ปี 2568 ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ในช่วงต้นเดือนเมษายนที่ผ่านมา ที่ทำให้นักลงทุนต่างชาติบางส่วนชะลอการตัดสินใจลงทุนในไทยออกไปเพื่อรอผลการเจรจาและรอความชัดเจนของอัตราภาษี ขณะที่การลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในกลุ่มอุตสาหกรรมที่จะมารองรับการเติบโตของตลาดอาเซียนอย่างเช่นการตั้งศูนย์ Data center ยังคงขยายตัวต่อเนื่อง นอกจากนี้ ยังพบว่าความต้องการที่ดินขนาดใหญ่เพื่อจัดตั้งโรงงานมีไม่มากเท่าในช่วงก่อนหน้าด้วยมูลค่าการลงทุนต่อโครงการที่มีแนวโน้มลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับในช่วงก่อนหน้าที่มีการลงทุนขนาดใหญ่ของกลุ่มผู้ผลิตยานยนต์ไฟฟ้า ทำให้คาดว่าในปี 2568 ยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะลดลงจากปี 2024 ที่ 4,700 ไร่ เป็น 3,000 ไร่ และพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปจะเติบโตชะลอตัวลงที่ 2% จากปี 2567 ที่เติบโต 6%

ความได้เปรียบในการแข่งขันของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมจะเน้นด้านที่ตั้ง, คุณภาพของโครงสร้างพื้นฐาน และความพร้อมของระบบสาธารณูปโภค โดยพื้นที่ EEC ถือเป็นพื้นที่ศักยภาพที่มีความพร้อมทั้งด้านโครงสร้างพื้นฐาน, ระบบสาธารณูปโภค, ระบบโลจิสติกส์, สิทธิประโยชน์จากภาครัฐ และห่วงโซ่อุปทานที่แข็งแกร่ง ทำให้พื้นที่ EEC ยังคงสามารถดึงดูดการลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติได้อีกต่อเนื่องในระยะข้างหน้า สอดคล้องกับแผนการขยายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ของผู้ประกอบการที่ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ EEC นอกจากนี้ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับแนวโน้มการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน ทั้งการนำเสนอบริการด้านสิ่งแวดล้อมแบบครบวงจร ควบคู่กับการใช้เทคโนโลยีภายในนิคมอุตสาหกรรม เช่น การจัดการสาธารณูปโภคอย่างมีประสิทธิภาพ, ระบบรักษาความปลอดภัยอัจฉริยะ และการส่งเสริมการใช้ทรัพยากรร่วมกันตามแนวคิด Industrial symbiosis จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการดึงดูดการลงทุนและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันให้กับธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมได้ในระยะยาว

ในช่วงที่ผ่านมา การกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติเพื่อลดความเสี่ยงจากผลกระทบของความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ และการลงทุนเพื่อขยายตลาดมาในภูมิภาคอาเซียน

ส่งผลให้ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในไทยเติบโตขึ้นอย่างมาก สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีนที่ปะทุขึ้นหลังรัฐบาลสหรัฐฯ ประกาศขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าจากจีนในช่วงกลางปี 2018 ซึ่งส่วนใหญ่มุ่งเป้าไปที่สินค้ากลุ่มยานยนต์, อิเล็กทรอนิกส์, พลาสติก และเหล็กโครงสร้าง ได้ส่งผลให้ผู้ผลิตกลุ่มอุตสาหกรรมดังกล่าวในจีนต้องพิจารณาลดการส่งออกไปสหรัฐฯ และมองหาฐานการผลิตใหม่เพื่อลดผลกระทบที่เกิดขึ้น อีกทั้ง ด้วยศักยภาพตลาดอาเซียนที่กำลังเติบโต จึงทำให้ไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายหลักของนักลงทุนจีนและนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการกระจายฐานการผลิตและเข้ามาเจาะตลาดอาเซียน ซึ่งถือเป็นปัจจัยผลักดันสำคัญที่ทำให้ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมของไทยเติบโต

ความขัดแย้งทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีนที่ยืดเยื้อมานานหลายปีได้ส่งผลให้การเข้ามาลงทุนในไทยของนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนจีนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากมูลค่าอนุมัติส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่เติบโตจาก 3.6 แสนล้านบาท ในปี 2563 เป็น 7.5 แสนล้านบาทในปี 2566 และขยายตัวต่อเนื่อง 30% YOY มาอยู่ที่ 9.7 แสนล้านบาทในปี 2567 โดยในปี 2567 มีการลงทุนจากต่างชาติสูงถึง 75% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมดจากค่าเฉลี่ยในปี 2563-2565 อยู่ที่ราว 50% และเมื่อพิจารณาการลงทุนจากต่างชาติ พบว่า การลงทุนจากจีนและฮ่องกงมีสัดส่วนสูงสุดที่ 34% ของมูลค่าโครงการลงทุนต่างชาติทั้งหมด ตามด้วยการลงทุนจากสิงคโปร์ที่มีสัดส่วนราว 31%

