ในยุคที่การลงทุนมีทางเลือกหลากหลาย “การลงทุนในคอนโดมิเนียม” ถือเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่หลายๆ คนคุ้นเคยและเลือกลงทุน เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนจากการลง ทุนได้ในระดับที่น่าพึงพอใจ หรืออย่างน้อยก็มากกว่าอัตราเงินเฟ้อ รวมไปถึงมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือดอกเบี้ยทุกประเภทที่สถาบันการเงินจ่ายให้กับเจ้าของบัญชี แต่ในช่วง 4 – 5 ปี ที่ผ่านมาการซื้อ “บ้านหรู” กลายเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่นักลงทุนระดับบนหันมาให้ความสนใจมากขึ้น ไม่เพียงแต่เพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังสร้างผลตอบแทนในรูปแบบของการปล่อยเช่าที่มั่นคงได้ดี และมีโอกาสเติบโตสูงในระยะยาว เพราะสามารถดึงดูดผู้เช่าระดับผู้บริหาร ชาวต่างชาติ หรือกลุ่มครอบครัวที่ต้องการความสะดวกสบายและความเป็นส่วนตัว โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวที่มีลูกหลานเรียนอยู่ในโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งผู้เช่ากลุ่มนี้พร้อมจะจ่ายค่าเช่าสูงเพื่อคุณภาพชีวิต ทำให้บ้านหรูมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าตลาดทั่วไป
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ความเห็นว่าเทรนด์การปล่อยเช่าบ้านหรูกำลังได้รับความนิยมมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในทำเลใกล้เมืองที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของการอยู่อาศัย ซึ่งมีกลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้บริโภคจำนวนมากที่มองหาการเช่าบ้านหรู ที่สำคัญกลุ่มผู้เช่าบ้านหรูมักจะดูแลบ้านเป็นอย่างดี ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาในระยะยาว และยังสามารถเลือกปล่อยเช่าระยะยาวให้กับบริษัทหรือชาวต่างชาติได้ โดยเฉพาะความต้องการจากชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน หรือใช้ชีวิตในประเทศไทย ทำให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญให้เกิดการลงทุนในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะในโครงการจัดสรรราคาแพงที่มีราคาขายเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 30 – 40 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งมีกลุ่มนักลงทุนเข้าไปซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่าจำนวนไม่น้อย ขณะที่ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ก็อยู่ในระดับสูงกว่าอสังหาฯประเภทอื่นในบางทำเล โดยผลตอบแทนสุทธิจากการปล่อยเช่าบ้านหรูอาจสูงถึง 4% – 6% ต่อปี ซึ่งเมื่อเทียบกับความมั่นคงและศักยภาพในการปรับราคาค่าเช่าในอนาคต ถือเป็นการลงทุนที่ “คุ้มค่า”
“กรุงเทพกรีฑา” ทำเลทองบ้านหรูเพื่อการลงทุน–ความต้องการเช่าคงที่
แม้ว่าในความเป็นจริงความต้องการบ้านเช่าในโครงการระดับหรูหรานั้นจะมีหลากหลายระดับราคาแตกต่างกันไปตามทำเลหรือรูปแบบบ้าน และระดับราคาขายของโครงการ แต่สิ่งที่ทำให้บางโครงการหรือบางทำเลได้รับความสนใจ รวมไปถึงสามารถเรียกค่าเช่าได้อัตราสูงอาจจะมาจากปัจจัยอื่นๆ นอกโครงการ เช่น โรงเรียนนานาชาติที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จัก และคุณภาพเป็นที่ยอมรับในกลุ่มของชาวต่างชาติ สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ที่ช่วยให้การใช้ชีวิตในพื้นที่นั้นๆ มีความสะดวกเช่น พื้นที่ค้าปลีกประเภทต่างๆ โรงพยาบาลอินเตอร์ ความปลอดภัยของชุมชนโดยรอบ การเดินทางเข้า-ออกเมืองชั้นในหรือแหล่งงานสำคัญของกรุงเทพฯและปริมณฑลได้ง่าย เป็นต้น
สำหรับทำเลศักยภาพของบ้านหรู เช่น กรุงเทกรีฑาตัดใหม่, ศรีนครินทร์, พัฒนาการ หรือ บางนา–ตราด กำลังกลายเป็นทำเลทอง ยอดนิยมที่ได้รับปัจจัยหนุนจากโครงสร้างพื้นฐานใหม่ เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน และศูนย์ธุรกิจ ทำให้มูลค่าทรัพย์สินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการระดับมหาชนเข้ามาปักหมุดเปิดตัวบ้านหรูไปจนถึงระดับลักชัวรีในทำเลย่านนี้จำนวนมาก
