ภาพรวมของราคาที่ดินในประเทศไทยในช่วงที่ผ่านมา ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อาจกดดันให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯปรับตัวลดลง ข้อมูลจาก ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ชี้ ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หรืออาจเรียกได้ว่า “ขึ้นแล้วขึ้นเลย” แลนด์ลอร์ดส่วนใหญ่ยังคงมองว่าที่ดินในมือยังเป็นสิ่งที่มีค่าและมีราคา ไม่พบการปรับลดราคาลงแต่อย่างใด

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า การซื้อขายที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบยังได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และรายเล็กๆ อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในช่วงก่อนหน้า จะพบว่ามีดีเวลลอปเปอร์บางส่วนที่นำที่ดินบางแปลงที่ไม่ได้พัฒนาออกมาขายสู่ตลาดในหลายพื้นที่ และที่ดินเหล่านั้นก็ได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์อื่นๆ มีการติดต่อให้ความสนใจ และบางแปลงก็สามารถปิดการขายได้ในปีที่ผ่านมา และส่วนใหญ่ก็ยังคงมีราคาขายที่ค่อนข้างสูง

พบว่าราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองบางแปลงมีราคาเสนอขายที่สูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาท และค่อนข้างได้รับความสนใจจากผู้ซื้อที่ต้องการที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งที่ดินบางแปลงที่เป็นข่าวไปในช่วงก่อนหน้า เช่น บมจ. แสนสิริ มีการเข้าซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนถนนสารสิน ซึ่งเป็นดีลการซื้อขายที่ดินที่แพงสุดในประวัติศาสตร์ ในราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา หรือแม้กระทั้งที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก ที่ บริษัท เอไอเอประเทศไทย หรือ AIA เข้าซื้อที่ดินขนาด 8 ไร่ วงเงิน 3,500 ล้านบาท หรือ เฉลี่ยราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท และได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้วในปี 2564 ที่ผ่านมา ซึ่งถือว่าเป็นการซื้อขายที่ดินในพื้นที่รัชดาภิเษกที่มีราคาสูงที่สุด

และยังมีที่ดินอีกหลายแปลงที่มีการซื้อขายกันในปี 2567 ที่ผ่านมา สร้างความตื่นเต้นให้กับคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินบางแปลงบนทำเลย่านชิดลม ที่พบว่าในปีที่ผ่านมามีการปิดดีลการซื้อขาย 3 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งหลายฝ่ายมองว่าราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครมีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังคงพบว่าผู้พัฒนาบางส่วนกลับมองเห็นโอกาสและเลือกที่จะมองว่า ที่ดินบางแปลงถึงแม้ว่าจะมีราคาเสนอขายที่ค่อนข้างสูง แต่ก็ยังสามารถซื้อได้ เนื่องจากมองเห็นถึงโอกาสที่จะเกิดขึ้นในอนาคตหลังจากเข้าพัฒนาที่ดินดังกล่าวที่ได้ซื้อมาครอบครอง ว่าจะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดี ส่งผลให้เห็นภาพของผู้พัฒนาอีกเป็นจำนวนมากยังคงมองหาที่ดินศักยภาพในปี 2568 นี้ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ แต่ก็จะยังคงเห็นภาพของการประกาศขายที่ดินบางที่ที่ผู้พัฒนานำมาขายออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกันในปีนี้

มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ (ล้านบาท)ในช่วงปีพ.ศ. 2540 – ก.ค. 2568

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย,ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย

จากข้อมูลมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศของธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา มีมูลค่าอยู่ที่ 403,923.26 ล้านบาท ปรับตัวลดลงคิดเป็นร้อยละ 41.40 จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีมูลค่าอยู่ที่ 689,330.19 ล้านบาท โดยพบว่ามูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศในช่วง 7 เดือน ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือว่าเป็นมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศที่ต่ำที่สุดในรอบ 16 ปี นับตั่งแต่ปี 2553 ซึ่งอาจเนื่องมาจากปัญหาในเรื่องของเศรษฐกิจที่ที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ขณะที่การซื้อขายที่ดินในปีนี้ยังคงคึกคัก เพียงแค่ส่วนใหญ่จะเป็นภาพของการซื้อขายที่ดินในพื้นที่รอบใจกลางเมืองหรือแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากเทรนด์การพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์ในปีนี้ยังคงมุ่งเน้นไปสู่การพัฒนาโครงการแนวราบ หรือโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมากเป็นส่วนใหญ่ แต่สำหรับที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองก็จะยังคงเป็นที่จับตามองของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน เพียงแค่ดีลที่ดินใจกลางเมืองเหล่านี้ค่อนข้างใช้เวลาในการพิจารณา ส่งผลให้การปิดดีลในแต่ละครั้งใช้เวลาที่ค่อนข้างนาน  มีที่ดินบางแปลงในพื้นที่ย่าน CBD เศรษฐกิจสำคัญมีราคาเสนอขายที่สูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาทแล้วในปัจจุบัน

