ธุรกิจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเพื่อขายอาจจะกำลังเข้าสู่ยุคที่ชะลอตัวลงแบบชัดเจนตั้งแต่หลายปีก่อนหน้านี้แล้ว ผู้ประกอบการหลายรายก็รับรู้และหาช่องทางในการปรับตัวกันมาหลายปีแล้ว และเมื่อเข้าสู่ช่วงสถานการณ์โควิด-19 ช่วงปีพ.ศ.2563 เป็นต้นมา ยิ่งเห็นได้ชัดเจนเลยว่าผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายมีการขยายกิจการออกไปในธุรกิจอื่นๆ หรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่ไม่ใช่โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างรายได้เพิ่มเติมด้วย ซึ่งธุรกิจหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจนั้นส่วนใหญ่เป็นโครงการที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาว เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ท์เม้นต์ พื้นที่ค้าปลีกขนาดต่างๆ พลังงาน สุขภาพทั้งโรงพยาบาลหรือเวลเนส เซ็นเตอร์ นิคมอุตสาหกรรม และอาคารคลังสินค้าให้เช่า เป็นต้น ซึ่งการขยายธุรกิจหรือพัฒนาโครงการประเภทอื่นๆ ในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีทั้งพัฒนาเอง และร่วมทุนกับผู้ประกอบการที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจนั้นๆ โดย หนึ่งในธุรกิจที่ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้ความสนใจ และเข้ามาลงทุนทั้งแบบลงทุนเองและร่วมทุนมากอีกประเภท คือ อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า ซึ่งถ้าพิจารณาดูจากอุปทานของพื้นที่อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าจะเข้าใจได้ว่าทำไมธุรกิจนี้น่าสนใจ?

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย  เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเป็นผลจากการที่ธุรกิจอีคอมเมิร์ซขยายตัวในอัตราที่รวดเร็วมากตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ผู้ประกอบที่พัฒนาคลังสินค้าสำเร็จรูปได้ประโยชน์จากการขยายตัวที่มากขึ้นนี้โดยตรง เพราะความต้องการพื้นที่คลังสินค้าในประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะในการขายแบบธุรกิจต่อผู้บริโภค (B2C) และอีคอมเมิร์ซแบบธุรกิจต่อธุรกิจ (B2B) พื้นที่ของคลังสินค้าให้เช่าในประเทศไทย ณ ไตรมาสที่ 1 2568 มีทั้งหมดประมาณ 6.54 ล้านตารางเมตร และได้รับความสนใจหรือเป็นที่ต้องการมากขึ้นหลังจากช่วงโควิด-19 อัตรารเช่าพื้นที่ก็ค่อนข้างสูงโดยอยู่ที่ประมาณ 82% เพียงแต่อัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้ายังไม่กลับไปเทียบเท่ากับช่วงก่อนหน้านี้ ซึ่งเป็นเพราะว่าความต้องการพื้นที่เช่าอาจจะเพิ่มขึ้นในอัตราส่วนที่ไม่มากนักโดยมีอัตราการเพิ่มประมาณ 12% ต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา แต่พื้นที่คลังสินค้าใหม่ที่เปิดให้บริการเพิ่มขึ้นที่มากกว่าชัดเจนตั้งแต่ปีพ.ศ.2565 เป็นต้นมาเพราะมีอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 16% ต่อปี อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยจึงปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนักในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ในปีพ.ศ.2568 ยังมีปัญหาที่อาจจะหาทางออกหรือไม่มีบทสรุปที่ชัดเจน ณ ตอนนี้ คือเรื่องอัตราภาษีนำเข้าสินค้าของสหรัฐอเมริกา ส่งผลให้ความต้องการในด้านคลังสินค้าต่างๆ ชะลอตัวลงในปีพ.ศ.2568 แต่อย่างไรก็ตามแนวโน้มในระยะยาวนั้นยังดูมีทิศทางการขยายตัวที่ค่อนข้างมาก และมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ

ผู้ประกอบการที่มีพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่ารายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย คือ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีสัดส่วนของอาคารคลังสินค้าสำเร็จให้เช่ามากที่สุด คือ 24% รองลงมา คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย (FTREIT) ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 17% อันดับที่ 3 คือ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 16% ซึ่งถ้านับเฉพาะเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ และบริษัทหรือกองทุนที่เกี่ยวข้องกับเฟรเซอร์สฯ จะพบว่าสัดส่วนพื้นที่อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่ามาเป็นอันดับที่ 1 ในประเทศไทยเลย ซึ่งทางเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ยังมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร แต่ดูเหมือนรายได้หลักของบริษัทจะมาจากการให้เช่าพื้นที่อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าและการพัฒนาอาคารคลังสินค้าที่สร้างตามความต้องการของผู้เช่า ถ้าไม่ดูพื้นที่อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าของเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ซึ่งเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ยังมีผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ อีกหลายรายที่ลงทุนพัฒนาอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าซึ่งเป็นการพัฒนาโดยการร่วมทุนกับผู้ประกอบการที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจนี้มาก่อนแล้ว

ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ขยายธุรกิจเข้ามาพัฒนาอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่ามีหลายราย ซึ่งบางรายเริ่มการลงทุนมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2564 แล้วหรือตั้งแต่ที่สถานการณ์โควิด-19 มีความเข้มข้นมาก ซึ่งถ้าพิจารณาดีๆ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มีแผนจะขยายธุรกิจไปยังธุรกิจอื่นๆ อยู่แล้ว โดยเฉพาะธุรกิจที่สร้างรับรู้รายได้ในระยะยาวหรือสร้างรายจากการปล่อยเช่าหลังจากที่ลงทุนก่อสร้างโครงการหรืออาคารเสร็จแล้ว เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ โรงพยาบาล เวลเนสเซ็นเตอร์ พื้นที่ค้าปลีก คลังสินค้าให้เช่า เป็นต้น แม้ว่ารายได้จากการปล่อยเช่าอาจจะไม่มากนัก แต่ต้องไม่ลืมว่าสุดท้ายแล้วอาคารหรือโครงการที่สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องแบบนี้สามารถขายเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือ REITs ได้ ซึ่งผู้ประกอบการเจ้าของอาคารหรือโครงการจะได้เงินลงทุนกลับมาพร้อมทั้งยังเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เพื่อรับผลตอบแทนต่อไปได้อีก ผลกระทบจากโควิด-19 เป็นเสมือนตัวเร่งให้ผู้ประกอบการเร่งขยายธุรกิจทุกๆ ช่องทาง ทั้งๆ ที่แผนการลงทุนอาจจะไม่ใช่ช่วงเวลานี้

ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เข้ามาลงทุนในโครงการหรืออาคารประเภทคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่ามีหลายราย ซึ่งทุกรายมีการลงทุนไปแล้ว และกำลังขยายโครงการประเภทนี้ต่อเนื่อง ซึ่งบางรายมีแผนการลงทุนในระยะยาวเป็น 10 ปีเลย เพื่อสร้างรายได้จากธุรกิจนี้ควบคู่ไปกับธุรกิจอื่นๆ หรือธุรกิจดั้งเดิมของตนเองอย่างการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเพื่อขาย ซึ่งอาจจะเป็นธุรกิจที่ไม่สามารถสร้างรายในระยะยาวแล้ว เนื่องจากคนไทยมีทิศทางที่จะมีจำนวนน้อยลงโดยเฉพาะคนในช่วงอายุ 25 – 50 ปีซึ่งเป็นช่วงที่มีกำลังซื้อสูงที่สุด ผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุนแล้ว เช่น

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ประกาศการร่วมทุนกับทางบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัดซึ่งเป็นบริษัทในเครือของบริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) โดยการร่วมทุนนี้มีแผนจะลงทุนในการพัฒนาอาคารคลังสินค้า และโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าบนที่ดินขนาดประมาณ 145 ไร่ในอำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ซึ่งพื้นที่รวมของอาคารทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 110,000 ตารางเมตร

บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ประกาศแผนระยะยาว 10 ปี โดยการสร้างได้จากธุรกิจอื่นๆ ซึ่ง หนึ่งในนั้นเป็นการลงทุนพัฒนาอาคารคลังสินค้าให้เช่า ซึ่งทางเอสซี แอสเสทจะร่วมทุนกับทางโตเกียวทาเทโมโนะเพื่อลงทุนในด้านนี้ในระยะยาว โดยช่วงแรกของการร่วมทุนจะเปิดให้เช่าอาคารคลังสินค้าใน 2 ทำเล คือ บางนา กม.20 และแหลมฉบังพื้นที่อาคารรวม 126,704 ตารางเมตร แต่ในระยะยาวตั้งเป้าไว้ที่ 1 ล้านตารางเมตรเลย

บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จํากัด (มหาชน) ร่วมทุนกับบริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) บริษัทที่ให้บริการด้านการขนส่งสินค้ารายใหญ่เพื่อพัฒนาอาคารคลังสินค้าให้เช่าร่วมกัน โดยเงินทุนจดทะเบียนบริษัทร่วมทุนมีจำนวน 1,225.8 ล้านบาท หลังจากนั้นมีโตคิว แลนด์ เอเชีย เข้ามาร่วมลงทุนด้วยใน 2 โครงการ และตั้งเป้าว่าพื้นที่อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าในระยะยาวจะมีประมาณ 1 ล้านตารางเมตร

บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) ร่วมกับ แคปปิตอลแลนด์ อินเวสเม้นท์ กรุ๊ป แอลลี่ โลจิสติกส์ พร็อพเพอร์ตี้ ก่อตั้งเป็นกองทุน CapitaLand SEA Logistics Fund จากนั้นดึงมิตซุย โอเอสเค ไลน์ส เข้าร่วมทุนด้วยเพื่อพัฒนาอาคารคลังสินค้าให้เช่าด้วยเงินทุนเบื้องต้นประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยพื้นที่ของอาคารคลังสินค้าที่จะเปิดให้บริการระยะแรกมีประมาณ 200,000 ตารางเมตรและจะมีการลงทุนเพิ่มเติมอีกในระยะยาวทั้งในประเทศไทย และอาเซียน

นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางรายที่ร่วมทุนกับผู้ประกอบการบางรายเพื่อพัฒนาโกดังเก็บของขนาดเล็ก หรือห้องเก็บของให้เช่า (Self-Storage) ในเมืองเพื่อรองรับรูปแบบการใช้ชีวิตใหม่ๆ ซึ่งอาจจะมีขนาดของที่อยู่อาศัยที่ไม่ใหญ่มาก โดยผู้ประกอบการที่มีการประกาศความร่วมมือหรือพัฒนาโครงการประเภทนี้แล้ว เช่น

บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมกับ บริษัท ลีโอ โกลบอล โลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) เพื่อดำเนินธุรกิจให้บริการเช่าคลังสินค้า (Warehouse) และธุรกิจพื้นที่ห้องเก็บของให้เช่า (Self-Storage) ซึ่งมีการตั้งบริษัทชื่อ บริษัท เอสเค แอสเซ็น แมเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นบริษัท เมโทรบ็อกซ์ จำกัด และไม่ได้เดินหน้าธุรกิจพื้นที่ห้องเก็บของให้เช่า (Self-Storage) ต่อ แต่บริษัทนี้ยังอยู่และยังบริหารจัดการโกดังสินค้าในซอยสุขุมวิท 50 บางปะกง และบางนา กม.23 ให้กับทางเสนาฯ ด้วย

บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ยังมีการประกาศร่วมทุนกับมิตซูบิชิ โลจิสติคส์ คอร์ปอเรชั่น เพื่อพัฒนาอาคารคลังสินค้าให้เช่าขนาดพื้นที่เช่าประมาณ 25,000 ตารางเมตร ด้วยเงินลงทุนประมาณ 600 ล้านบาท บนที่ดินขนาดประมาณ 25 ไร่ทำเลบางนา กม.23 โดยในระยะยาวอาจจะมีการพัฒนาในภาคอุตสาหกรรมร่วมกันอีก เช่น นิคมอุตสาหกรรม คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับทางบริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท สโตร์ อิท! แมเนจเม้นท์ จำกัด ด้วยเงินลงทุนประมาณ 100 ล้านบาทในบริษัท เจดับเบิ้ลยูดี สโตร์ อิท จํากัด เพื่อลงทุนร่วมกันในธุรกิจพื้นที่ห้องเก็บของให้เช่า (Self-Storage) โดยปัจจุบันที่ 6 สาขาในกรุงเทมหานคร 5 สาขา และที่ภูเก็ต 1 สาขาพื้นที่ให้บริการรวมกว่า 13,000 ตารางเมตร