โดยเฉพาะย่าน “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว ด้วยการพัฒนาระบบคมนาคมใหม่ เช่น ถนนตัดใหม่ รถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้ม ที่กำลังจะเปิดให้บริการในอีก 2 – 3 ปีข้างหน้า และสนามบินสุวรรณภูมิ ที่อยู่ไม่ไกลจากย่านนี้ ทำให้ที่ดินในย่านกรุงเทพกรีฑามีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง และหาซื้อได้ยากขึ้น เพราะมีที่ดินเปล่าติดถนนใหญ่เหลือไม่มาก ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในย่านนี้สูงมากกว่า 150,000 บาทต่อตารางวาไปแล้ว
จะเห็นว่าในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมา กลุ่มบ้านในระดับราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ที่เปิดขายในพื้นที่กรุงเทพฯ ตั้งอยู่ในพื้นที่ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” มากกว่า 50% – 60% ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนที่เยอะมาก ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนในทำเลนี้มากกว่า 100,000 ล้านบาทขึ้นไป และยังมีแนวโน้มจะเพิ่มมากขึ้นไปอีกในอนาคต ขณะที่ผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุนหรือมีการเปิดตัวโครงการในพื้นที่นี้อยู่แล้วก็ยังมีการลงทุนต่อเนื่อง รวมไปถึงโครงการพาณิชยกรรมอื่นๆ ที่มีความเป็นได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตตามมา
ค่าเช่าบ้านมากกว่า 300,000 บาท/เดือน ขึ้นไป กลายเป็นมาตรฐานใหม่ย่านกรุงเทพกรีฑาฯ
นอกจากโครงการบ้านจัดสรรในทำเลนี้ที่เปิดขายในระดับราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทแล้ว บางโครงการได้ปิดการขาย หรือมีอัตราการจอง หรืออัตราการขายที่สูงมากๆ ภายในระยะเวลาไม่นาน หรืออาจจะปิดการขายได้ภายในไม่กี่วันหลังจากเปิดขายอย่างเป็นทางการ
ขณะที่ผู้ประกอบการบางรายมีการเปิดขายโครงการราคาแพงในทำเลนี้มากกว่า 1 โครงการ และสามารถปิดการขายหรือมีอัตราการขายที่สูงมากๆ ในทุกโครงการที่เปิดตัว เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุนที่เข้ามาซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวให้กับคนที่ต้องการบ้านในทำเลนี้ทั้งชาวไทยและต่างชาติ ซึ่งราคาค่าเช่าที่เป็นที่ต้องการมีตั้งแต่ในระดับมากกว่า 100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป จนถึงระดับ 300,000 – 400,000 บาทต่อเดือน และระดับ ค่าเช่า 600,000 – 800,000 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ในระดับ 7 – 10%
โดยหนึ่งในผู้ประกอบการระดับมหาชนที่เข้ามาเปิดตัวโครงการบ้านหรูในทำเลย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่มากกว่า 1โครงการ คือ แสนสิริ โดยเฉพาะ โครงการณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา ซึ่งเป็นบ้านจัดสรรในกลุ่มลักชัวรีที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพกรีฑา คอมมูนิตี้ ที่มีที่ดินผืนใหญ่รวมกันกว่า 500 ไร่ และมีโครงการบ้านจัดสรรหลายระดับราคาเปิดขายอยู่ในพื้นที่เดียวกัน
สำหรับ โครงการณรินสิริ กรุงเทพกรีฑา เป็นบ้านเดี่ยวสังคมส่วนตัวจำนวนแค่ 36 ยูนิต บนที่ดินประมาณ 22 ไร่ ราคาขายเริ่มต้น 45 ล้านบาทขึ้นไปถึง 100 ล้านบาท มีลูกค้าซื้อบ้านแล้วนำไปลงทุนปล่อยเช่ากันที่ระดับราคา 400,000 – 500,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถ้าพิจารณาจากค่าเช่าระดับนี้และราคาขายถือว่าสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้สูงถึง 9% ต่อปีเลยทีเดียว แม้ว่าช่วงนี้ตลาดอสังหาฯอาจจะลดความร้อนแรงลงไปเยอะพอสมควร รวมถึงกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติบางกลุ่มจะหายไปเพราะความเข้มงวดของเจ้าหน้าที่ไทย แต่ก็ยังมีกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการพักอาศัยในประเทศไทยระยะยาวและเข้ามาลงทุนทำธุรกิจแบบถูกต้องตามกฎหมายมีความต้องการบ้านเช่าในลักษณะนี้อยู่ไม่น้อย
ส่งผลให้การลงทุนบ้านเพื่อหวังผลตอบแทนจากการเช่ายังมีความเป็นไปได้ในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อเหมือนเช่นในปัจจุบัน นอกจากจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในอัตราที่สูงแล้ว ยังมีโอกาสทำกำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าบ้านและโครงการ (Capital Gain) ในอนาคตอีกด้วย