ขณะเดียวกันทำเลซีบีดี (ย่านศูนย์กลางธุรกิจ) ประกอบด้วย หลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิท พบว่า แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ บางรายนำที่ดินออกมาเสนอขาย/เช่า โดยมีราคาเสนอเช่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่อง สำหรับ โซนสาทร หลังจากมีการปิดดีลการซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ย 1.45 ล้านบาท/ตารางวา ไปนั้น พบว่าในช่วงปลายปี 2565 ที่ผ่านมา มีการปิดดีลที่ดินบางแปลงในราคาที่สูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ โซนสุขุมวิท มีการซื้อขายสูงกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาท แทบทุกพื้นที่ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับราคามากถึง 10% ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านทองหล่อมีการปิดดีลที่ดินบางแปลงทำสถิติใหม่ไปกว่า 2.86 ล้านบาทต่อตารางวาในช่วงก่อนหน้า บริเวณริมถนนสุขุมวิท ปัจจุบันมีราคาขายที่สูงกว่า 2.5 -2.9 ล้านบาท แทบทุกแปลง ส่วนทำเลย่าน สีลม-สาทร สำหรับที่ดินที่มีศักยภาพที่สามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงได้จะมีการเสนอขายกันมากกว่า 2.00-2.50 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก และเป็นปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญเนื่องจากที่ดินเป็นต้นทุนที่สำคัญของผู้พัฒนาหากปัญหาราคาที่ดินที่ปรับตัวค่อนข้างสูงยังคงมีการปรับอีกต่อเนื่องจะส่งผลต่อราคาสินค้าที่จะผลิตออกมาจนอาจจะมีราคาขายสูงเกินกว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคที่จะสามารถเข้าถึงได้

เนื่องจากราคาที่ดินที่มีการปรับตัวเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาส่งผลให้โอกาสซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือค่อนข้างใช้ระยะเวลาในการศึกษาและตัดสินใจค่อนข้างนาน เนื่องจากเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดเริ่มเห็นแล้วว่าถ้าอยู่ในพื้นที Prime Area ราคาสามารถปรับขึ้นได้ตลอด ดังนั้น จึงเริ่มมองหาวิธีการในการสร้างรายได้จากที่ดินแทนการขายออกไป สำหรับที่ดิน Prime Area ยจริง ๆ ตอนนี้ที่ผู้พัฒนาทั้งคนไทยและนักลงทุนต่างชาติมองหาราคาขึ้นมากกว่าปีละ 10% เจ้าของที่ดินจึงเกิดภาวะลังเลที่จะขายออกไป จึงส่งผลให้เกิดการนำไปสู่โมเดลใหม่ในการสร้างรายได้ทดแทนการขาย โดยมี Option หลัก คือ เปลี่ยนจากการขายกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ (freehold) มาเป็นโมเดลการเช่าหรือลีสโฮลด์ (leasehold) หรือร่วมลงทุน (JV-joint venture) แทน

สำหรับราคาที่ดินในปี 2569 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า ราคาเสนอขายที่ดินในพื้นที่ CBD ในกรุงเทพมหานครยังคงมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเป็นการปรับแบบยกแผงจะไม่มีการปรับลดราคา ซึ่งภาวการณ์ปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูงจะยังเป็นปัญหาต่อเนื่องในกรุงเทพมหานคร ซึ่งค่อนข้างเป็นประเด็นที่น่าจับตามองอย่างใกล้ชิดเนื่องจาก หากราคาที่ดินยังคงมีการปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่องแบบไม่มีที่สิ้นสุดนั้นย่อมหมายความว่า ผู้พัฒนาก็ยังคงต้องแบกรับกับปัญหาต้นทุนที่ค่อนข้างสูง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาของสินค้า แน่นอนว่าต้องมีการปรับตัวสูงขึ้นและผู้บริโภคต้องเจอกับราคาของสินค้าที่ราคาสูงเกินว่าจะที่ซื้อได้

ที่มา : ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย

สำหรับ 10 ทำเลที่มีราคาเสนอขายที่ดินที่สูงที่สุดในช่วงที่ผ่านมาจากการรวบรวมของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มีดังต่อไปนี้

1. วิทยุ 4,000,000 บาท
2. ชิดลม 3,200,000 บาท
3. เพลินจิต 3,000,000 บาท
4. สีลม 2,700,000 บาท
5. สาทร 2,500,000 บาท
6. สุขุมวิท-ทองหล่อ 2,600,000 บาท
7. สุขุมวิท- อโศก 2,550,000 บาท
8. เยาวราช 1,900,000 บาท
9. ถนนพญาไท 1,800,000 บาท
10. สุขุมวิท – เอกมัย 1,800,000 บาท