โดยข้อมูลของ BOI ยังระบุว่าการลงทุนจากสิงคโปร์ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ถือหุ้นโดยนักลงทุนจีนและสหรัฐฯ ซึ่งมีแนวโน้มเข้ามาลงทุนเพื่อลดความเสี่ยงจากมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ด้วยเช่นกัน อีกทั้ง การอนุมัติการลงทุนยังอยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายที่ทาง BOI ตั้งเป้าดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ ได้แก่ กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์, กลุ่มพลังงานสะอาด และกลุ่มยานยนต์ ส่งผลให้ในปี 2024 ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมขยายตัวทั้งจากยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของไทยที่เติบโตขึ้นเป็น 4,700 ไร่ จาก 3,800 ไร่ในปี 2566 และความต้องการพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า ที่เพิ่มสูงขึ้นจนทำให้อัตราพื้นที่เช่าโรงงานสำเร็จรูปในปี 2024 เพิ่มขึ้นเป็น 92% จาก 87% ในปี 2566

ในปี 2025 ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มลดลงจากปี 2024 ขณะที่พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่ามีแนวโน้มชะลอตัวลงซึ่งเป็นผลจากการชะลอการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติบางส่วนเพื่อรอความชัดเจนของอัตราภาษีนำเข้าสหรัฐฯ แต่การลงทุนเพื่อมาเจาะตลาดอาเซียนยังเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในกลุ่มอุตสาหกรรมดิจิทัล

ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมในปีนี้ต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงสำคัญจากแนวโน้มการชะลอเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติซึ่งเป็นผลจากการประกาศมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ในช่วงต้นเดือนเมษายนที่ผ่านมา ด้วยการปรับขึ้นภาษีนำเข้า 10% สำหรับสินค้าจากทุกประเทศ พร้อมทั้งเพิ่มอัตราภาษีตอบโต้ สำหรับประเทศที่เกินดุลการค้ากับสหรัฐฯ ในอัตราที่แตกต่างกัน ทำให้ไทยถูกจัดเก็บภาษีในอัตราสูงถึง 36% นั้น แม้รัฐบาลสหรัฐฯ จะประกาศเลื่อนการจัดเก็บภาษีไปเป็นวันที่ 1 สิงหาคม 2025 อีกทั้ง ไทยยังอยู่ในขั้นตอนของการเจรจากับสหรัฐฯ จึงส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติบางส่วนที่มีแผนลงทุนในไทยเพื่อเป็นฐานการส่งออกไปยังตลาดสหรัฐฯ ชะลอการตัดสินใจที่จะลงทุนออกไปเพื่อรอผลการเจรจาและรอความชัดเจนของอัตราภาษีนำเข้า ขณะที่การลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในกลุ่มอุตสาหกรรมที่จะมารองรับการเติบโตของตลาดอาเซียนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง โดยในไตรมาสแรกของปี 2568 มูลค่าการขอรับส่งเสริมการลงทุนยังคงขยายตัว 74% YOY จาก 2.2 แสนล้านบาทในปี 2567 เป็น 3.8 แสนล้านบาท และมูลค่าอนุมัติส่งเสริมการลงทุนขยายตัวสูงถึง 109%YOY จาก 2.5 แสนล้านบาทในปี 2567 เป็น 5.3 แสนล้านบาท ซึ่ง 25% ของมูลค่าขอรับส่งเสริมลงทุน และ 53% ของมูลค่าอนุมัติลงทุน เป็นการลงทุนในอุตสาหกรรมดิจิทัลที่ขยายตัวมากกว่า 400% YOY

โดยเฉพาะการลงทุนตั้งศูนย์ Data center ที่เน้นขยายตลาดทั้งในไทยและอาเซียนเพื่อรองรับความต้องการพื้นที่จัดเก็บข้อมูลที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในทางกลับกัน ข้อมูลของ BOI ยังเริ่มพบสัญญาณชะลอการลงทุนในกลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งสหรัฐฯ เป็นตลาดส่งออกรายใหญ่ของไทยจากมูลค่าการขอรับส่งเสริมการลงทุนที่ลดลงถึง -50%YOY และมูลค่าการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนที่ลดลงถึง -66% YOY นอกจากนี้ ยังพบว่าในภาพรวมการลงทุนในไทยมูลค่าการลงทุนต่อโครงการมีแนวโน้มลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับในช่วงก่อนหน้าที่มีการลงทุนขนาดใหญ่ของกลุ่มผู้ผลิตยานยนต์ไฟฟ้า  อีกด้วย ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมลดลงและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าชะลอตัวลง

