ไซมิส แอสเสทจัดโปรแกรม”Investment Program”รองรับโมเดลลงทุนในโรงแรม–เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังร้อนแรงต่อเนื่อง ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการลงทุนอสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า ลดความเสี่ยงหาผู้เช่าไม่ได้ รายได้ผันผวน รวมถึงค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาที่คาดเดาได้ยาก ในทำเลศักยภาพย่านสุขุมวิทและพระราม 9
ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) หรือ SA เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจริงในกลุ่มเรียลดีมานด์ในปี 2568 ยังไม่ดี และคาดว่าจะต่อเนื่องไปถึงปี 2569 ดังนั้น ในปี 2569 บริษัทจึงมีแนวทางลดหนี้ โดยจะลดการออกหุ้นกู้ แต่จะรุกแผน Investment Program หรือการขายสินทรัพย์ให้ลูกค้าเพื่อปล่อยเช่า เพื่อระดมทุนแทน เนื่องจากเห็นว่าตลาดของกลุ่มนักลงทุนยังคงมีทิศทางที่ดี และสถาบันการเงินยังคงให้การสนับสนุนในการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าในกลุ่มนี้
โดยคาดว่าพอร์ตโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในปี 2568 จะมี EBITDA (กำไรก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย ประมาณ 500 ล้านบาท ส่วนปี 2569 คาด EBITDA กลุ่มนี้จะเพิ่มเป็น 600 ล้านบาท
ดังนั้นบริษัทจึงได้จัด Investment Program สำหรับลูกค้าที่ต้องการสร้างรายได้แบบ Passive Income โดยมี Yield Guarantee ผลตอบแทน 5% ต่อปีตลอด 5 ปี โดยเฉพาะทำเลสุขุมวิท และพระราม 9 ซึ่งมีดีมานด์ปล่อยเช่าจากต่างชาติสูง และเป็นทำเลที่มียอดการปล่อยเช่าคงที่ตลอดปี ขณะเดียวกันโมเดลบริหารแบบโรงแรมและ Serviced Apartment ของบริษัทยังช่วยตอบโจทย์นักลงทุนที่ต้องการรายได้สม่ำเสมอ ทำให้ผู้ลงทุนมีสภาพคล่องจากค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง
โดยโครงการที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษภายใต้โปรแกรม Investment Program จะมีประมาณ 40 ยูนิต ได้แก่ โครงการWyndham Garden Bangkok Sukhumvit 42, Ramada Plaza Residence Sukhumvit 48, Wyndham Bangkok Queen Convention Centre, Blossom Condo @Sathorn-Charoenrat, Ramada By Wyndham Bangkok Sukhumvit 87 และ Landmark At MRTA Station เป็นต้น โดยทั้งหมดอยู่บนทำเลเดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า และมีความต้องการเช่าสูงจากผู้เช่าต่างชาติ
ลดความเสี่ยงจากการการันตีค่าเช่าและผลตอบแทน (Financial Obligation Risk)
ทั้งนี้บริษัทจะเน้นจุดแข็งของโครงการ ซึ่งรวมถึงการบริหารจัดการทรัพย์สินที่ดูแลโดยโรงแรม ทำให้ไม่มีปัญหาเรื่องการซ่อมบำรุงห้องพัก หรือการหาผู้เช่า เพราะมี โปรแกรมการันตีค่าเช่า 5% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี ซึ่งลูกค้าจะได้รับค่าเช่าจากกองกลาง (rental pool) ที่รวมรายได้จากห้องเช่าทั้งหมดไว้ นอกจากนี้ โปรแกรมดังกล่าวยังช่วยให้ผู้ลงทุนไม่ต้องกังวลเรื่องการหาผู้เช่าเองหรือค่าคอมมิชชั่นต่างๆ
