ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับภาวะ “สามต่ำ” ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ได้แก่ ยอดขาย การปล่อยสินเชื่อ และการอนุญาตก่อสร้างใหม่ที่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี พร้อมนำเสนอข้อเสนอแนะ 6 ข้อต่อรัฐบาลเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและช่วยเหลือภาคธุรกิจ โดยมุ่งเน้นไปที่การขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียม การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance) เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการปล่อยกู้ให้ผู้มีอาชีพอิสระ และการรวมหนี้ (Consolidated Debt) เพื่อช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้ซื้อบ้าน นอกจากนี้ ยังมีการเสนอให้ลดขนาดที่ดินขั้นต่ำสำหรับโครงการแนวราบ และการขยายอายุสัญญาเช่าจาก30ปีเพิ่มเป็น 60ปี  สำหรับทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเพื่อดึงดูดการลงทุนและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรพย์ในปีนี้ได้อยู่ในจุดต่ำสุดตั้งแต่ 8-21ปี โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงทพฯ-ปริมณฑลต่ำสุดในรอบ 20 ปี  หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั้งพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลต่ำสุดใน21ปี รวมถึงการปล่อยสินเชื่อ Post Finance ที่ต่ำสุดในรอบ 12 ปี และหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ต่ำสุดในรอบ 8ปี เป็นต้น แม้วาในช่วงไตรมาส 2ต่อเนื่องถึงไตรมาส 3 จะมีมาตรการช่วยเหลือจากธนาคารแห่งประเทศไทย  เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนจดจำนองเหลือ 0.01% และมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยที่สนับสนุนเรื่อง LTV (Loan to Value) คือการไม่เข้มงวดกับเรื่องเงินดาวน์ ซึ่งมาตรการเหล่านี้จะสิ้นสุดในช่วงเลาใกล้เคียงกันช่วงเดือนมิถุนายนปีหน้า ทำให้ภาคเอกชนได้นำเสนอมาตรการขยายระยะเวลา

สุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทสถาพร เอสเตท จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย กำลังเผชิญกับภาวะ “สามต่ำ” ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนตั้งแต่ปี พ.ศ. 2566 ได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ เนื่องจากตัวเลขทางสถิติหลายด้านได้ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบหลายปีหรือหลายทศวรรษ ได้แก่ กำลังซื้อและยอดซื้อขายต่ำสุด ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงอย่างมาก จากในอดีตที่เคยมีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 400,000 ยูนิตต่อปี แต่ปีที่ผ่านมาลดลงมาอยู่ที่ 340,000 ยูนิต และปีนี้คาดว่าจะลดลงอีก 10% เหลือเพียงประมาณ 300,000-320,000 ยูนิต ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดก็ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบประมาณ 20 ปี และการโอนกรรมสิทธิ์ ก็เป็นตัวเลขที่ต่ำสุดในรอบเป็น 10 ปีเช่นกัน

นอกจากนี้ยังมีการปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก จากในอดีตที่มียอดขายประมาณ 300,000 กว่ายูนิต คิดเป็นมูลค่า 1 ล้านล้านบาท และสินเชื่อจะอยู่ที่ประมาณ 7-8 แสนล้านบาท แต่ปัจจุบันมูลค่าสินเชื่อลดลงเหลือเพียงประมาณ 5 แสนกว่าล้านบาทเท่านั้น ทำให้ตัวเลขสินเชื่อที่ผู้ซื้อได้รับต่ำสุดในรอบประมาณ 8-9 ปี

ขณะที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) อยู่ในระดับสูงมาก ก่อนโควิด-19 อัตราการปฏิเสธอยู่ที่ประมาณ 5-10% เท่านั้น. แต่ปัจจุบันอัตรานี้เพิ่มขึ้นเกือบถึงครึ่งหนึ่งแล้ว โดยในไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ 45%, ไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ 39.9%, และไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 39.6%.

ส่วนกลุ่มอาชีพอิสระได้รับผลกระทบ เช่น ยูทูบเบอร์ หรือแม่ค้าออนไลน์ ซึ่งมีรายได้ดี แต่มักถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เนื่องจากรายได้ไม่สม่ำเสมอ หรือไม่มีสลิปเงินเดือน

และการอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ15ปี ปัจจุบันเหลือประมาณ 13.5 ล้านตารางเมตร ซึ่งเทียบเท่ากับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เพียงประมาณ 100,000 ยูนิตทั่วประเทศเท่านั้น

ทำให้ผู้ที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรมนี้ทั้งภาคเอกชน 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับสภาหอการค้าฯ มีการนำเสนอมาตรการเร่งด่วนรวม 6 ข้อต่อผู้แทนของรัฐบาล (กระทรวงการคลัง) เพื่อฟื้นฟูวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการที่รัฐบาลไม่จำเป็นต้องใช้งบประมาณในเวลานี้ ซึ่งปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ส่งผลกระทบและฉุดรั้งระบบเศรษฐกิจต่าง ๆ ไปด้วย เนื่องจากเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมต้นน้ำและปลายน้ำจำนวนมาก

มาตรการเร่งด่วน 6 ข้อ

1.การขยายระยะเวลาและขอบเขตมาตรการเดิมของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองที่กำลังจะสิ้นสุดลงในเดือนมิถุนายนปีหน้า

