กระแสการพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคาตั้งแต่ 25–100 ล้านบาทกำลังขยายตัวในปี 2568–2569 เมื่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรพย์ขนาดกลางและผู้ประกอบการรายใหม่จำนวนมากหันมาเปิดตัวโครงการใหม่ลงสนาม ด้วยเหตุผลที่ว่าตลาดอสังหาฯระดับแมส (Mass Market) เริ่มอิ่มตัว กำลังซื้อถดถอย ขณะที่มาร์จิ้นของตลาดบ้านหรูสูงกว่ามาก และกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มบนยังมีศักยภาพทางการเงินมั่นคง

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์ตลาดบ้านหรูไม่ใช่ตลาดกว้าง หากแต่เป็นตลาดที่มีดีมานด์เฉพาะเจาะจงและจำกัด ยอดขายจริงของทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีอยู่เพียง 700–800 ยูนิตต่อปีเท่านั้น โดยกระจุกตัวอยู่ในช่วงราคา 25–50 ล้านบาทเป็นหลัก ดังนั้นการเปิดตัวบ้านหรูไม่ตรงทำเล การออกแบบหรือการตั้งราคาผิด ไม่ได้หมายถึงการขายช้าเท่านั้น แต่เสี่ยงต่อการสูญเสียสภาพคล่อง ต้นทุนจม และความเสียหายต่อภาพลักษณ์ของผู้พัฒนาโครงการโดยตรง

ดังนั้นตัวตัดสินในการพัฒนาสินค้าบ้านหรูถือเป็นสมรภูมิที่ต้องมีความเข้าใจเชิงลึกและการวางแผนที่แม่นยำ ไม่ใช่เพียงแค่การลงทุนตามเทรนด์ ผู้พัฒนาโครงการที่ก้าวเข้าสู่ตลาดนี้โดยไร้กลยุทธ์ อาจจะต้องเผชิญความเสี่ยงเหมือนกับถือระเบิดเวลา แต่ผู้ที่มีความเข้าใจความต้องการจริงของลูกค้า และเลือกทำเลที่ตอบโจทย์อย่างเฉียบคม จะสามารถพลิกโอกาสให้กลายเป็นชัยชนะเหนือการแข่งขันได้

ตลาดบ้านหรู:กลยุทธ์หรือความเสี่ยง?

การพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคา 25-100 ล้านบาทขึ้นไปอาจจะไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ในปี 2568-2569 เริ่มมีแนวโน้มที่นักพัฒนาอสังหาฯขนาดกลางและรายใหม่หลายรายเข้ามาลงสนามนี้มากขึ้น ด้วยเหตุผลที่ว่า ตลาดแมสมีการแข่งขันสูง และมีกำลังซื้ออ่อนลง บ้านหรูมีมาร์จิ้นสูงกว่า ลูกค้ากลุ่มบนมีภูมิคุ้มกันเศรษฐกิจดีกว่า แต่ในอีกมุมหนึ่ง ถ้าไม่วางแผนอย่างรอบคอบ บ้านหรูก็อาจกลายเป็น “กับดักของความหวัง” ที่ใช้ต้นทุนสูง เสี่ยงสูง และหมุนทุนได้ช้า

สะท้อนให้เห็นว่าบ้านหรูไม่ใช่ตลาดเปิดกว้างเหมือนกับบ้านระดับกลาง โดยดีมานด์มีลักษณะเฉพาะเจาะจง เช่น ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินสด และมองหาคุณภาพชีวิต ไม่ใช่แค่ขนาดพื้นที่ แต่ต้องการความเป็นส่วนตัว และความมีเอกลักษณ์ แต่ในขณะที่ซัพพลายจากผู้ประอบการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในหลายทำเล ทำให้เริ่มเกิดภาวะล้นตลาดเฉพาะจุด

ทั้งนี้จากข้อมูลของสายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร พบว่าปริมาณความต้องการบ้านหรูในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีระดับราคา 25-100 ล้านบาทขึ้นไป มียดขายอยู่ที่ประมาณ 700-800 ยูนิตต่อปี หรือเท่ากับ 8-10% ของยอดขายบ้านเดี่ยวทั้งหมด ซึ่งเมื่อพิจารณาในเชิงสัดส่วนตามระดับราคา สามารถจำแนกได้ดังนี้

• ระดับราคา 25-50 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงสุด9%
• ระดับราคา 50-75 ล้านบาท อยู่ที่5%
• ระดับราคา 75-100 ล้านบาท อยู่ที่4%
• ระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป มีเพียง3%

ทั้งนี้จากสัดส่วนความต้องการที่แตกต่างกันอย่างมากในแต่ละกลุ่มราคา โดยตลาดส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในบ้านหรูระดับ 25-50 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงเกิน 75 ล้านบาทขึ้นไปมีความต้องการค่อนข้างจำกัด ดังนั้นการเข้ามาผิดที่ผิดทางโดยไม่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง อาจนำไปสู่ความเสี่ยงด้านการขายและผลตอบแทนที่ไม่เป็นไปตามคาด ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

