ท่ามกลางสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลางที่ทวีความรุนแรงขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2569 โลกกำลังจับตามองว่าความขัดแย้งนี้จะสิ้นสุดลงเมื่อใด แต่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย “ราคา” ได้กลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่รอไม่ได้
สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 โดยคาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศหดตัวเหลือ 290,000 ยูนิต จาก 316,214 หน่วยในปี 2568 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี โดยมีสาเหตุจากราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นตามสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลาง ผลักดันให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งตาม นำไปสู่ “ภาวะต้นทุนปรับฐานใหม่” (New Cost Base) กดดันบ้านโครงการใหม่ต้องปรับราคาขายขึ้นร้อยละ 5-10 ส่งผลให้ตลาดโครงการระดับกลาง-ล่าง เผชิญภาวะชะลอตัวอย่างหนัก
สถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างอิหร่านกับอิสราเอลและพันธมิตรที่ทวีความรุนแรงขึ้นในเดือนมีนาคม กำลังส่งแรงกระเพื่อมเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในหลายมิติ ทั้งในมิติต้นทุน (Supply) กำลังซื้อ (Demand) และ โอกาสในการซื้อ โดยมีปัจจัยหลักสำคัญคือพลังงาน เนื่องจากปัจจุบันประเทศไทยมีความต้องการใช้น้ำมันสำเร็จรูปเฉลี่ย 124 ล้านลิตรต่อวัน และยังต้องพึ่งพาการนำเข้าน้ำมันดิบจากต่างประเทศเป็นสัดส่วนสูง เมื่อการปิดช่องแคบฮอร์มุซส่งผลให้ราคาน้ำมันดิบโลกพุ่งสูงกว่า 110–120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ต้นทุนการผลิตและค่าขนส่งวัสดุก่อสร้างหลัก อาทิ ปูนซีเมนต์ คอนกรีต และเหล็ก จึงปรับตัวสูงขึ้นตามผลกระทบดังกล่าวปรากฏชัดเจนในกลุ่มบ้านขนาดมาตรฐาน 120-170 ตร.ม. ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดที่ใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยสัดส่วนยอดขายถึงร้อยละ 54 หรือคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 76,200 ล้านบาท
โดยปกติโครงสร้างต้นทุนของที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้จะประกอบด้วยค่าวัสดุร้อยละ 60 และค่าแรงร้อยละ 40 (ไม่รวมค่าที่ดิน) แต่ความผันผวนของราคาพลังงานโลกได้กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้งบประมาณก่อสร้างแกว่งตัวโดยเฉพาะราคาเหล็ก ซึ่งเป็นวัสดุที่อ่อนไหวต่อทั้งค่าขนส่งทางเรือและราคาพลังงานโลก เหล็กเป็นวัสดุหลักในงานฐานราก เสา และคาน ที่คิดเป็นสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 18 ของราคาบ้านทั้งหมด หากราคาเหล็กในตลาดโลกดีดตัวสูงขึ้นในช่วงเริ่มต้นโครงการ จะส่งผลให้ภาระต้นทุนโดยรวมพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่เดือนแรกของการก่อสร้าง
นอกจากงานโครงสร้างแล้ว กลุ่มงานระบบไฟฟ้าและประปายังมีความไวต่อราคาปิโตรเคมีอย่างมาก เนื่องจากท่อ PVC สายไฟ และอุปกรณ์พลาสติกต่างๆ มีส่วนประกอบหลักที่อ้างอิงกับราคาน้ำมันดิบโดยตรง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนต้นทุนประมาณร้อยละ 12 เช่นเดียวกับงานสถาปัตยกรรมอย่างสีทาอาคารและวัสดุปูกระเบื้อง ที่ต้องใช้สารทำละลายและเรซินจากปิโตรเลียมเป็นส่วนประกอบหลัก ซึ่งบ้านกลุ่มระดับราคานี้มักจะเน้นความสวยงามในจุดที่มองเห็นได้ชัดเจน ทำให้ทุกรายละเอียดของการตกแต่งมีต้นทุนแฝงจากสงครามซ่อนอยู่
กลุ่มบ้านที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ คือ บ้านแนวราบระดับราคา 2-5 ล้านบาท ที่กระจายตัวอยู่ในเขตปริมณฑล โดยพื้นที่ที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ ได้แก่ โซนรังสิต-ปทุมธานี ที่มีจำนวนบ้านเหลือขาย 19,300 หน่วย มูลค่า 67,500 ล้าน โซนบางบัวทอง-นนทบุรี มีจำนวนบ้านเหลือขาย 18,100 หน่วย มูลค่า 63,300 ล้าน และโซนบางนา-สมุทรปราการ มีจำนวนบ้านเหลือขาย 16,400 หน่วย มูลค่า 57,400 ล้าน
