ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังคงชะลอตัว แม้จจะมีปัจจัยสนับสนุนตลาดจาดมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลาย LTV ซึ่งมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง และรัฐบาลมีโนบายสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แต่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงคือ เศรษฐกิจไทยครึ่งปีหลัง 2568ที่มีแนวโน้มชะลอตัว ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก จำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง

ส่งผลให้การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่จำเป็นต้องพิจารณาสินค้าคงเหลือขายในแต่ละทำเล และในแต่ละระดับราคา โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 2 – 3 ล้านบาท ที่มีจำนวนสูงถึง 17,268 ยูนิต คิดเป็น 27.1% ของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้ความระมัดระวังในการเข้าสู่ตลาดมากขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้

โดยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ช่วงครึ่งแรกปี 2568 ในพื้นที่จังหวัดหลัก 27 จังหวัด ซึ่งครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุด (ไม่นับรวมบ้านมือสอง) ในสัดส่วนกว่า 80% ของโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ทั่วประเทศ พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 3,901 โครงการ รวม 401,869 ยูนิต มูลค่า 2,278,945 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 3.6% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 11.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ –ปริมณฑล (กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) รวม  256,201 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 68.3% ของหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั่วประเทศ มีมูลค่า 1,623,235 ล้านบาท  เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ในจำนวนนี้เป็นโครงการเปิดขายใหม่ จำนวน 18,278 ยูนิต ลดลง -46.0%  มูลค่า 140,288 ล้านบาท ลดลง -44.6%

ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายพบว่ามีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ ในครึ่งปีแรกจำนวน 21,886 ยูนิตเท่านั้น มูลค่า 132,312 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -29.3% และมูลค่าลดลง-25.1% ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยเหลือขาย (Remaining Supply) จำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 234,315 ยูนิต มูลค่า 1,490,923 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเหลือขายประเภทอาคารชุดมากที่สุด มีสัดส่วน 37.8%

พื้นที่กรุงเทพฯเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง –37.2% เหลือเพียง 9,729 ยูนิต

โดยเฉพาะในพื้นนที่กรุงเทพฯช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มี Total supply รวมทั้งสิ้น 104,233 ยูนิต เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าตลาดรวมเพิ่มขึ้น 11.6% อยู่ที่ 838,308 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมากถึง -37.2% เหลือเพียง 9,729 ยูนิต มูลค่า 83,649 ล้านบาท แต่อย่างไรก็ตามยอดขายใหม่ปรับตัวดีขึ้น
โดยเพิ่มขึ้น 6.5% จำนวน10,633 นิยูต และมีมูลค่า 78,089 ล้านบาท โดยมีหน่วย
ที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯรอยู่ที่ 93,600 ยูนิต มูลค่า 760,219 ล้านบาท โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดขายใหม่อยู่ที่ 8.6 ล้านบาทต่อยูนิต ส่วนราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 8.1 ล้านบาท

ทั้งนี้ระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ กลุ่มราคา 3.01 –5 ล้านบาท มีสัดส่วน 25.4% และกลุ่มราคา 2.01-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 23.9% โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์และอาคารชุด ซึ่งสะท้อนว่าตลาดในระดับราคากลางยังคงเผชิญแรงต้านจากความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค

สินค้าทาวน์เฮาส์ราคา 2–3  ล้านบาทในเมืองนนทบุรีเหลือขายมากที่สุด

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวน Total supply รวมทั้งสิ้น 36,534 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวม 236,376 ล้านบาท โดยหน่วยเปิดขายใหม่มีจำนวนเพียง 1,520 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนหน้ามากถึง-72.4%
ขณะที่ยอดขายใหม่มีจำนวน 2,633 ยูนิต ลดลง -38.5% คิดเป็นมูลค่า 15,654 ล้านบาท ส่วนหน่วยเหลือขายสะสมมีจำนวน 33,901 ยูนิต ลดลง -3.3% มูลค่า 220,722 ล้านบาท

โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 12.4 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 6.5 ล้านบาท โดยระดับราคา ที่มีหน่วยเหลือขายส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มราคาตั้งแต่ 2.01–3  ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 31.9%  ของทั้งหมด และกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มทาวน์เฮาส์มากที่สุดถึง 52% รองลงมาคือกลุ่มราคา 1.01–2 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในกลุ่มประชาชนระดับกลางถึงล่าง

สต็อกสินค้าเหลือขายสะสมในเมืองปทุมธานีล้น 50,743 ยูนิต มูลค่า 225,324 ล้านบาท

ด้านตลาดที่ออยู่อาศัยในจังหวัดปทุมธานีมีจำนวน Total supply รวมทั้งสิ้น 54,966 ยูนิต มูลค่า 240,371 ล้านบาท โดยหน่วยเปิดขายใหม่มีจำนวน 3,321 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนหน้า -54.9% และมีมูลค่าอยู่ที่ 10,898 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายใหม่มีจำนวน 4,223 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 15,048 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 50,743 ยูนิต มูลค่า 225,324 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 3.3 ล้านบาทต่อยูนิต ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ย
ของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 4.4 ล้านบาท

กลุ่มสินค้าระดับราคาตั้งแต่ 1–2  ล้านบาท และ 2–3 ล้านบาท เป็นกลุ่มหลักของหน่วยเหลือขายสะสม โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อของผู้บริโภคกลุ่มฐานราก

ยอดขายใหม่สมุทรปราการอยู่ที่ 3,223 ยูนิต ลดลง -58.1%

ส่วนจังหวัดสมุทรปราการมีจำนวน Total supply รวมทั้งสิ้น 39,996 ยูนิต มูลค่ารวม 221,305 ล้านบาท โดยหน่วยเปิดขายใหม่มีจำนวน 3,164 หน่วย มูลค่า 23,271 ล้านบาท และมียอดขายใหม่อยู่ที่ 3,223 ยูนิต ลดลง -58.1% คิดเป็นมูลค่า 18,545 ล้านบาท ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 36,773 ยูนิต มูลค่า 202,760 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยของโครงการใหม่อยู่ที่ 7.4 ล้านบาทต่อยูนิต ส่วนราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 5.5 ล้านบาท โดยสินค้าระดับราคา 2–3 ล้านบาทมีสัดส่วนสูงที่สุดในกลุ่มหน่วยเหลือขาย คิดเป็น 39% โดยส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ แสดงให้เห็นถึงความอิ่มตัวของตลาดในระดับราคากลาง