โดยหากพิจารณาในแต่ละระดับราคา พบว่า ความต้องการบ้านหรูมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยทำเลที่มียอดขายสูงสุดระดับราคา 25-50 ล้านบาท คือ โซนพุทธมณฑล,เพชรเกษม,กรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ และบางนา-ตราด  ส่วนทำเลที่มีสินค้าเหลือขายมากที่สุดคือ โซนตลิ่งชัน,คลองลัดมะยม,บางนา,วงแหวน และบางแวก

ส่วนสินค้าระดับราคา 50-75 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนกรุงเทพกรีฑา,พัฒนาการ,พุทธมณฑล,เพชรเกษม และสาทร-พระราม 3 ด้านทำเลที่เหลือขายมากที่สุดคือ โซนบางนา ตราด.กรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ และดอนเมือง-วิภาวดี

ระดับราคา 75-100 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนบางนา-ตราด,พัฒนาการ-พระราม 9  และสีลม-สาทร ส่วนทำเลที่ยังมีสินค้าเหลือขายมากที่สุด คือ โซนกรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ,บางนา-ตราด และดอนเมือง-วิภาวดี

และระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนพัฒนาการ,กรุงเทพกรีฑา และเลียบด่วนเอกมัย-รามอินทรา ทำเลเหลือขายมากที่สุด คือ โซนราชพฤกษ์ และกรุงเทพกรีฑา

เลือกทำเลผิดอาจเป็นระเบิดเวลา

ทั้งนี้”ทำเล”ถือเป็นปัจจัยสำคัญสูงสุดของการพัฒนาบ้านหรู ซึ่ง“ทำเลดี”ไม่ได้แปลว่าอยู่ใกล้รถไฟฟ้าหรือศูนย์การค้าเสมอไป แต่ต้องมีลักษณะพิเศษ เช่น อยู่ในซอยเงียบ มีความเป็นส่วนตัว วิวธรรมชาติ หรือมีพื้นที่สีเขียวมาก ใกล้โรงเรียนนานาชาติ และโรงพยาบาลชั้นนำ ในขณะเดียวกันทำเลที่ถูกมองว่าดีสำหรับคอนโดมิเนียมหรือบ้านระดับกลาง เช่น ย่านแนวรถไฟฟ้าที่แออัด อาจกลับกลายเป็นทำเลที่แย่สำหรับบ้านหรู เพราะไม่ตอบโจทย์ความเงียบสงบและความเป็นส่วนตัวที่ลูกค้าต้องการ

บ้านหรูไม่ใช่สินค้าสำหรับตลาดแมส ดังนั้นการเลือกผิด เช่น ทำเลไม่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย แบบบ้านไม่แตกต่างจากบ้านทั่วไป หรือตั้งราคาสูงเกินคุณค่า จะกลายเป็นระเบิดเวลา เพราะอาจจะทำให้ปล่อยขายสินค้าไม่ได้ ทำให้ทุนจม สภาพคล่องหาย และภาพลักษณ์ของแบรนด์เสียหาย

อย่างไรก็ตามความหรูหราไม่ได้หมายถึงความงดงามภายนอกเท่านั้น แต่รวมถึงความมั่นใจว่าบ้านจะคงคุณค่าและปลอดภัยในทุกสถานการณ์ เช่น ระบบหลังคากันแรงลม (Impact-Resistant Roofing) ต้านทานพายุและฝนตกหนัก วัสดุกันน้ำและกันเชื้อรา (Waterproof & Anti-Mold Materials) ป้องกันน้ำท่วมขังและความชื้น กระจกนิรภัยหลายชั้น (Laminated & Tempered Glass) ลดความเสี่ยงการแตกกระจาย คอนกรีตเสริมใยแก้ว (Fiber Reinforced Concrete – FRC) เพิ่มความยืดหยุ่นและต้านแรงสั่นสะเทือน เป็นต้น

ดังนั้นผู้ประกอบการที่ลงทุนบ้านหรูให้ประสบความสำเร็จในปี 2568-2569 จะต้องไม่ใช่แค่ลงทุนตามเทรนด์ แต่ต้องมีความเข้าใจ ความต้องการเฉพาะของลูกค้าเฉพาะ อย่างลึกซึ้งในทุกมิติ รวมถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการอาจครอบคลุมตั้งแต่ออกแบบบ้านให้สามารถปรับแต่งได้ (Customizable) เพื่อตอบโจทย์รสนิยมเฉพาะของลูกค้า การใช้วัสดุหายากหรือการนำเข้าที่มีเอกลักษณ์เฉพาะ รวมถึงการจัดตั้งทีมดูแลหลังการขายระดับพรีเมียมที่ให้บริการเหนือความคาดหมาย ตลอดจนการสร้างเรื่องเล่าของโครงการเพื่อสื่อสารถึงความเป็นเอกลักษณ์และคุณค่าของแบรนด์ และที่สำคัญคือ การเลือกทำเลเฉพาะที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์และความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ย่านที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ โซนใกล้สนามกอล์ฟ หรือพื้นที่ที่มีคุณค่าในฐานะที่ดินผืนหายาก ซึ่งจะช่วยสร้างภาพลักษณ์ความพิเศษและเพิ่มมูลค่าให้โครงการในระยะยาว