ด้าน SCB EIC ให้ความเห็นว่า ภาระหนี้สิน ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ และการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดต่อเนื่องจากปี 2568 อีกทั้ง สงครามตะวันออกกลางมีแนวโน้มซ้ำเติมกำลังซื้อให้ฟื้นตัวได้ยากมากขึ้น โดยกรณีสงครามยืดเยื้อ มีความเสี่ยงหดตัว 10% ถึง 15% (YoY) และส่งผลต่อการลดลงของอุปทานใหม่ ทำให้หน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2569 มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 มาอยู่ที่ราว 212,000 หน่วย (-4%YOY) ทั้งนี้การเปิดตัวโครงการใหม่ต้องเตรียมรับมือกับภาวะต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น จากสงครามตะวันออกกลาง ขณะที่กำลังซื้อยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ กดดันให้ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยได้มากนัก และกระทบต่ออัตรากำไรตามมา
การปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จำเป็นต้องเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะทำเลที่หน่วยเหลือขายสะสมสูง ที่อยู่อาศัยราคาปานกลางลงมา รวมถึงในต่างจังหวัด อีกทั้ง เร่งสร้างรายได้และกระแสเงินสด ทั้งขยายตลาดผู้มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการย้ายประเทศหนีสงคราม ปรับโมเดลธุรกิจ เช่น การเช่า การเช่าซื้อ รวมถึงเปิดโครงการใหม่ขนาดปานกลาง-เล็ก เพื่อรักษาสภาพคล่อง ควบคู่ไปกับการร่วมมือกับผู้รับเหมาเพื่อร่วมกันบริหารต้นทุน เช่น กำหนดปริมาณการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้าง ลดของเสียและความผิดพลาดจากการก่อสร้าง
ขณะเดียวกัน สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาบ้านมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ทันที ซึ่งราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาปรับตัวสูงขึ้น 5% – 10% แล้ว รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมัน แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10 – 30 ล้านบาท จะยังคงเป็นเซกเม้นต์ที่ไปต่อได้ แม้จะมีการปรับราคาขายขึ้นตามต้นทุนใหม่ก็ตตาม แต่ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาต้นทุนเดิม ดังนั้นช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ พร้อมรับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการภาครัฐ ที่ปัจจุบันอัตราดอกบี้ยต่ำ นอกจากนี้ มาตรการผ่อนปรนเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่ให้กู้ได้เต็ม 100% กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 นี้ และยังไม่มีประกาศต่ออายุออกมาอย่างเป็นทางการ การตัดสินใจซื้อก่อนกรอบเวลาดังกล่าวจะหมดลง จึงไม่เพียงแต่เป็นการ ‘ล็อกต้นทุนราคาบ้าน’ และ ‘อัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่า’ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับบนยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดระดับแมส อ่านเพิ่มเติม>>> บ้านหรู 10 – 30 ล้านบาท เซกเมนต์ที่ไม่มีวันตาย
ขณะที่ นายอนันต์กร อมรวาที นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (Home Builder Association : HBA) ธุรกิจรับสร้างบ้านต้องรับแรงกดดันจากปัจจัยความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์และราคาพลังงานโลก ที่ส่งผลกระทบให้ราคาวัสดุก่อสร้างมีความผันผวน โดยเฉพาะกลุ่มเหล็กและผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวเนื่องกับปิโตรเคมี ที่มีการปรับราคาราคาสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้บริษัทรับสร้างบ้านที่เป็นสมาชิกสมาคมฯ เตรียมปรับราคาบ้านทั่วประเทศขึ้น 3% – 5% เพื่อให้สอดรับกับต้นทุนการก่อสร้างที่แท้จริง เริ่มมีผลในช่วงปลายเดือนเมษายนเป็นต้นไป ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดรับสร้างบ้านในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ สำหรับผู้บริโภคที่กำลังวางแผนสร้างบ้านใหม่ ควรเตรียมตัวรับมือกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อราคาบ้านมีราคาที่สูงขึ้นจากปัจจุบันอีก 3 – 5% ทั้งนี้สำหรับผู้บริโภคที่มีความพร้อม การทำสัญญาในช่วงนี้ถือเป็นการล็อกต้นทุนเดิมเอาไว้ก่อนการปรับราคาครั้งใหญ่จะเริ่มขึ้น หลังจากสิ้นเดือนเมษายนเป็นต้นไป ทำให้มั่นใจได้ว่างบประมาณสร้างบ้านจะไม่บานปลาย