รวมถึงการขยายขอบเขต เสนอให้ขยายการลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวไปยังที่อยู่อาศัยทุกยูนิต (ไม่จำกัดเพดานราคาเดิม) แต่ให้ลดเฉพาะราคา 7 ล้านบาทแรกของมูลค่าที่อยู่อาศัยเท่านั้น ในอัตราลดค่าโอนและค่าจดจำนองคือ 0.01% (จากเดิมล้านละ 10,000 หรือล้านละ 20,000

2.การรับประกันสินเชื่อ (Mortgage Guarantee/Mortgage Insurance – MI) เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงมาก โดยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มอาชีพอิสระ เช่น ยูทูบเบอร์ หรือแม่ค้าออนไลน์ ซึ่งมีรายได้ดีแต่ถูกปฏิเสธเนื่องจากไม่มีสลิปเงินเดือนหรือรายได้ไม่สม่ำเสมอ โดยเสนอให้มีการหาแนวทางร่วมกับบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้มีการรับประกันสินเชื่อ (MI) สำหรับที่อยู่อาศัย โดยอาจค้ำประกันอย่างน้อย20% แรกของราคาบ้าน

3.การรวมหนี้ (Consolidated Debt) เพื่อลดภาระดอกเบี้ยของลูกค้าที่ต้องแบกรับหนี้หลายประเภททั้งมหนี้รถยนต์, หนี้บัตรเครดิต, หนี้มอเตอร์ไซค์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงเฉลี่ย8-10% อนุญาตให้ลูกค้าสามารถนำหนี้ทุกประเภทมารวมอยู่ในสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Consolidated Debt) โดยใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อให้ดอกเบี้ยรวมลดลงมาอยู่ในอัตราดอกเบี้ยของที่อยู่อาศัย (ประมาณ 6-7%)

4.มาตรการ Warehouse Debt เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการรายเล็กรายกลางที่ประสบปัญหาทางการเงินที่จมน้ำแล้ว โดยให้รัฐบาลพิจารณาปรับโครงสร้างหนี้และยื่นระยะเวลาสำหรับผู้ประกอบการเหล่านี้ เพื่อให้พวกเขาสามารถอยู่รอดต่อไปได้

5.การปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง โดยขอให้มีการพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีกในช่วงวิกฤต จากปัจจุบันอยู่ที่ 1.5% และกำกับดูแลให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยตาม เพื่อให้ผลประโยชน์ส่งต่อถึงผู้บริโภคและผู้ประกอบการรายเล็กรายกลางได้อย่างเต็มที่

6.การขยายอายุการเช่าสำหรับชาวต่างชาติ (Leasehold Extension)เพื่อดึงดูดนักลงทุนและคนเก่ง ๆ ที่มีเงินจากต่างประเทศให้เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย เพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม อินโดนีเซีย และมาเลเซีย โดยขยายอายุการเช่าจาก 30 ปี เป็น 30 ปี + 30 ปี รวมเป็น 60 ปี (โดยที่ไม่กระทบต่อความอ่อนไหวของคนไทยในการไม่ต้องการขายที่ดิน)

“การขยายอายุการเช่าเป็น 60 ปี จะเป็นประโยชน์ต่อคนไทยด้วยเช่นกัน เพราะจะช่วยให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อสำหรับทรัพย์สินเช่า (Leasehold) ได้นานขึ้น เนื่องจาก 60 ปีเท่ากับ 2 ช่วงเวลาของสินเชื่อ (Mortgage) ทำให้หากเกิดหนี้เสีย ธนาคารยังมีเวลาเหลือ 30 ปี ในการขายทอดตลาด”

นอกจากข้อเสนอหลัก 6 ข้อแล้ว ภาคเอกชนยังได้ผลักดันมาตรการที่สำคัญซึ่งเป็นเรื่องที่รัฐไม่ต้องใช้งบประมาณ แต่ต้องแก้ไขกฎหมายหรือกฎเกณฑ์ เช่น การลดขนาดที่ดินในโครงการแนวราบ เพื่อให้ผู้ซื้อเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และทำให้ราคาบ้านถูกลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการแนวราบซึ่งเป็นทางเลือกสำคัญ เนื่องจากเส้นทางรถไฟฟ้ากระจายออกไปหลายร้อยสถานีแล้ว

โดยเสนอให้แก้ไขกฎหมายลดขนาดที่ดินที่กำหนดไว้เดิม เช่น บ้านเดี่ยวลดจาก 50 ตารางวา เหลือ 35 ตารางวา บ้านแฝดลดจาก 35 ตารางวาเหลือ 28 ตารางวา และทาวน์โฮมลดจาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา ข้อเสนอเพื่อลดขนาดที่ดินเป็นมาตรการสำคัญที่ภาคเอกชนเสนอเพื่อแก้ไขวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ โดยมีเป้าหมายหลักคือการทำให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นและมีราคาที่ถูกลง

ทั้งนี้ข้อเสนอเพื่อลดขนาดที่ดินเป็นมาตรการสำคัญที่ภาคเอกชนเสนอเพื่อแก้ไขวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ โดยมีเป้าหมายหลักคือการทำให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นและมีราคาที่ถูกลง โดยมุ่งเน้นไปที่การลดขนาดที่ดินขั้นต่ำที่กำหนดไว้สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องจากโครงข่ายรถไฟฟ้าได้ขยายตัวและกระจายออกไปหลายร้อยสถานีแล้ว ทำให้ที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นทางเลือกที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อ โดยมาตรการนี้ถือเป็นมาตรการที่ไม่ต้องใช้งบประมาณของภาครัฐ แต่ต้องอาศัยการแก้ไขกฎหมาย ซึ่งอยู่ในความรับผิดชอบของกระทรวงมหาดไทย