แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด เผยข้อมมูลตลาดอสังหาไตรมาส 1/2568 เผชิญแรงกดดันหนัก ยอดสินเชื่อใหม่หดตัว 20.5% ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส เสนอรัฐเร่งออกมาตรการเชิงรุกหนุนตลาดฟื้นตัว
วิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทแคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสแรกของปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวลงอย่างชัดเจน แม้จะมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐในช่วงที่ผ่านมา เพราะความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะนโยบายภาษีศุลกากรตอบโต้ (Reciprocal Tariffs) ของสหรัฐฯ ได้ส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่เศรษฐกิจทั่วโลก ซึ่งประเทศไทยในฐานะประเทศผู้ส่งออกก็ได้รับผลกระทบโดยตรง ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของทั้งนักลงทุนและผู้บริโภค โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจอย่างมาก ทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อ และผู้ประกอบการเกิดการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่
ทั้งนี้หากประเทศไทยต้องเผชิญภาษีนำเข้าจากสหรัฐฯ วัสดุก่อสร้างหลัก เช่น ระบบปรับอากาศ พลังงานแสงอาทิตย์ หรือวัสดุตกแต่ง อาจมีต้นทุนสูงขึ้น ซึ่งจะกดดันราคาที่อยู่อาศัยให้ปรับเพิ่ม แม้ความต้องการยังไม่ฟื้นตัว จนอาจกระทบการลงทุนจากกลุ่มประเทศพันธมิตรของสหรัฐฯ ที่ประเมินความเสี่ยงเศรษฐกิจไทยมากขึ้น
นอกจากนี้ยังพบปัญหาการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2566 สูงถึง 60 –65% และแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2567–2568 โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งกระทบผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำอย่างชัดเจน ขณะที่ยอดสินเชื่อใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ลดลงถึง 20.5% ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 121,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามมาตรฐานการคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ของธนาคาร ส่งผลต่อการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย แม้ลูกค้าหลายรายจะมีรายได้ประจำที่มั่นคง แต่กลับถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ เพราะ DSR (Debt Service Ratio) รวมเกินเกณฑ์ 40–50% จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น บัตรเครดิตหรือผ่อนสินค้า ทำให้เสียโอกาสในการซื้อบ้าน
ดังนั้นอยากเสนอแนวทางใหม่คือ การแยก DSR เป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ หนี้เพื่อที่อยู่อาศัย (DSR1) สูงสุด 40–45% และหนี้เพื่อการบริโภค เช่น บัตรเครดิต ผ่อนสินค้า (DSR2) จำกัดไม่เกิน 15–20% ของรายได้ รวมแล้ว DSR รวมยังไม่เกิน 60% ตามกรอบความเสี่ยงของธนาคาร แต่จะช่วยให้ผู้กู้สามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น โดยไม่ถูกเบียดจากหนี้ฟุ่มเฟือย
ดังนั้นด้วยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัดส่วนมากถึง 20% ของ GDP ประเทศ จึงเสนอให้รัฐบาลพิจารณามาตรการเชิงรุกเร่งด่วน เช่น การใช้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยในการผ่อนบ้าน มาหักเป็นค่าใช้จ่ายในการเสียภาษีได้เต็มจำนวน โดยผู้ซื้อสามารถหักภาษีเงินได้จากดอกเบี้ยที่จ่ายได้ 10 ปี
รวมทั้งการเพิ่มจำนวนผู้ซื้อต่างชาติ เนื่องจากต้องพิจารณาจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเงินสด โดยลดจำนวนเงินเงื่อนไขการซื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการ Retirement ตามเงื่อนไข LTR Visa ให้ลดลงเหลือ 150,000 USD หรือประมาณ 5,000,000 บาท จากปัจจุบันต้องใช้เงินถึง 250,000 USD ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่สูงเกินไป เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ที่มีนโยบายดึงนักลงทุนต่างชาติเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ และการออกโครงการ “ดอกเบี้ยบ้านต่ำพิเศษ 3 ปีแรก” ร่วมกับแบงก์รัฐหรือแบงค์เอกชน ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 1.99–2.5% ช่วง 3 ปีแรก พร้อมกำหนดนโยบายรัฐให้เงินร่วมลงทุน (Shared Equity) 10 % ของราคาบ้าน ทำให้ยอดเงินกู้ลดลง และค่างวดต่ำลง
