ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยผลสำรวจดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 2 มีค่าดัชนีเท่ากับ 415.2 จุด เพิ่มขึ้น 4.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง -4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา ที่ส่งผลให้เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยชะลอตัว
ขณะเดียวกัน การเลื่อนประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จากปี 2569 ไปเป็นปี 2570 ยิ่งเพิ่มความไม่ชัดเจนเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการซื้อที่ดินสะสม (Land Bank) นอกจากนี้ภาระจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่เพิ่มต้นทุนการถือครอง ส่งผลให้บางรายทยอยขายที่ดินเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการบางส่วนได้ปรับกลยุทธ์ กระจายการลงทุนไปยังหัวเมืองหลักในภูมิภาคและจังหวัดท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง เช่น ภูเก็ต ชลบุรี ระยอง และเชียงใหม่ ส่งผลให้อัตราการปรับเพิ่มของราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑลชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ดินเปล่าในพื้นที่ปริมณฑลยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการจัดสรรสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณ เมืองสมุทรปราการ–พระประแดง–พระสมุทรเจดีย์ ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาสูงถึง 39.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เช่นเดียวกับที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ทั้งช่วงสมุทรปราการ–บางปู และแบริ่ง–สมุทรปราการ ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 39.6%
สำหรับทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ประกอบด้วย
–ที่ดินในเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 39.6% เนื่องจากเป็นทำเลที่มีการขยายโครงสร้างพื้นฐานของเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองและ EEC ได้สะดวก
–ที่ดินเขตบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 38%
–ที่ดินนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 15.5%
–ที่ดินเขตบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 15.4%
–ที่ดินเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 11%
ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินทั้ง 5 ทำเลสะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เนื่องจากการขยายตัวของเมือง ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการพัฒนาขยายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง การก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า ประกอบกับราคาที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก และสามารถนำไปใช้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบได้
ขณะที่ทำเลใจกลางเมือง ซึ่งมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนามีจำนวนจำกัด ทำให้การซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่มีมูลค่าสูง โดยช่วงที่ผ่านมามีการก่อสร้างโครงการ Mixed-use ตลอดแนวรถไฟฟ้าหลายโครงการ ทำให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินเปล่า (Land Bank) ชะลอการลงทุนเพื่อรอดูสถานการณ์และรอจังหวะที่ตลาดกลับมาเอื้อต่อการลงทุน
ด้านราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในไตรมาส2 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และโครงการที่เป็นส่วนต่อขยายในอนาคต ประกอบด้วย
-รถไฟฟ้าสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ)มีค่าดัชนีเท่ากับ 331.1 จุด และ 326.3 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากันที่39.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในพื้นที่
พระสมุทรเจดีย์ พระประแดง และเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
–รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) มีค่าดัชนีเท่ากับ 489.4 จุด และมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยพื้นที่เมืองนนทบุรี บางบัวทอง และบางใหญ่ เป็นบริเวณที่มีราคารที่ดินในปรับเพิ่มขึ้นมาก
–รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีค่าดัชนีเท่ากับ 470.1 จุดและมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยพื้นที่พระโขนง วัฒนา และบางนา เป็นบริเวณที่มีราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
-รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) มีค่าดัชนีเท่ากับ 424.5 จุดโดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่วังทองหลาง และสวนหลวง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
-รถไฟฟ้า MRT และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) มีค่าดัชนีเท่ากับ 603.0 จุด และ 593.6 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากันที่ 7.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนในพื้นที่วัฒนา และห้วยขวาง
