูลค่าการส่งออกกลับไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเนื่องจากเงินบาทแข็งค่าขึ้นลงไปมา จากที่อ่อนสุดในปีนี้อยู่ที่ประมาณ 37 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ ไปอยู่ที่ 32.50 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐในช่วงสั้นๆ หลังจากนั้นธนาคารแห่งประเทศไทยก็ได้มีการแทรกแซงค่าเงิน ทำให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าเล็กน้อยมาอยู่ที่ 33.50 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐแต่ก็ยังแข็งค่าอยู่เมื่อเทียบกับต้นปีที่ 34.50 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ ทำให้ผู้ส่งออกไม่ได้รับผลบวกจากยอดการส่งออกที่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร ส่วนด้านภาคท่องเที่ยว แม้จำนวนนักท่องเที่ยวจะเพิ่มขึ้น แต่การแข็งค่าของเงินบาทส่งผลให้เกิดการชะลอในการจับจ่ายใช้สอย

ด้านภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ ล่าสุดได้รับปัจจัยบวกเรื่องของเงินดิจิทัล 10,000 บาท ที่ช่วยแก้ไขปัญหา
ปากท้องในระยะสั้นของผู้มีรายได้น้อย ส่งผลให้ตลาดหุ้นกระเตื้องขึ้นจากการกลับมาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติถือเป็น 50% ของมูลค่าการซื้อขายของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยสาเหตุหลักมาจากเสถียรภาพของรัฐบาล และยังมีข่าวดีในเรื่องของการลงทุนจากบริษัทยักษ์ใหญ่ในต่างชาติ ซึ่งส่งผลดีในแง่บวกกับภาคอุตสาหกรรม มีสัดส่วนคิดเป็น 35% ของจีดีพี ทำให้ผู้ได้ประโยชน์โดยตรง คือ เจ้าของกิจการ นักลงทุนในตลาดหุ้น พนักงานในโรงงานต่างๆ ซึ่งจะมีช่วยขับเคลื่อนให้จีดีพีเติบโตได้ในอนาคต ส่วนประชาชนที่หาเช้ากินค่ำและคนรากหญ้า ซึ่งส่วนใหญ่ทำอาชีพค้าขายเกษตรกรรม ได้รับผลกระทบจากต้นทุนต่างๆที่แพงขึ้นทั้งค่าน้ำมัน และค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้น

รวมทั้งประเทศไทยยังมีระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอยู่ที่ 92% ถ้ารัฐบาลมีการก่อหนี้มาช่วยเหลือเศรษฐกิจมาก ประชาชนก็อาจจะเป็นหนี้น้อยลงก็เป็นไปได้ แต่อย่างไรก็ดียังมีอีกหลายประเทศที่มีหนี้ครัวเรือนมากกว่าเมืองไทย ได้แก่ สวิตเซอร์แลนด์ ออสเตรเลีย แคนาดา เนเธอร์แลนด์ และเกาหลีใต้

ส่วนหนี้สาธารณะเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศมหาอำนาจ หรือประเทศในกลุ่มเอเชียแปซิฟิก ถือว่าหนี้สาธารณะของไทยอยู่ในระดับที่น้อยกว่ามาก โดยหนี้สาธาณะของอเมริกา อังกฤษ จีน และค่าเฉลี่ยกลุ่มเอเชียแปซิฟิกอยู่ที่ 122%, 89%, 84% และ 68% ตามลำดับ ขณะที่ไทยอยู่ที่ 62% แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลยังมี Room ในการก่อหนี้เพื่อสร้างเมกะโปรเจ็กต์เพื่อผลักดันเศรษฐกิจในประเทศได้พอสมควร ส่วนสิงค์โปร์ ที่มีเศรษฐกิจที่เจริญกว่าไทย แต่มีหนี้สาธารณะอยู่ที่ 174% แสดงว่าการสร้างหนี้สาธารณะของสิงคโปร์สามารถทำให้ประชาชนกินดีอยู่ดีขึ้น

ในส่วนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากระดับหนี้สิ้นครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้การกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเป็นไปได้ยาก เนื่องจากรายได้ไม่พอกับค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่ได้ปรับลดลงส่งผลกระทบกับผู้ประกอบการเพราะกำลังซื้อในประเทศลดลง ส่วนกำลังซื้อจากต่างประเทศก็ลดลงเช่นกัน เนื่องจากสินค้ามีราคาสูงขึ้นจากการแข็งค่าของเงินบาท

“ดอกเบี้ยเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน เพราะมองต่างมุมกัน คนรวยที่ไม่ค่อยมีหนี้ก็จะไม่ค่อยเห็นด้วยกับการลดดอกเบี้ย เพราะมีเงินออมหรือเงินลงทุนอยู่แล้ว จึงต้องการผลตอบแทนที่มากขึ้น การลดดอกเบี้ยจะกระทบกับความมั่งคั่งของตนกลุ่มนี้ ในขณะคนที่มีรายได้น้อย หาเช้ากินค่ำ ต้องไปกู้หนี้ยืมสินมา ก็ต้องการให้ลดดอกเบี้ยเพื่อบรรเทาค่าใช้จ่าย”

ส่งผลให้สถานการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวมยังไม่ฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถปรับตัวได้ก็ยังทำผลประกอบการได้ดี เนื่องจากมีสายป่านที่ยาวกว่า หันไปเน้นพัฒนาสินค้าที่มีราคาสูงขึ้น เจาะตลาดที่มีกำลังซื้ออยู่ แต่หากสถานการณ์ยังดำเนินต่อไปในลักษณะนี้อาจจะไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมของเศรษฐกิจ เนื่องจากอสังหาฯเป็นหนึ่งใน Sector ที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ

ขณะที่บริษัทข้ามชาติเข้ามาลงทุนเพิ่มขึ้นในประเทศไทย ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติจะต้องมีมากขึ้น ดังนั้นการปรับกฏเกณฑ์ต่างๆ ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันน่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ โดยเฉพาะการเก็บภาษีจากชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติเป็นสิ่งที่ภาครัฐต้องเข้ามาพิจารณาแบบเข้มข้นขึ้น เพื่อทำให้ประเทศพัฒนาและไม่เสียโอกาส เพราะเมื่อดูตัวเลขประชากรไทยที่มีประมาณ 70 ล้านคน ในจำนวนนี้อยู่ในวัยทำงาน 40 ล้านคน และต้องยื่นจ่ายภาษี 10 ล้านคน แต่จ่ายภาษีจริงแค่ 4 ล้านคนเท่านั้น