เผ่าภูมิ โรจนสกุล รัฐมนตรีว่าการระทรวงการคลัง เปิดเผยถึงนโยบายรัฐบาลเกี่ยับสินเชื่อที่อยู่อาศัยและมาตรการสนับสนุนว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจที่สำคัญที่มีส่วนในการเติบโตของ GDP และการขับเคลื่อนเศรษฐกิจสูง ที่สำคัญเป็นภาคธุรกิจที่มีความสำคัญต่อ supply chain ดังนั้นการที่ภาคธุรกิจอสังหาฯ จะเติบโตหรือไม่เติบโตล้วนมีกระทบต่อหลายภาคส่วน ทั้งการก่อสร้างตึกสูง อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ รวมไปถึงอิฐ หิน ดิน ปูน ทราย เหล็ก ผู้รับเหมา และ SME ที่เป็นส่วนในการผลิตจำนวนมาก รวมทั้งการจ้างงานจำนวนมาก แสดงให้เห็นว่าภาคธุรกิจอสังหาฯถือเป็นส่วนที่สำคัญต่อเศรษฐกิจไทย เพราะคำว่า supply chain มีทั้งแนวกว้างและแนวลึกที่มีลักษณะทอดยาว กระทบเศรษฐกิจในภาพรวมสูง ดังนั้นถ้าธุรกิจอสังหาฯเติบโตดีเศรษฐกิจของไทยก็จะเติบโต ถ้าไม่ดีเศรษฐกิจก็จะทรุด

สำหรับภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในปี 2567 ที่ผ่านมาถือว่าอยู่ทิศทางที่ดีขึ้นอย่างมีนัยยะแต่ยังไม่เพียงพอ เพราะโดนฉุดด้วย 2 อุตสาหกรรมหลัก คือ อุตสากรรมยานยนต์ และอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการชะลอตัวทั้ง 2 อุตสาหกรรม ถ้าเทียบกับอุตสาหกรรมอื่นๆ ซึ่งเริ่มฟื้นตัวขึ้น โดยทั้ง 2อุตสาหกรรมนี้มีลักษณะที่คล้ายกันคือมี supply chain ที่สูง กว้างและลึก และเป็น 2 อุตสาหกรรมที่มีผลกระทบต่อทางเศรษฐกิจสูง

ดังนั้นในมิติของภาครัฐจึงมีความจำเป็นที่จะต้องเข้าไปช่วยเหลือและกระตุ้นให้ทั้ง 2 ภาคธุรกิจนี้กลับมาฟื้นตัว โดยฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นการเติบโตของธุรกิจนี้จากการใช้มาตรการกระตุ้น 2 มาตรการไปพร้อมๆกัน คือ มาตรการ LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แต่หากมีการเลือกใช้แค่ 1 ใน 2 มาตรการนี้ธุรกิจอสัหาฯอาจจะเติบโตช้า

มาตรการ LTV-ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองมีผลเชิงบวกต่อธุรกิจอสังหาฯ

ทั้งนี้หาก 2 มาตรการนี้ได้ถูกนำมาใช้ทำงานร่วมกันในเวลาเดียวกัน จะมีผลกระทบอย่างมีนัยยะสำคัญในเชิงบวกต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุดมีการประกาศมาตรการผ่อนคลาย LTV กับการซื้ออสังหาฯทุกระดับราคา ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1พฤษภาคมนี้ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 คาดว่าจะช่วยดูดซับซัพพลายที่เหลือของภาคอสังหาฯ และถ้าหากมีการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเข้ามาเพิ่ม ก็จะมีการเพิ่มในส่วนของดีมานด์เข้ามารองรับได้มากขึ้น ซึ่งล่าสุดกระทรวงการคลังยู่ระหว่างการทำงานในขั้นตอนสุดท้ายแล้ว คาดว่าจะมีการประกาศออกมาใช้เร็วๆนี้

โดยหากย้อนกลับไปดูตัวเลขในปีที่ผ่านมาที่มีทิศทางขาขึ้นแต่ไม่มากทั้งบ้านแนวราบและแนวสูง เพราะมีการประกาศใช้มาตรการเดียว คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% โดยตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของอาคารชุดในช่วงไตรมาสแรกลดลด -0.6% และขยับเพิ่มขึ้นเป็น 8.4% ในไตรมาสที่ 2 ไตรมาสที่3อยู่ที่ 7.6% และไตรมาสที่ 4 อยู่ที่13.9% เพราะมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์เพื่อให้ทันกับมาตรการที่จะสิ้นสดในวันที่ 31 ธันวาคม 2567

ส่วนของบ้านแนวราบ ในช่วงไตรมาสแรกติดลบหนักถึง -18.9% ไตรมาส 2 ดีขึ้นมาอยู่ที่ –10% ไตรมาส 3 -9.9% และไตรมาส 4 ติดลบน้อยลงเหลือ-4.3%