อีก หนึ่งธุรกิจด้านอุตสาหกรรมที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ การลงทุนเพื่อพัฒนานิคมอุตสาหกรรมรองรับการขยายตัวการลงทุนด้านอุตสาหกรรมที่นอกเหนือจากกลุ่มคลังสินค้า และการขนส่งสินค้า โดยมีผู้ประกอบการที่มีแผนลงทุนโครงการลักษณะนี้ หรือลงทุนไปแล้ว เช่น

บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) อีก 1 บริษัทที่มีธุรกิจหลากหลาย ได้มีการพัฒนาโครงการนิคมอุตสาหกรรมเอส อ่างทองบนที่ดินขนาด 1,776 ไร่ ในจังหวัดอ่างทอง เพื่อรองรับบริษัทในเครือและผู้ที่ต้องการพื้นที่เพื่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรม โดยมีการเปิดขายพื้นที่ไปแล้วตั้งแต่ 2 – 3 ปีก่อนหน้านี้

บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) ประกาศในงานแถลงข่าวครั้งล่าสุดว่าจะลงทุนพัฒนานิคมอุตสาหกรรมบางปะกง บนที่ดินขนาดประมาณ 1,000 ไร่ด้วยเงินลงทุนประมาณ 6,500 ล้านบาทซึ่งมีกลุ่มบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้ง เป็นผู้ร่วมทุนในการพัฒนาโครงการนี้ โดยมีบริษัท พรอสเพ็ค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัดซึ่งเป็นบริษัทในเครือที่มีความชำนาญด้านนี้เป็นผู้นำในธุรกิจนี้ และทางมั่นคงฯ จะยุติการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลังจากนี้

ประเทศไทยยังคงมีทิศทางการขยายตัวในภาคอุตสาหกรรมที่น่าสนใจ อีกทั้งความต้องการในภาคอุตสาหกรรมมีทั้งไทยและต่างชาติ แต่การลงทุนจากต่างประเทศมากกว่าชัดเจน ซึ่งในช่วงนี้อาจจะมีปัญหาติดขัดบ้างจากความไม่ชัดเจนในนโยบายของสหรัฐอเมริกา แต่อย่างไรก็ตาในระยะยาวประเทศต่างๆ ในอาเซียนที่มีความพร้อมและสาธารณูปโภคที่ดียังสามารถดึงดูดนักลงทุนในภาคอุตสาหกรรมได้ต่อเนื่องแน่นอน ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าจึงยังคงมีแนวโน้มที่ขยายตัวดี เพียงแต่ช่วงที่ผ่านมามีการขยายตัวของอุปทานค่อนข้างมาก แต่อุปสงค์ขยายตัวในอัตราที่ต่ำกว่า ดังนั้น จึงมีพื้นที่ว่างมากพอสมควร ซึ่งไม่ใช่เรื่องที่วิตกกังวล เพราะความต้องการยังมีทิศทางขยายตัวต่อเนื่องจากความต้องการในประเทศ และต่างประเทศ แต่ 1 ในปัญหาที่น่าสนใจของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เข้ามาลงทุนในภาคอุตสาหกรรม คือ ต้องอยู่บริหารจัดการอาคารในภาคอุตสาหกรรมไม่ว่าจะด้วยบริษัทร่วมทุนหรือบริษัทที่พวกเขาตั้งขึ้นมาเพื่อบริหารจัดการ ยกเว้นว่าจะพัฒนาอาคารในภาคอุตสาหกรรมขึ้นมาในพื้นที่รวมที่มากพอในการตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือ REITs