พร้อมทั้งมีทางเลือกในการขายคืนหลังจากครบ 5 ปีในราคาเต็ม ทำให้การลงทุนมีความเสี่ยงต่ำกว่าการซื้อหุ้นกู้ทั่วไป และช่วยให้ลูกค้ามีทางเลือกหลากหลาย ทั้งการขายต่อ การต่อสัญญาเช่า หรือการรับเงินต้นคืน ซึ่งช่วยลดความกังวลเกี่ยวกับการดูแลทรัพย์สินและการหาผู้เช่าที่มักเป็นปัญหาคลาสสิกของคอนโดมิเนียมทั่วไป
นอกจากนี้บริษัทยังมีคุณสมบัติพิเศษและแตกต่างจากอสังหาฯทั่วไป อาทิ การบริหารจัดการและบำรุงรักษาในรูปแบบโรงแรม (Hotel Management) โดยสามารถจัดการปัญหาได้ทันที เนื่องจากโครงการมีการบริหารจัดการโดยโรงแรม เมื่อเกิดปัญหา เช่น น้ำรั่ว ห้องเสียหาย โรงแรมจะสามารถเข้าแก้ไขได้ทันที ซึ่งแตกต่างจากการจัดการทั่วไปของคอนโดมิเนียมที่เจ้าของห้องจะต้องรอการจัดการจากนิติบุคคลของโครงการ
รวมทั้งยังมีการบำรุงรักษาเชิงรุก โดยห้องพักที่เข้าร่วมโปรแกรมจะได้รับการดูแลรายวัน มีการส่งแม่บ้านทำความสะอาดประมาณ 3 ครั้งต่อสัปดาห์หรือประมาณวันเว้นวัน ทำให้สามารถเห็นสภาพห้องพักได้ตลอดเวลา และหากมีรอยเสียหายเล็กน้อยก็จะทำการซ่อมแซมทันที ไม่ปล่อยให้ลุกลามใหญ่โต ซึ่งแตกต่างจากสัญญาเช่าทั่วไป 1 ปี ที่ห้องอาจจะทรุดโทรมลงมากเมื่อครบกำหนดสัญญา รวมทั้งทางโครงการจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมภายในห้องพัก
“โปรแกรม Investment Program จะเป็นการปล่อยเช่าแบบรวมกลุ่ม (Rental Pool Program) ซึ่งโครงการนี้ใช้ระบบ Rental Pool โดยการนำห้องพักที่เข้าร่วมโปรแกรมมาเข้ากองกลางรวมกัน รายได้จากค่าเช่าที่ได้รับจะถูกนำมาเฉลี่ยแบ่งปันให้กับเจ้าของห้องทั้งหมดใน Pool โดยที่เจ้าของห้องชุดไม่ต้องเสียเวลาในการวิ่งหาผู้เช่าเอง รวมทั้งไม่ต้องเสียค่าส่วนกลาง เนื่องจากทางโครงการจะเป็นผู้จ่ายให้”
ที่สำคัญเจ้าของห้องชุดไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชันในการหาผู้เช่า ซึ่งปกติอาจจะต้องจ่ายสูงถึง 1-1.5 เดือนของค่าเช่า หรือเกือบ 10% ต่อปี) นอกจากนี้การการันตีผลตอบแทนค่าเช่า 5% ต่อปี เป็นเวลา 5 ปี ซึ่งมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารในช่วง 3 ปีแรก เฉลี่ยไม่เกิน 3% รวมทั้งมีการรับประกันการซื้อคืน (Buy-back Guarantee) ด้วยราคาเงินต้นเดิมที่ซื้อไป เมื่อครบกำหนด 5 ปี อาทิ โครงการในกลุ่ม Serviced Apartment อย่าง Wyndham Garden Bangkok Sukhumvit 42 ปัจจุบันห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนมีค่าเช่าในระดับ 70,000–90,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าค่าเช่าคอนโดฯทั่วไปในทำเลเดียวกันที่อยู่ในระดับ 50,000– 70,000 บาทต่อเดือนอย่างมีนัยสำคัญ
พร้อมเพิ่มทางเลือกหลังครบ 5 ปีให้กับลูกค้า 3 ทางเลือก คือ
- ขอเงินต้นคืนทั้งหมด
- ต่อสัญญาเช่า ซึ่งทางโครงการคาดว่าค่าเช่าในอนาคตจะสูงขึ้น
- ขายห้องในตลาดทั่วไปเพื่อทำกำไรส่วนต่างของราคาที่ดินและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น