ตลาดอสังหาฯปี’68 สัญญาณบวก

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 คาดว่ามีทิศทางที่ดีขึ้น แต่ต้องดูภาวะความเสี่ยงต่างๆที่เกิดขึ้นทั้งภาคดีมานด์และภาคซัพพลาย โดยภาคดีมานด์จะเห็นภาพเศรษฐกิจที่ค่อยๆกระเตื้องขึ้น มีทิศทางที่ดีขึ้น สะท้อนไปที่กำลังซื้อ ของคน คนที่มีเงินออมเหลือก็เริ่มหันกลับมาซื้อบ้าน ขณะที่ภาคซัพพลายต้องดูเรื่องของความเชื่อมั่น ดูว่าถ้าดีมานด์มีเยอะ ซัพพลายก็จะต้องเริ่มผลิตเพิ่ม  โดยคาดหวังว่าปี2568 ในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในระดับ Base caseจะเติบโตอยู่ที่ 1.6%  กรณีที่มีแค่ 1 มาตรการ คือ  มาตรการ LTV หรือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แต่ถ้าไม่มีมาตรการเลยในระดับ worst case จะลดลงอยู่ที่ -3.5% แต่ถ้ามี 2 มาตรการประกาศใช้พร้อมกันตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปีนี้จะอยู่ที่ 9.7%

ส่วนภาคซัพพลาย จำนวนยูนิตที่เปิดขาบใหม่ในปี 2568  กรณีถ้ามี 1 มาตรการจะอยู่ที่บวก +16.8% และถ้าไม่มีทั้ง 2มาตรการในระดับเวิร์สเคสจะอยู่ที่ -0.8% แต่ถ้ามี 2 มาตรการประกาศใช้พร้อมกันจะบวก22.6%

ขณะเดียวกันการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินก็เป็นส่วนที่สำคัญ เพราะคนส่วนใหญ่ใช้สินเชื่อในการซื้อที่อย่าศัย ขณะที่การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินก็ผูกอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่น หากภาครัฐสามารถเข้าไปช่วยให้แบงก์รับความเสี่ยงได้เพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะธนาคารของรัฐ คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส) ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจตึงตัวช่วงผ่านมา 2-3 ปี แบงก์ธอส.ได้เข้าไปรับภาระภาระตรงนี้ค่อนข้างเยอะ

ที่ผ่านมาภาครัฐได้ออกมาตรการหลายมาตรการในเรื่องของการเข้าไปช่วยในเรื่องของภาคการเงิน ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธอส เช่น บ้านล้านหลังในระยะที่ 3 ซึ่งล่าสุดมียอดกู้เต็มวงเงินแล้ว โครงการสร้างซ่อมแต่งครบวงจรทั้งการงซื้อเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเพื่อตกแต่งบ้าน อัตราดอกเบี้ยตํ่า ที่ปัจจุบันอยู่ระหว่างดำเนินการ สินเชื่อซอฟต์โลนของธนาคารออมสิน ซึ่งเป็นการปล่อยกู้ซอฟต์โลนให้กับ developer ที่เป็นซัพพลายของอุตสาหกรรม การลดดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยก็มีช่วยในเรื่องของต้นทุนการเงินในการที่จะเข้าถึงสินเชื่อของลูกค้ารายย่อย รวมถึงต้นทุนการเงิน ของผู้ประกอบการในการสร้างที่อยู่อาศัย

แผ่นดินไหวกระทบอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ส่วนผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคมที่ผ่านมถือว่าเร็วเกินไปที่จะคาดการณ์เรื่องผลกระทบของแผ่นดินไหวต่อภาวะเศรษฐกิจ โดยกระทรวงการคลังกำลังทำงานเพื่อวิเคราะห์ผลของความเสียหายต่อระบบเศรษฐกิจที่เกิดขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่ของผลที่เสียหายทั้งระบบเศรษฐกิจ เป็นเรื่องของความเชื่อมั่นของประชาชนและนักท่องเที่ยวมากกว่าเรื่องของ physical janage แต่ธุรกิจที่ได้รับผลกระทบมาที่สุดอยู่ที่ 2 อุตสาหกรรมหลัก คือ อุตสาหกรรมท่องเที่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอาคารแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม ดังนั้นหน้าที่ของภาครัฐคือ การสร้างความเชื่อมั่น ที่ต้องใช้วิทยาศาสตร์ในการดึงความเชื่อมั่นกลับมา เพราะประเทศไทยเจอแผ่นดินไหวคครั้งใหญ่แต่มีเพียงแค่ตึกเดียวที่มีปัญหาตึกถล่ม ขณะที่ตึกอื่นๆสามารถรองรับเรื่องของแผ่นดินไหวได้ดี ดังนั้นทั้งผู้รับเหมาและผู้ประกอบการจะต้องแข่งกันเรื่องมาตรฐานของอาคารว่ามีความแข็งแรง ทนแผ่นดินไหวได้ รวมถึงการแข่งขันด้านอาคารที่เป็นGreen