บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) เป็นรัฐวิสาหกิจในรูปบริษัทมหาชนจำกัด มีกระทรวงการคลังเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ภายใต้การกำกับโดยสำนักนายกรัฐมนตรี เมื่อช่วงปี 2561 คณะกรรมการอสมท.หรือ MCOT ได้มีมติให้อสมท.ขยายตัวธุรกิจสู่ non broadcasting ให้มากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงของธุรกิจสื่อที่ทรงตัวและเพิ่มความสมดุลย์ของรายได้อื่นๆ เพื่อให้องค์กรเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ
โดยกำหนดขอบเขตของธุรกิจใหม่ออกเป็น 2 แนวทาง ได้แก่ ธุรกิจที่ต่อยอดมาจากธุรกิจด้านสื่อสารมวลชน อาทิ Digital Media, Commerce Business (SHOP Mania), Content Business, MCOT Asset และ MCOT Academy เป็นต้น และธุรกิจที่มองเห็นโอกาสในการเติบโตและสร้างแหล่งรายได้ให้กับองค์กรได้ในอนาคต เช่น การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน (Asset Utilization) ปัจจุบันอสมท.มีสินทรัพย์เป็นที่ดินขนาดใหญ่ 4 แปลงในเขตกรุงเทพฯ ได้แก่
–ที่ดินย่านรัชดาภิเษก พื้นที่ 50 ไร่
=ที่ดินบริเวณที่ตั้งสำนักงานใหญ่ พระราม 9 พื้นที่ 20 ไร่
–ที่ดินย่านบางไผ่ พุทธมณฑลสาย 3 พื้นที่ 59 ไร่
–ที่ดินย่านหนองแขม พื้นที่ 40 ไร
เมื่อช่วงปี 2561 อสมท.ได้นำสินทรัพย์ที่เป็นที่ดินมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ โดยเปิด Market sounding ให้กลุ่มนักลงทุน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เข้าร่วมยื่นข้อเสนอโครงการให้เช่าเพื่อลงทุนพัฒนาและ บริหารจัดการที่ดินเชิงพาณิชย์สในที่ดิน 50 ไร่บริเวณถนนเทียมร่วมมิตร ติดกับศูนย์วัฒนธรรม แต่เนื่องจากข้อจำกัดในด้านผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งตามข้อบังคับผังงเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปี 2556 พื้นที่ดินอยู่ในพื้นที่สีน้ำตาล (ย.9-5) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก และผังสีส้ม (ย.6-16) ที่อยู่อาศัยประเภทหนาแน่นปานกลาง ทำให้ยังไม่มีนักลงทุนยื่นประมูลที่ดินแปลงดังกล่าว เนื่องจากติดระเบียบที่ไม่สามารถขายขาดที่ดินได้ แม้จะมีผู้สนใจเสนอซื้อก็ตาม
ล่าสุดเมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา อสมท.ได้จัดการประชุมรับฟังข้อเสนอแนะและข้อคิดเห็น (Market Sounding) จากนักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อข้อกำหนดและหลักเกณฑ์ การเข้าร่วมยื่นข้อเสนอโครงการให้เช่าเพื่อลงทุนพัฒนาและบริหารจัดการที่ดินเชิงพาณิชย์ของที่ดินผืนใหญ่ย่านรัชดา – พระราม 9 เนื้อที่รวมกว่า 50 ไร่อีกครั้ง พร้อมเงื่อนไขที่ผ่อนปรนมากขึ้น โดยเฉพาะด้านผังเมือง โดยช่วงปี 2566 มีประกาศราชกิจจานุเบกษา ยกเลิกข้อบัญญัติ กทม.ในการกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท บริเวณโดยรอบศูนย์วัฒนธรรม
นอกจากนี้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้เปลี่ยนผังสีในโซนดังกล่าวเป็นผังสีแดง (พ.7-4) ประเภทพาณิชยกรรม มีการกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางงทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ ซึ่งจะทำให้พัฒนาได้มากขึ้น (สัดส่วน 1:8) โดยคาดว่าจะประกาศใช้ผังเมืองใหม่ได้ภายในปี 2570
สุนทรียา วงศ์ศิริกุล รองกรรมการผู้อำนวยการใหญ่ สายงานการเงิน และปฏิบัติหน้าที่หัวหน้าเจ้าหน้าที่ด้านการเงิน (CFO) บริษัทอสมท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า อสมท.เดินหน้าบริหารสินทรัพย์บนที่ดินผืนใหญ่ ย่านรัชดา – พระราม 9 เนื้อที่รวมกว่า 50 ไร่ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงตั้งอยู่ในย่านธุรกิจ ใกล้ถนนรัชดาภิเษก โดยด้านทิศเหนือติดศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และกระทรวงวัฒนธรรม ด้านทิศใต้ติดถนนเทียมร่วมมิตร ด้านทิศตะวันออกติดลำชวดกระทุ่มโพง ด้านทิศตะวันตกติดที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย และศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศจีน
นอกจากนี้ยังมีระบบโครงสร้างพื้นฐานสำคัญรองรับโดยเป็นจุดเชื่อมต่อขนส่งสาธารณะที่สำคัญของสถานีร่วมรถไฟฟ้า 2 สายหลัก ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และสถานีพระราม 9,รถไฟฟ้าสายสีส้ม ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อ (Interchange) ระหว่างสายสีน้ำเงินและสายสีส้ม โดยตัวสถานีสายสีส้มจะอยู่ฝั่งตรงข้ามกับที่ดินแปลงนี้
โดยที่ผ่านมาอสมท. ได้นำที่ดิน 50 ไร่ออกจัดหาประโยชน์ โดยการให้เช่าเป็นที่พักดิน และไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีส้มฝั่งตะวันตก และเร็วๆ นี้จะใช้เป็นพื้นที่สำหรับจัดกิจกรรม Music Festival (เทศกาล/งานดนตรีระดับโลก)งาน S2O ในช่วงสงกรานต์ปีนี้
สำหรับแผนในระยะยาว อสมท. กำลังจะเปิดโอกาสให้นักลงทุน เสนอแนวคิด อย่างกว้างขวาง โดยไม่จำกัดรูปแบบธุรกิจ ทั้งโครงการขนาดใหญ่ หรือศูนย์พาณิชยกรรมในรูปแบบต่างๆ โดยเฉพาะโครงการแบบ Mixed use ที่สามารถรองรับได้ทั้งอาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า, หรือโรงแรมชั้นนำ เพื่อให้สอดรับกับสภาพแวดล้อมปัจจุบันที่มีคอนโดมิเนียม และสำนักงานบริษัทชั้นนำอยู่โดยรอบ ซึ่งภายหลังได้จัด Market sounding แล้วมีแผนจะประกาศข้อกำหนด การเข้าร่วมยื่นข้อเสนอโครงการ เพื่อให้นักลงทุนเสนอแนวทางพัฒนาที่ดิน ในไตรมาส 1 ปี 2569 ต่อไป
โดยอสมท.จะให้สิทธิการเช่าระยะยาวแก่ผู้ชนะการประมูลเป็นเวลา 30ปีแทนการร่วมทุน (JV) เนื่องจากไม่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และต้องการรายได้ที่แน่นอนตลอดอายุสัญญา พร้อมเปิดกว้างประเภทโครงการ โดยไม่ได้กำหนดรูปแบบโครงการตายตัว เปิดโอกาสให้นักลงทุนเสนอไอเดียได้อย่างอิสระ ไม่ว่าจะเป็นโครงการ Mixed-use หรือ Data Center ที่ไม่ผิดกฎหมายและศีลธรรม นอกจากนี้ยังเปิดช่องให้ผู้ชนะการประมูลรายเดิมสามารถเริ่มเจรจาเงื่อนไขสัญญาใหม่ได้ในปีที่ 25 หรือ 5 ปีก่อนสิ้นสุดสัญญา เพื่อความต่อเนื่องในการทำธุรกิจและการจัดหาแหล่งเงินทุน
เกณฑ์การคัดเลือกนักลงทุนและเงื่อนไขทางการเงิน
-ผู้ยื่นข้อเสนอต้องเป็นนิติบุคคลไทย หรือกลุ่มนิติบุคคลที่มีบริษัทสัญชาติไทยถือหุ้นไม่ต่ำกว่า 51% และมีทุนจดทะเบียนไม่ต่ำกว่า 300 ล้านบาท
-ผลตอบแทนที่คาดหวัง โครงสร้างผลตอบแทนประกอบด้วย 3 ส่วนหลัก คือ ค่าธรรมเนียมแรกเข้า (Upfront fee), ค่าเช่ารายปี ซึ่งจะปรับขึ้น 10% ทุก 3 ปี และการแบ่งส่วนแบ่งรายได้ (Revenue Sharing) ที่มีค่าต่ำสุดการันตี (Minimum Guarantee).
– มูลค่าทรัพย์สินของที่ดินแปลงนี้นี้ถูกประเมินมูลค่าไว้ที่ประมาณ 9,000 ล้านบาท (เฉลี่ยประมาณ 400,000 กว่าบาทต่อตารางวา) โดยอ้างอิงจากศักยภาพพื้นที่ที่จะเปลี่ยนเป็นสีแดงในอนาคตและการประเมินจากบริษัทที่อยู่ในรายชื่อของ กลต.
ทั้งนี้พื้นที่ก่อสร้างจริงจากพื้นที่ทั้งหมด 50 ไร่ จะมีพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้เต็มรูปแบบประมาณ 48 ไร่เศษ เนื่องจากมีพื้นที่บางส่วนประมาณ 1 ไร่ 2 งาน ถูกรอนสิทธิ์จากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งห้ามตอกเสาเข็มลึกเกิน 3 เมตร
ส่วนทางเข้า-ออกของแปลงที่ดินสามารถเข้า-ออกหลักได้ 2 ช่องทาง ขนาดพื้นที่กว้างช่องละ 20 เมตร ซึ่งได้ทำ MOU ไว้กับ รฟม. และทางออกด้านหลังติดกระทรวงวัฒนธรรมอีก 14 เมตร
ไทม์ไลน์การดำเนินงานในการยื่นซองประมูล
-การยื่นข้อเสนอคาดว่าจะขายซองได้ในช่วงปลายไตรมาส 1 หรือประมาณปลายเดือนมีนาคมนี้ และเปิดให้ยื่นข้อเสนอภายใน 60 วันหลังจากนั้นหรือประมาณเดือนพฤษภาคม
-การคัดเลือกและลงนาม กระบวนการคัดเลือกจะเกิดขึ้นในช่วงเดือนมิถุนายน-กรกฎาคม
-เดือนสิงหาคม – กันยายน จัดประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น (EGM) เพื่อขออนุมัติรายการ เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงกว่า 50% ของสินทรัพย์ทั้งหมด
-เดือนตุลาคม – ธันวาคม: ประกาศรายชื่อผู้ชนะและ ลงนามในสัญญาให้เสร็จสิ้นภายในสิ้นปี 2569
