The NEXT Real เดินหน้าปรับหลักสูตร ให้รองรับสถานการณ์อสังหาฯ ในปัจจุบัน พร้อมเปิดรับสมัครรุ่น 16 และเปิดตัวคอร์สใหม่ “ReDev” ทางเลือกใหม่ของการพัฒนาอาคารเก่าในเมือง ตอบโจทย์เมืองและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป อีกทั้งผนึก 3 เอเจนท์ระดับอินเตอร์ ได้แก่ Knight Frank, CBRE และ JLL เปิดเวทีเสวนาเจาะลึกภาพรวมและทิศทางธุรกิจอสังหาฯไทยยังสามารถเดินหน้าต่อได้
บริสุทธิ์ กาสินพิลา ผู้ร่วมก่อตั้งและกรรมการหลักสูตร The NEXT Real เปิดเผยว่า The NEXT Real ก่อตั้งขึ้นจากแนวคิดในการสร้างพื้นที่เรียนรู้ด้านอสังหาฯที่ไม่จำกัดอยู่เพียงในตำรา แต่เน้นการถ่ายทอดประสบการณ์ตรงจากผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหฯจริง เพื่อให้ผู้เรียนสามารถเข้าใจโครงสร้างธุรกิจ แนวโน้มตลาด และปัจจัยเสี่ยงที่เกิดขึ้นจริงในแต่ละช่วงเวลา
จากสภาพความเปลี่ยนแปลงของธุรกิจอสังหาฯ ที่เกิดขึ้น การทำงานและการตัดสินใจบนข้อมูลที่เชื่อถือได้จึงเป็นเรื่องที่สำคัญ สำหรับนักพัฒนอสังหาฯ ดังนั้น The NEXT Real จึงได้รวบรวม 3 เอเจนท์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ระดับอินเตอร์ ได้แก่ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด, บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด และ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด มาช่วยให้ข้อมูลเพื่อวิเคราะห์ภาพรวมตลาดและแนวโน้มในปี 2569 โดยครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ 6 เซ็กเตอร์หลัก ได้แก่ Residential, Industrial & Warehouse, Office & Retail, Hotel, Data Center และ Land
ณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด (Knight Frank) กล่าวว่า ปี 2569 ภาคอุตสาหกรรมจะยังเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาฯไทย แต่เงินลงทุนจะไม่กระจายเหมือนที่ผ่านมา และจะกระจุกตัวในทำเลและโครงการที่มีความพร้อมจริง โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่สามารถใช้งานได้ทันทีและรองรับการดำเนินงานในระยะยาว
ตลาดอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ในกลุ่มนี้ถือว่ามีผลประกอบการที่โดดเด่นมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยมีการเติบโตที่มั่นคง ซึ่งคลังสินค้า (Warehouse) ปัจจุบันมีซัพพลายรวมประมาณ 6,000,000 ตารางเมตร โดยมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 85.5% และราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 161 บาทต่อตารางเมตร ตลาดคลังสินค้ามีความยืดหยุ่นสูงเนื่องจากลักษณะการสร้างมักเป็นแบบ Build-to-order หรือสร้างเมื่อมีคำสั่งเช่า ทำให้ซัพพลายและดีมานด์ค่อนข้างสมดุลกัน และโรงงานอุตสาหกรรม (Factory) มีซัพพลายประมาณ 3,900,000 ตารางเมตร โดยมีอัตราการเช่าสูงถึง 98.4% และราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 202 บาทต่อตารางเมตร ส่วนทำเลหลักแบ่งออกเป็น 3 โซนสำคัญ คือ Bangkok Metropolitan บริเวณถนนบางนา-ตราด, Central Ayutthaya, Future Park Rangsit และ EEC ชลบุรี, ระยอง ซึ่งเป็นโซนที่เติบโตเร็วที่สุดจากการสนับสนุนของภาครัฐ ทำให้ราคาที่ดินและโรงงานในโซนนี้ขยับตัวสูงขึ้นเทียบเท่าหรือสูงกว่าบางนา
แนวโน้มในอนาคต พบว่าตลาดผ่านจุดสูงสุดไปแล้วในปี 2018 และกำลังอยู่ในช่วงขาลง ซึ่งจุดต่ำสุดคาดการณ์ว่าตลาดออฟฟิศจะลงไปถึงจุดต่ำสุดในปี 2027 เนื่องจากจะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอีกประมาณ 1,000,000 ตารางเมตร และหลังจากปี 2027 จะเริ่มฟื้นตัวเมื่อซัพพลายใหม่ถูกดูดซับ ตลาดจึงจะเริ่มเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวอีกครั้ง
เพ็ญธิดา ศรีสว่าง ผู้อำนวยการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) กล่าวว่า ปี 2569 เป็นปีที่ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนต้องบริหารสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทน ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ โดยโอกาสทางธุรกิจยังคงอยู่ในกลุ่มที่สามารถปรับตัวให้สอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลง ทั้งการพัฒนาโครงการใหม่และการยกระดับสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิม โดยให้ความสำคัญกับคุณภาพและความยืดหยุ่นของรูปแบบการดำเนินธุรกิจมากขึ้น
ตลาดอาคารสำนักงาน (Office Market) สถานการณ์ตลาดออฟฟิศในปัจจุบันกำลังเผชิญกับความท้าทายด้านซัพพลายที่ล้นตลาด มีพื้นที่สำนักงานรวมกว่า 6,000,000 ตารางเมตร ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 853 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันเป็น “ตลาดของผู้เช่า” ซึ่งผู้เช่าสามารถต่อรองส่วนลดได้ถึง 15-30% โดยเทรนด์ปัจจุบัน มีดังนี้
