ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกประเมินการเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ในปี’68 ย่านใจกลางเมืองและชานเมืองของพื้นที่กรุงเทพฯมีประมาณ 20,400 ยูนิตลดลงถึง 20% เมื่อเทียบกับปี 2567 และต่ำสุดในรอบ 10ปีที่ผ่านมา ส่วนในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองหรือ Dowtown มีประมาณ 3,600 ยูนิต ขณะที่สินค้าคงค้างกลุ่มบ้านแนวราบที่ขายไม่ออกในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในปีนี้เพิ่มขึ้น 10% อัพเดทณ สิ้นปี 2567 มีประมาณ 150,000 ยูนิต
อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัทซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่าในช่วงปี 2567 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมที่วางแผนจะเปิดตัวใหม่ล่าช้าออกไปจากปัจจัยกระทบด้านเศรษฐกิจ สภาพคล่องทางการเงินที่อ่อนแอได้ส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อที่มีปัญหาด้านหนี้ครัววเรือน และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หลายรายประกาศแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ในจำนวนจำกัดทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร โดยมุ่งเน้นไปที่การบริหารจัดการยอดแบ็คล็อกหรือยอดสะสมของพรีเซลล์ที่ยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ และการขายยูนิตที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ที่ยังคงค้างอยู่ในพอร์ต
โดยประเมินว่าการเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ในปีนี้ย่านใจกลางเมืองและชานเมืองของพื้นที่กรุงเทพฯจะมีประมาณ 20,400 ยูนิตลดลงถึง 20% เมื่อเทียบกับปี 2567 และต่ำสุดในรอบ 10ปีที่ผ่านมา ขณะที่ปี 2567 มีการเปิดตัวทั้งหมด 35,503 ยูนิต ขณะที่การแข่งขันยังรุนแรงในพื้นที่ใจกลางเมืองและชานเมืองส่งผลให้ราคาขายอยู่ในระดับคงที่ ส่วนโครงการที่เปิดตัวใหม่จะเน้นพื้นที่ที่มีความต้องการซือหลัก รองรับกลุ่มผู้ซื้อในประเทศและนักลงทุน
ส่วนโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองหรือ Dowtown มีประมาณ 3,600 ยูนิต โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯยูนิตขนาดใหญ่แต่มีจำนวนน้อยลงต่อโครงการ เน้นกลุ่มลูกค้าที่ซื้ออยู่อาศัยเองและเป็นบ้านหลังที่สอง โดยลูกค้ากลุ่มนี้จะเน้นที่คุณภาพและแบรนด์สินค้าเป็นหลัก ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรในตลาดย่านใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น
ขณะที่จำนวนห้องชุดมากกว่า 80,000 ยูนิตที่มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2567–2568 โดยเฉพาะในพื้นที่มิดทาวน์และชานเมืองปี 2567 มีจำนวน 44,208 ยูนิต และในปีนี้จะมีจำนวน 37,095 ยูนิต คาดว่าจะต้องใช้ระยะเวลาประมาณ 5ปีในการระบายสต็อกสินค้าที่เหลือขายอยู่ในตลาดได้
“สัญญาณเบื้องต้นในปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงกิจกรรมที่เพิ่มขึ้นในตลาดคอนโดฯย่านใจกลางเมือง โดยเฉพาะในกลุ่มลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี ทั้งโครงการที่เป็น Branded Residence และประเภทอื่น ๆ โดยกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายจะเป็นการผสมผสานระหว่างความต้องการของผู้ซื้อในประเทศที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง โดยเฉพาะจากประเทศในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งโครงการเหล่านี้หลายโครงการได้เปิดตัวอย่างไม่เป็นทางการไปแล้วในปี 2567 และจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในปีนี้ หลังผู้ประกอบการมีความมั่นใจเพียงพอจากการทำแคมเปญการตลาดก่อนการเปิดตัว”
สำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ต้องการซื้อห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯคาดว่าจะมีมากขึ้นแต่ยังอยู่ในระดับต่ำ โดยได้รับปัจจัยบวกด้านการท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นดึงดูดผู้ซื้อที่มีศักยภาพจากประเทศเพื่อนบ้านและประเทศใกล้เคียงเพิ่มขึ้นสำหรับเป็นบ้านหลังที่สอง หรือรองรับการโอนย้ายจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น โดยตลาดเป้าหมายหลัก ได้แก่ จีน ไต้หวัน และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะเมียนมาร์
โดยการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯของชาวไทยและชาวต่างชาติในพื้นที่กรุงเทพฯปีนี้ คาดว่าจะมีลูกค้าคนไทยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 42,000 ยูนิต ลดลงจากปี 2567 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปทั้งหมด 45,000 ยูนิต ส่วนลูกค้าต่างชาติคาดว่าจะอยู่ที่ 5,500 ยูนิต เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 2567 ที่มีจำนวน 5,250 ยูนิต
ตลาดบ้านแนวราบในพื้นที่กทม.เปิดตัวใหม่ลดลง เหตุสต็อกสินค้าคงค้างสิ้นปี’67 มีสูงถึง150,000 ยูนิต
ส่วนการเปิดตัวบ้านแนวราบในปี 2568 คาดว่าจะมีจำนวนจำกัด เนื่องจากยังมีสินค้าคงค้างที่ขายไม่ออกเพิ่มขึ้น ขณะที่อำนาจในการซ้อของผู้ริโภคยังคงอ่อนแออย่างต่อเนื่อง คาดว่าสินค้าคงค้างที่ขายไม่ออกของบ้านแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในปีนี้จะเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยณ สิ้นปี 2567 มีประมาณ 150,000 ยูนิต ส่วนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล จะลดลง 20% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วในปี 2567
ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯชั้นนำหลายรายได้ประกาศลดการเปิดตัวโครงการใหม่พื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลในปี 2568 โดยคาดว่าจะมีจำนวน 18,000 ยูนิต ลดลงจากปี 2567 ที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 23,256 ยูนิต
ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรในปีนี้ในส่วนของนิติบุคคลจะลดลงติดต่อกันเป็นปีที่ 7 ปี คาดว่าปีนี้จจะมีการรโอนกรรมสิทธ์ประมาณ 26,000 ยูนิต ขณะที่ปี 2567 มีการโอนกรรมสิทธิ์ 32,000 ยูนิต ซึ่งลดลงจากปี 2566 ที่มีจำนวนกว่า 40,000 ยูนิต ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์จากบุคคลธรรมดาในปีนี้อยู่ที่ 41,000 ยูนิต ลดลงจากปี 2567 ที่มีจำนวน 45,000 ยูนิต
ส่วนการเปิดตัวใหม่ในกลุ่มสินค้าระดับลักชัวรีจะมีจำนวนลดลงในปี 2568 หลังจากเติบโตต่อเนื่องมา 3 ปีจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อระดับบนที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ แต่ปัจจุบันสินค้ากลุ่มนี้ต้องเผชิญกับกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพน้อยลงหลังจากที่มีการดูดซับไปมากในช่วง3ปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าการเปิดตัวใหม่ในปีนี้จะชะลอตัวลง 35% ประมาณ 1,000 ยูนิตทั้งกลุ่มลักชัรี ซูเปอร์ลักชัวรี และอัลลตร่าลักชัวรี เนื่องจากผู้พัฒนาหันไปให้ความสำคัญกับตลาดระดับไฮเอนด์ที่มีราคาอยู่ระหว่าง15–30 ล้านบาท