“โมเดลนี้ลูกค้าหรือนักลงทุนถูกเปรียบเทียบว่ามีความเสี่ยงต่ำกว่าการซื้อหุ้นกู้ เนื่องจากทรัพย์สินถูกโอนเป็นชื่อของลูกค้าตั้งแต่วันแรก แต่ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการ การบำรุงรักษา และความผันผวนของตลาดเช่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะถูกโอนย้ายมายังผู้ประกอบการที่รับประกันผลตอบแทนและการรับซื้อคืนแทน เปรียบเทียบเสมือนผู้ประกอบการเป็นผู้รับประกันภัยทางการเงิน (Financial Underwriter) ที่รับประกันว่าผลตอบแทนของนักลงทุนจะไม่ต่ำกว่าที่กำหนด และเงินต้นจะไม่สูญหาย โดยแลกกับการได้สิทธิ์ในการบริหารจัดการและควบคุมกระแสรายได้จากค่าเช่าทั้งหมด”
วางแผนลงทุนโปรเจ็กต์หรูใหม่ทั้งกทม.และเมืองภูเก็ต
ส่วนแผนการดำเนินงานในปี 2569 บริษัทยังคงอยู่ระหว่างการพิจารณา ในเบื้องต้นบริษัทอยู่ระหว่างการเจรจาซื้อที่ดินในจังหวัดภูเก็ตจำนวน 2 แปลง โดยวางแผนจะร่วมทุนกับพันธมิตรในการพัฒนาโครงการ คาดว่าจะมีมูลค่าโครงการรวมประมาณ 9,000 ล้านบาท ประกอบด้วย พื้นที่ในทำเลหาดบางเทาขนาดประมาณ 10 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท และในโซนหาดกมลา ขนาดเนื้อที่ประมาณ 30 ไร่ มูลค่าโครงการประมาณ 7,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ยังมีการปรับแผนการพัฒนาคอนโดฯไฮไรส์ย่านรัชดา ซึ่งเคยเปิดพรีเซลล์ไปแล้วก่อนช่วงโควิด และทำยอดขายไปได้ประมาณ 30-40% แต่เมื่อเกิดโควิด-19 ทำให้ต้องตั้งลำใหม่และมีการคืนเงินดาวน์ให้กับลูกค้าจนครบทุกราย ล่าสุดได้มีการปรับแบบและได้รับ EIA อนุมัติแล้ว ในรูปแบบ Wellness ทั้งหมดและเน้นห้องชุดขนาดใหญ่ ราคาขายประมาณ 230,000 บาทต่ตรางเมตร เน้นเป้าหมายกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก มูลค่าโครงการประมาณ 4,500 ล้านบาท เบื่องต้นอยู่ระหว่างประเมินสภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย รวมถึงรอดูทิศทางหลังการเลือกตั้งรัฐบาลชุดใหม่ว่าแนวโน้มทางเศรษฐกิจจะเป็นบวกหรือไม่
นอกจากนี้ยังมีแผนจะเปิดตัว Wellness Center ย่านตลิ่งชัน บนที่ดินขนาดประมาณ 6 ไร่ ตั้งอยู่ห่างจากศิริราช ปิยมหาราช ประมาณ 5 นาที และยังมีสถานีรถไฟฟ้า BTS สายสีส้มส่วนต่อขยายที่กำลังก่อสร้าง ภายในโครงการประกอบด้วย 2 ตึก คือ ตึกด้านหน้าสูง 6ชั้นเป็นโรงพยาบาลผู้เชี่ยวชาญผู้สูงอายุประมาณ 59 เตียง โดยบริษัทตั้งใจให้มีมาตรฐานใกล้เคียงกับโรงพยาบาลกรุงเทพฯ หรือบำรุงราษฎร์ โดยได้เซ็น MOU กับศูนย์ศรีพัฒน์ โรงพยาบาลเอกชนของจังหวัดเชียงใหม่ และเป็นต้นแบบของ โรงพยาบาลศิริราช ปิยมหาราชการุณย์ ส่วนอีก 1อาคารจะเป็นคอนโดมิเนียมสูง 20กว่าชั้น ขนาดห้องชุด 40-70 ตารางเมตร โดยห้องชุดประมาณ 40-50% จะเป็นรูปแบบ Investment และเป็นคอนโดฯ Leasehold หรือการซื้อสิทธิ์การเช่าคอนโดมิเนียมระยะยาว 30 ปีต่อสัญญา 30ปี พร้อมอยู่ระหว่างงการเจรจากับแบรนด์ โรงแรม Accor
ส่วนอีกโครงการเป็น Branded residence ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 16 โดยอยู่ระหว่างเจรจากับนักลงทุนต่างชาติ หลังจากที่โครงการได้ผ่านการอนุมัติ EIA แล้ว เป็นอาคารไฮไรส์ 2อาคารตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 2ไร่ มีทั้งโรงแรมและห้องชุดพักอาศัย