- Mixed-use อาคารสำนักงานยุคใหม่จะไม่สร้างแบบเดี่ยวๆ (Standalone) แต่จะรวมห้างสรรพสินค้า โรงแรม และที่พักอาศัยไว้ด้วยกัน เช่น One Bangkok หรือ Dusit Central Park
- Flight to Quality ผู้เช่ามีแนวโน้มย้ายจากอาคารเกรด B ไปสู่อาคารเกรด A ที่ทันสมัยกว่า มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ และเน้นความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
- การยกเลิก Work From Home: หลายบริษัทเริ่มให้พนักงานกลับมาทำงานที่ออฟฟิศเนื่องจากต้องการเพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน ทำให้ยังคงมีความต้องการเช่าพื้นที่อยู่
- ทำเลที่น่าสนใจ ได้แก่ สยาม-เพลินจิต-ราชดำริ ยังคงเป็นโซนที่แพงที่สุด (ประมาณ 1,072 บาทต่อตารางเมตร) ขณะที่ย่าน พระราม 9-รัชดา มีอัตราการเช่าสูงถึง 80% เนื่องจากเป็นที่นิยมของบริษัทจากจีนและมีซัพพลายใหม่น้อย
“ประเทศไทยเป็นเป้าหมายการตั้งดาต้าเซ็นเตอร์ของบริษัทเทคโนโลยีใหญ่ระดับโลกทั้งจากประเทศตะวันตกและประเทศตะวันออกนับสิบราย มูลค่าขอส่งเสริมการลงทุนกว่า 2 แสนล้านบาท ขณะนี้เริ่มมีการลงมือก่อสร้างแล้ว”
ส่วน การัณย์ คานิเยาว รองประธานอาวุโส ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขาย ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก จากกลุ่มบริการการลงทุนด้านโรงแรม บริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯไทยในปี 2569 ยังคงขับเคลื่อนด้วยการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเศรษฐกิจและเทคโนโลยี โดยนักลงทุนให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนระยะยาวและรองรับการเติบโตในอนาคตมากขึ้น รวมถึงแนวทางการพัฒนาและบริหารจัดการที่สอดรับกับหลัก ESG ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดทิศทางตลาด
จากสถานการณ์การท่องเที่ยวของประเทศไทยแสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วภายหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 โดยในปีนี้คาดการณ์ว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยประมาณ 35.5 ล้านคน ซึ่งใกล้เคียงกับระดับในปี 2014 ตลาดหลักที่สำคัญ ได้แก่ มาเลเซีย จีน รัสเซีย และอินเดีย โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวจากอินเดีย รัสเซีย และไต้หวัน ที่มีอัตราการเติบโตสูงกว่า 20% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
โดยกลุ่มโรงแรมระดับ Luxury ถือเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญของตลาด (Trend Setter) เนื่องจากเป็นเซกเมนต์ที่ฟื้นตัวเร็วที่สุดในแง่ของราคาห้องพักเฉลี่ย (ADR) เมื่อเพดานราคาของโรงแรมระดับ Luxury ขยับสูงขึ้น จะส่งผลให้โรงแรมในระดับรองลงมาอย่าง Upscale และ Midscale สามารถปรับราคาตามขึ้นไปได้ด้วย นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ระดับโลกใหม่ๆ เข้ามาเปิดตัวในกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง เช่น Aman, Autograph Collection และ Standard ซึ่งช่วยยกระดับภาพลักษณ์ของตลาดโรงแรมในไทยให้มีความหลากหลายและทันสมัยมากขึ้น
ทั้งนี้สถานการณ์การซื้อขายโรงแรม โดยมูลค่าการซื้อขายในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2022-2023) มียอดการซื้อขายทำสถิติสูงถึงประมาณ 22,000 – 25,000 ล้านบาทต่อปี ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี ที่อยู่ประมาณ 14,000 ล้านบาท ส่วนจำนวนธุรกรรมเฉลี่ย 18 รายการต่อปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยปกติที่ 13 รายการ และทำเลทองในการซื้อขายกรุงเทพฯ ยังคงเป็นเป้าหมายหลัก ได้แก่ สุขุมวิท และสาทร ตามด้วยภูเก็ต สมุย และกระบี่ ทั้งนี้เริ่มเห็นแนวโน้มการทำธุรกรรมแบบ Leasehold (สิทธิการเช่า) มากขึ้น โดยในปีที่ผ่านมามีถึง 5 รายการจากทั้งหมด 18 รายการ สะท้อนให้เห็นว่านักลงทุนไม่จำเป็นต้องซื้อที่ดินแบบ Freehold เสมอไปในการพัฒนาโครงการโรงแรม
“ธุรกิจ Hospitality มีแนวโน้มเติบโตมากในประเทศไทย ปีที่ผ่านมาเราได้มีการซื้อขายเปลี่ยนมือโรงแรมจำนวนมาก กองทุนและนักลงทุนระหว่างประเทศต้องมีการถือทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมเพราะสามารถสร้างเงินสดได้ตลอดเวลา และซื้อขายเปลี่ยนมือได้คล่องตัว”
ทั้งนี้สำหรับหลักสูตร The NEXT Real รุ่นที่ 16 เปิดรับสมัครตั้งแต่วันนี้ – 26 มีนาคม 2569 โดยจัดการเรียนการสอนทุกวันศุกร์ รวมทั้งสิ้น 16 ครั้ง เริ่มตั้งแต่วันที่ 8 พฤษภาคม – 28 สิงหาคม 2569 และหลักสูตร ReDev เปิดเรียน รุ่น 1 วันที่ 6 กุมภาพันธ์ – วันที่ 3 เมษายน 2569
