เจแอลแอล ประเทศไทยประเมินตลาดอสังหาฯเชิงพาณิชย์ปี’69 ดีมานด์กระจุกตัวในกลุ่มธุรกิจโรงแรม ดาต้าเซ็นเตอร์ อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ รวมถึงสำนักงานและค้าปลีก ขณะที่นักลงทุนและผู้เช่าปรับกลยุทธ์รับบริบทตลาดใหม่ หลังจากตลาดรวมปรับเข้าสู่ช่วงที่มีการคัดเลือกมากขึ้นและมีความแตกต่างเชิงโครงสร้างที่ชัดเจนขึ้น ชี้สินทรัพย์ที่สอดคล้องกับเมกะเทรนด์ระยะยาวและความต้องการของผู้เช่าและนักลงทุนที่เปลี่ยนไป

อนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา เจแอลแอล ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงคุณภาพและความสามารถในการปรับตัวเพื่อรองรับอนาคตที่กำลังกลายเป็นตัวชี้ขาดในการกำหนดข้อได้เปรียบในการแข่งขันระหว่างสินทรัพย์ที่ปรับกลยุทธ์เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างระยะยาวกับสินทรัพย์ที่ไล่ตามโอกาสตามวัฏจักรของตลาด ขณะที่ความต้องการกำลังกระจุกตัวอยู่ในธุรกิจที่ได้รับปัจจัยบวกจากโครงสร้างพื้นฐานและอุตสาหกรรมประเภทดิจิทัล ความยั่งยืน และการตอบรับประสบการณ์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ด้านนักลงทุนเน้นการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความสร้างสรรค์และมีวินัยมากขึ้นในการจัดสรรเงินทุน โดยมุ่งเน้นไปที่ประเภทสินทรัพย์เฉพาะและทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง ซึ่งสามารถรักษาอัตราการเช่าและรายได้ให้ยั่งยืนท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อและสภาพตลาดที่มีการแข่งขันสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โดยธุรกิจโรงแรมยังคงมีความยืดหยุ่น แม้ต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงจากประเทศเพื่อนบ้านและการฟื้นตัวที่ช้ากว่าที่คาดของนักท่องเที่ยวจากจีนแผ่นดินใหญ่ แต่ตลาดอินเดียและรัสเซียเติบโตโดดเด่นในปี 2568 ที่ผ่านมา โดยคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะอยู่ที่ 35.5 ล้านคนในปี 2569 เติบโต 8% จาก 32.9 ล้านคนในปี 2568 ขณะที่การลงทุนในธุรกิจโรงแรมยังอยู่ในระดับสูงถึง 26,400 ล้านบาทหรือเกือบสองเท่าของค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีระหว่างปี 2559–2568 โดยกว่า 75% ของมูลค่าธุรกรรมกระจุกตัวในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ ทั้งนี้คาดว่ามูลค่าการลงทุนในปี 2569 จะเข้าสู่ระดับปกติประมาณ 13,000 ล้านบาท

ภาคอุตสาหกรรม-ดาต้าเซ็นเตอร์-โลจิสติกส์เติบโตอย่างต่อเนื่อง

ส่วนดาต้าเซ็นเตอร์และภาคอุตสาหกรรม เป็นปัจจัยขับเคลื่อนอุปสงค์เชิงโครงสร้างที่มีมูลค่าสูงกลายเป็นแหล่งอุปสงค์สำคัญควบคู่กับอีคอมเมิร์ซ โดยในปี 2568 การลงทุนในอุตสาหกรรมดิจิทัลที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI มีมูลค่ากว่า 746,000 ล้านบาท ตอกย้ำบทบาทของไทยในฐานะหนึ่งในศูนย์กลางดาต้าเซ็นเตอร์ระดับภูมิภาคในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ คาดว่าธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์จะเติบโต 40–60% ในช่วง3ปีข้างหน้า โดยมีแผนเพิ่มกำลังการผลิต 360 เมกะวัตต์ในปี 2569 และ 2570

โดยเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ครองสัดส่วน 54.8% ของอุปทานในปัจจุบันทั้งหมด ขณะที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อที่สำคัญจากการขยายตัวของผู้ให้บริการ Colocation รายใหม่ แต่จากประสบการณ์การให้คำปรึกษาแก่ผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ระดับโลกพบว่า การขยายตัวดังกล่าวมาพร้อมข้อจำกัดด้านการจัดหาที่ดินและการคัดเลือกทำเล โดยที่ดินในทำเลศักยภาพ ซึ่งมีระบบไฟฟ้า โครงสร้างพื้นฐานไฟเบอร์ และระบบระบายความร้อนที่เพียงพอเริ่มหายาก ผู้พัฒนาจึงต้องดำเนินกระบวนการตรวจสอบและประเมินทรัพย์สินอย่างเข้มข้น ทั้งด้านความมั่นคงของระบบไฟฟ้า การปฏิบัติตามข้อกำหนดสิ่งแวดล้อม และศักยภาพการขยายสาธารณูปโภคระยะยาว ก่อนตัดสินใจลงทุนขนาดใหญ่

ขณะที่ภาคการผลิตของไทยในปีที่ผ่านมาเติบโตแข็งแกร่ง จากการส่งออกที่ขยายตัวและเงินลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ที่ไหลเข้าอย่างมีนัยสำคัญ สนับสนุนบทบาทไทยในฐานะจุดหมายปลายทางสำคัญของยุทธศาสตร์ China+1 ส่งผลให้พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมีอัตราดูดซับสุทธิกว่า 24,000 ไร่ตั้งแต่ในช่วงปี 2564 ถึงครึ่งแรกปี 2568 ส่งผลให้อัตราว่างทั่วประเทศลดลงเหลือ 14.6% โดยผู้ผลิตจีนในอุตสาหกรรมยานยนต์ ผลิตภัณฑ์โลหะ และเครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการปรับสมดุลห่วงโซ่อุปทาน

ด้านตลาดทุนและการลงทุนในที่ดินยังดำเนินต่อเนื่องแต่มีการคัดเลือกมากขึ้น กลุ่มนักลงทุนรายบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูงมีบทบาทมากขึ้นในการซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ พร้อมให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและวินัยในการลงทุนมากขึ้น โดยนักลงทุนต่างชาติยังคงสำรวจและคัดเลือกสินทรัพย์อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่สอดคล้องกับเมกะเทรนด์ของไทย เช่น ดาต้าเซ็นเตอร์ อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ และโรงแรม โดยโครงสร้างการถือครองของต่างชาติที่เชื่อมโยงกับการส่งเสริมของ BOI เป็นปัจจัยสำคัญ แปลงที่ดินที่เข้าซื้อมีแนวโน้มลดขนาดลง จากเดิมโครงการคอนโดมิเนียมมักมองหาที่ดินขนาด 3–6 ไร่ ปัจจุบันตลาดให้ความสนใจขนาดไม่เกิน 3 ไร่ รวมถึงสัญญาเช่าระยะยาว (leasehold) ได้รับความนิยมมากขึ้น จะเห็นได้จากดีลเช่าระยะยาวที่ดินขนาดใหญ่ในย่านอโศก–พร้อมพงษ์ในปี 2568 ที่ผ่านมา

กฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการประจำประเทศไทย และหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน เจแอลแอล ประเทศไทย กล่าวว่า อุปสงค์และเงินทุนกำลังกระจุกตัวในกลุ่มที่มีปัจจัยหนุนเชิงโครงสร้าง ไม่ว่าจะเป็นกิจกรรมการลงทุนที่ขับเคลื่อนโดยดาต้าเซ็นเตอร์ สินทรัพย์ในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ข้อเสนอที่แตกต่างในธุรกิจโรงแรม และการย้ายสู่พื้นที่คุณภาพสูงที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นในตลาดอาคารสำนักงาน ภายใต้สภาพแวดล้อมปัจจุบัน ความสามารถในการกำหนดกลยุทธ์ให้สอดรับกับบริบทของแต่ละธุรกิจและแต่ละทำเลจะเป็นปัจจัยสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน

ออฟฟิศสมัยใหม่หนุนความต้องการย้ายทำเลของบริษัทข้ามชาติ

ส่วนตลาดอาคารสำนักงานกำลังเผชิญการย้ายสู่พื้นที่คุณภาพสูงในรูปแบบที่ชัดเจนขึ้น โดยคาดว่าจะมีอุปทานใหม่ประมาณ 528,000 ตารางเมตรจาก 12 โครงการในปี 2569 ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Area: CBA) ซึ่งในปี 2568 มีการดูดซับสุทธิประมาณ 88,200 ตารางเมตร สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี และคาดว่าจะยังดูดซับต่อเนื่องในปี 2569 ท่ามกลางอุปทานใหม่ใน CBA ที่ชะลอตัวลง ขณะเดียวกัน การเติบโตของอุปทานและอุปสงค์กำลังเคลื่อนไปยังศูนย์กลางทางตอนเหนือและตะวันออกของกรุงเทพฯ ซึ่งจะมีพื้นที่ใหม่กว่า 230,000 ตารางเมตรจาก 7 โครงการแล้วเสร็จในปี 2569

ทั้งนี้ปัจจัยด้าน ESG ถือว่ามีบทบาทต่อการตัดสินใจเช่ามากขึ้น จากรายงานวิจัยของเจแอลแอล พบว่า 53 บริษัทใน 100 อันดับแรกที่มีพันธสัญญา ESG ยังตั้งอยู่ในอาคารที่ไม่ได้รับรองตามมาตรฐานอาคารเขียว ทำให้ในอนาคตจะมีความต้องการย้ายทำเลประมาณ 420,000 ตารางเมตร ขณะเดียวกันพื้นที่ทำงานแบบยืดหยุ่น (flexible workspace) กลับมาได้รับความนิยมในกรุงเทพ ฯ อีกครั้ง เนื่องจากผู้เช่าต้องการลดการลงทุนท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ บริษัทข้ามชาติหลายแห่งหันมาใช้ทางเลือกที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เนื่องด้วยข้อกำหนดเรื่องจำนวนพนักงาน นำโดยกลุ่มค้าส่งและค้าปลีก ตามด้วยกลุ่มเทคโนโลยี

พื้นที่ค้าปลีกเชิงประสบการณ์และการขยายตัวของแบรนด์ใหม่เพิ่มขึ้น

สำหรับธุรกิจค้าปลีกในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ใช้กลยุทธ์การปรับตำแหน่งทางการตลาดใหม่และค้าปลีกเชิงประสบการณ์ได้รับความนิยมมากขึ้น ผู้ประกอบการไฮเปอร์มาร์เก็ตมีการเปิดตัวรูปแบบไลฟ์สไตล์ใหม่มากขึ้น ขณะที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในย่าน CBA เร่งปรับโฉมครั้งใหญ่ ผ่านการกำหนดแนวคิดที่ชัดเจนและความร่วมมือกับแบรนด์ต่างประเทศ ทำให้การเข้าสู่ตลาดของร้านค้าและแบรนด์ต่างชาติยังอยู่ในระดับสูง โดยมีการเพิ่มสาขาใหม่มากกว่า 890 แห่งในปี 2567–2568 จากการสำรวจของเจแอลแอล พบว่า แบรนด์แฟชั่นคิดเป็น 43.3% รองลงมาคืออาหารและเครื่องดื่ม 32.8% และสินค้าในครัวเรือน 16.4% แนวโน้มดังกล่าวคาดว่าจะยังคงมีอย่างต่อเนื่องในปี 2569 โดยเฉพาะแบรนด์จากจีนแผ่นดินใหญ่ที่มุ่งกระจายความเสี่ยงในภูมิภาค