ในปี 2568 ยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีโอกาสลดลงจากปี 2567 มาอยู่ที่ 3,000 ไร่ จากการชะลอการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนต่างชาติเพื่อรอความชัดเจนของมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ประกอบกับความต้องการที่ดินขนาดใหญ่เพื่อจัดตั้งโรงงานมีไม่มากเท่าในช่วงก่อนหน้าด้วยมูลค่าการลงทุนต่อโครงการที่มีแนวโน้มลดลง โดยในช่วงไตรมาสแรกของปี ยอด Pre-Sale ของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมยังคงเติบโตราว 16% YOY สอดคล้องกับตัวเลขมูลค่าอนุมัติส่งเสริมการลงทุนในภาพรวม และคาดว่าการประกาศมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ในช่วงต้นไตรมาส 2 จะทำให้ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมชะลอตัวลงในช่วงที่เหลือของปี ขณะที่การขยายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมของผู้ประกอบการคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกราว 5,000 ไร่ ตามการประกาศแผนพัฒนาและเปิดพื้นที่ใหม่ปี 2558 โดยส่วนใหญ่เป็นการขยายพื้นที่นิคมฯ เดิมในจังหวัดระยอง ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่ EEC ที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

ขณะที่ความต้องการพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในปี 2025 คาดว่าจะเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวมาอยู่ที่ 2% YOY จาก 6% YOY ในปี 2567ซึ่งเป็นผลจากการชะลอการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนต่างชาติบางส่วนเช่นเดียวกัน อย่างไรก็ดี ความต้องการใช้พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปยังได้อานิสงส์จากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่เดินหน้ากระจายฐานการผลิตมาไทยเพื่อขยายตลาดในไทยและอาเซียน โดยการเช่าโรงงานสำเร็จรูปจะช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างโรงงานและสามารถเริ่มต้นการผลิตได้อย่างรวดเร็ว ขณะที่ผู้ประกอบการพื้นที่เช่าโรงงานสำเร็จรูปส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังการลงทุนขยายหรือเปิดพื้นที่ใหม่ โดยปริมาณพื้นที่เปิดใหม่ของโรงงานสำเร็จรูปมีแนวโน้มใกล้เคียงกับความต้องการใช้งานพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้น จึงทำให้อัตราเช่าพื้นที่ในปี 2568 คาดว่าจะอยู่ที่ 92% ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า

ด้านผู้ประกอบการที่มีที่ดินพร้อมขายและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในพื้นที่ EEC ยังมีโอกาสดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้สูงกว่าพื้นที่อื่น แต่ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมยังต้องเผชิญความเสี่ยงจากสถานการณ์การค้าระหว่างประเทศ, การแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้าน, การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการลงทุน, เสถียรภาพการเมืองไทย และการปรับนโยบายการส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐที่มีโอกาสกระทบต่อการเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการที่มีที่ดินพร้อมขายหรือพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปพร้อมให้เช่าในพื้นที่ EEC จึงมีความได้เปรียบในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมากกว่าพื้นที่อื่น เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวมีความพร้อมทั้งด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบคมนาคมขนส่ง และสาธารณูปโภคที่ครบวงจร รวมถึงนโยบายภาครัฐที่มอบสิทธิประโยชน์ให้แก่นักลงทุน เช่น สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสูงสุด 13 ปี ขณะที่การลงทุนนอกพื้นที่ EEC ได้สิทธิสูงสุด 8 ปี ประกอบกับความพร้อมของห่วงโซ่อุปทาน ในหลากหลายอุตสาหกรรมจากการเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติในช่วงก่อนหน้า ทำให้พื้นที่ EEC ยังมีศักยภาพในการดึงดูดการเข้ามาลงทุนในไทยได้อีกต่อเนื่องในระยะข้างหน้า

ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมของไทยยังมีโอกาสเผชิญปัจจัยเสี่ยงสำคัญหลายประการที่อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในระยะข้างหน้า อาทิ เช่น ความไม่แน่นอนของสถานการณ์การค้าระหว่างประเทศ โดยเฉพาะมาตรการกำแพงภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ซึ่งจะส่งผลให้นักลงทุนบางกลุ่มอาจพิจารณาลงทุนในประเทศอื่นที่มีอัตราภาษีตามประกาศของสหรัฐฯ ที่ต่ำกว่าแทน, นโยบายส่งเสริมการลงทุนของประเทศในอาเซียนที่พยายามสร้างความได้เปรียบในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศให้ได้มากขึ้น, รูปแบบการเข้ามาลงทุนที่มีแนวโน้มเป็นการจัดตั้งโรงงานผลิตบางชิ้นส่วนของ Supply chain มากกว่าการย้ายฐานการผลิตเต็มรูปแบบเช่นในอดีต, ความเปราะบางของสถานภาพการเมืองไทยที่อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ และการปรับเปลี่ยนนโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐ เช่น การปรับเงื่อนไขการให้สิทธิประโยชน์การลงทุนเพื่อป้องกันการใช้ไทยเป็นฐานการผลิตขั้นสุดท้ายสำหรับหลีกเลี่ยงกำแพงภาษี รวมถึงการตั้งอุตสาหกรรมศูนย์เหรียญที่ไทยได้รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจน้อย ซึ่งปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้มีแนวโน้มส่งผลต่อธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมทั้งความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในไทยในระยะข้างหน้า