การแข่งขันของตลาดอาคารสำนักงานให้เช่ายังคงดุเดือดจากการที่อาคารใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยข้อมูลของศูนย์วิจัยกรุงศรี ระบุว่า ในช่วงปี 2567–2569 แผนการลงทุนอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นถึง 1.4 เท่าเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 3 ปีก่อนหน้า ขณะที่อุปทานสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 1.5–2.0% ต่อปี หลังมีพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากในช่วงปี 2566–2567 โดยประมาณ 80% ของพื้นที่สำนักงานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2568–2569 จะเป็นอาคาร Grade A และ A+ ซึ่งรองรับมาตรฐานอาคารเขียว และตั้งอยู่ในโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่
ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดสำนักงานให้เช่ามีความเข้มข้นมากขึ้น และสร้างแรงกดดันโดยตรงต่ออาคารเก่าที่มีอายุการใช้งานนานเกิน 15 ปีขึ้นไป ซึ่งจำเป็นต้องเร่งปรับตัวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันกับผู้เล่นรายใหม่ที่มีความได้เปรียบทั้งด้านกายภาพ ระบบอาคาร และเงินทุน
ภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัทพลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า การปรับปรุงอาคารเก่าควรพิจารณาอย่างรอบด้าน โดยครอบคลุม 3 องค์ประกอบหลัก ได้แก่ กายภาพอาคาร งานระบบอาคาร และการบริหารจัดการอาคาร เริ่มจากการปรับโฉมพื้นที่ซึ่งเป็นจุดที่ผู้ใช้งานอาคารต้องเห็นเป็นส่วนแรก เช่น เปลือกอาคาร (Façade) โถงทางเข้า Lobby รวมถึงการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง อาทิ ห้องน้ำ ทางเดิน โถงลิฟต์ รวมถึงจุดอื่น ๆ ที่ผู้เช่าใช้อาคารสามารถสัมผัสได้โดยตรง ให้มีความทันสมัย ปลอดภัย สะอาด สะดวกสบายต่อการใช้งาน และเอื้อต่อประสิทธิภาพการทำงานมากขึ้น
ด้านงานระบบอาคาร ไม่ว่าจะเป็นระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ระบบลิฟต์ และระบบความปลอดภัย จำเป็นต้องได้รับการดูแลและบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้พร้อมใช้งานและมีเสถียรภาพ ลดความเสี่ยงจากการขัดข้องที่อาจกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของผู้เช่า โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุการใช้งานมากกว่า 15 ปีที่เครื่องจักรอุปกรณ์บางส่วนเริ่มเสื่อมสภาพ ต้องมีการปรับแต่งหรือเปลี่ยน รวมทั้งควรพิจารณาอัปเกรดระบบให้มีประสิทธิภาพสูงขึ้น ทั้งในด้านของการใช้พลังงาน และสอดรับกับมาตรฐานอาคารสมัยใหม่ รวมถึงแนวคิดด้านสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนที่ผู้เช่าให้ความสำคัญมากขึ้น
นอกจากนี้เจ้าของอาคารอาจต้องพิจารณานำเทคโนโลยีใหม่ ๆ เข้ามาใช้งาน เช่น AI (Artificial Intelligence) และ IoT (Internet of Things) ที่สามารถมาช่วยควบคุมระบบภายในอาคาร และยังสามารถเก็บข้อมูลเพื่อ Forecast การใช้และจัดการพลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงในแง่ความปลอดภัย เช่น การแจ้งเตือนไฟไหม้ การตรวจจับเหตุผิดปกติ เป็นต้น
ขณะเดียวกันการบริหารจัดการอาคารถือเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของอาคารเก่า การเลือกใช้ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ มีทีมสนับสนุนที่ช่วยให้คำปรึกษากับเจ้าของอาคาร ก็สามารถช่วยในเรื่องการเตรียมการโครงการและงบประมาณในส่วนนี้ได้
“การบริหารอาคารในปัจจุบันไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการดูแลความเรียบร้อย แต่ต้องเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของผู้เช่าอย่างรอบด้าน ตั้งแต่ความรวดเร็วในการให้บริการ ความโปร่งใสในการสื่อสาร ไปจนถึงการสร้างประสบการณ์การใช้งานพื้นที่สำนักงานในระยะยาว รวมถึงสามารถให้คำแนะนำในการปรับปรุงอาคารได้อย่างเหมาะสมและตรงตามความต้องการของตลาด”
นอกจากนี้ Green Office กำลังกลายเป็นเซกเมนต์ที่มีบทบาทสำคัญมากขึ้น เนื่องจากสามารถดึงดูดผู้เช่ากลุ่มบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทต่างชาติ ที่ให้ความสำคัญกับภาพลักษณ์องค์กรที่สอดคล้องกับแนวคิด ESG (Environmental, Social and Governance) โดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานระดับสากล อาทิ LEED, WELL Building Standard และ EDGE ดังนั้นอาคารเก่าที่มีผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยให้คำปรึกษาและเตรียมความพร้อมในการปรับปรุงอาคารให้เป็นไปตามเกณฑ์มาตรฐานดังกล่าว จะสามารถเพิ่มความน่าสนใจในสายตาผู้เช่า และยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้อย่างชัดเจน
ทั้งนี้หากพิจารณาในเชิงการลงทุน จะเห็นว่าการละเลยการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน และเลือกซ่อมแซมเฉพาะเมื่อเกิดความเสียหาย อาจนำไปสู่ค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าในอนาคต เมื่อเทียบกับการวางแผนปรับปรุงอาคารอย่างเป็นระบบ ทั้งด้านกายภาพ ระบบ และการบริหาร ซึ่งมีความคุ้มค่าในระยะยาว และเปิดโอกาสให้สามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้อีกด้วย เช่น อาคารชลันต์ทิพย์ ในย่านสีลม ซึ่งมีอายุการใช้งานกว่า 34 ปี และอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ โดยมีการปรับปรุงทั้งภูมิทัศน์อาคาร และระบบภายในอาคาร อาทิ การเปลี่ยนมิเตอร์ไฟฟ้าแบบเดิมเป็นดิจิทัลมิเตอร์ ทำให้อาคารได้รับเงินประกันมิเตอร์คืนกว่า 1.5 ล้านบาท รวมถึงการเพิ่มฟังก์ชันการใช้งานพื้นที่ เช่น การเปิดพื้นที่ร้านค้าและพื้นที่จอดรถให้เช่า ช่วยสร้างรายได้เสริม และเพิ่มความน่าสนใจให้กับอาคารในสายตาผู้เช่า โดยปัจจุบันสามารถรักษาทั้งผู้เช่ารายเดิมและมีผู้เช่ารายใหม่สนใจ Walk in เพิ่มมากขึ้น
