กูรูอสังหาฯ “ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์” ชี้ตลาดคอนโดฯเข้าสู่ยุครายใหญ่ผูกขาดธุรกิจ รายเล็กสายป่านไม่ยาวแทบไม่ที่ยืน
ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังถูกจำกัดด้วยหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงประกอบกับรายได้ครัวเรือนที่ไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้มองว่ากระทบต่อภาคธุรกิจเรียลเซกเตอร์หลักอย่างอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องวางแผนการลงทุนอย่างระมัดระวัง เพราะถึงแม้จะคาดการณ์กันว่าเศรษฐกิจมีแนวโน้มเติบโตแต่ก็ไม่ดีมากนัก อีกทั้งยังต้องเผชิญกับความเสี่ยงเรื่องต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นทั้งจากทางตรงและทางอ้อม การวางแผนกระจายความเสี่ยงด้วยการเทน้ำหนักมาที่อสังหาฯแนวราบจึงเป็นทางออกที่หนึ่งของผู้ประกอบการด้วยเพราะความเสี่ยงน้อยอีกทั้งข้อจำกัดในด้านกฎระเบียบก็มีไม่มากเท่ากับคอนโดมิเนียมกูรูอสังหาฯในขณะเดียวกันตลาดคอนโดฯกลุ่มกลาง-ล่างยังไม่ฟื้นตัว
นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ ประธานกรรมการบริษัท นิรันดร์ กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ในปี2560 นี้การพัฒนาโครงการแนวสูงเพียงเซกเมนต์เดียว ค่อนข้างมีความเสี่ยง เพราะมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องหลายฉบับ โดยเฉพาะกฎหมายสิ่งแวดล้อม กฎหมายผังเมือง และ กฎหมายควบคุมอาคาร ที่มีความเสี่ยงและมีข้อจำกัดหลายประการอีกทั้งใน ปัจจุบันการพัฒนาคอนโดฯถูกผูกขาดโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ เพราะแต่ละโครงการใช้เม็ดเงินในการลงทุนถึง 2,000 ล้านบาท หากผู้ประกอบการรายใดไม่มีสายป่านที่ยาวก็อยู่ยาก ดังนั้นรายเล็กแทบจะไม่มีที่ยืน โดยคอนโดฯหากเป็นทำเลติดแนวรถไฟฟ้าก็สามารถขายได้ หากอยู่ไกลออกไปค่อนข้างขายได้ยาก
อย่างไรก็ตาม หากเป็นโครงการแนวราบในด้านกฎหมายจะมีอุปสรรคด้านควบคุมอาคารเพียงอย่างเดียว อีกเรื่องคือ ลูกค้าบางรายไม่ผ่านการพิจารณาการสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เช่นกัน แต่ข้อจำกัดก็ยังน้อยกว่าโครงการแนวสูง แม้จะอยู่ไกลจากใจกลางเมือง แต่ก็มีกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อและต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยโครงการประเภทนี้สามารถทยอยดำเนินการก่อสร้าง หรือขายแล้วค่อยดำเนินการสร้างก็ได้ หรือสร้างบ้างส่วนและขาย ซึ่งไม่จำเป็นต้องลงทุนทั้งหมด ไม่ต้องใช้เทคโนโลยีสูง ยิ่งมีระบบพรีแคสเข้ามายิ่งก่อสร้างได้เร็ว รับรู้รายได้เร็ว ดังนั้นความเสี่ยงจึงน้อยมาก โดยกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มครอบครัว ต่างจากคอนโดฯที่กลุ่มเป้าหมายจะเป็นคนรุ่นใหม่
“ที่ผ่านมาส่วนใหญ่เข้าใจว่ากลุ่มนิรันดร์ฯพัฒนาแต่โครงการแนวสูง ซึ่งจริงๆแล้วเราเริ่มธุรกิจจากการพัฒนาโครงการแนวราบตั้งแต่ปี 2518 ภายใต้แบรนด์ นิรันดร์ และมาเริ่มทำแนวสูงปี 2527 ภายใต้แบรนด์เดียวกัน โดยเป็นการพัฒนาทั้ง 2 เซกเมนต์ควบคู่มาโดยตลอดในสัดส่วน50:50 เพียงแต่ว่าที่ผ่านมาไม่ค่อยทำประชาสัมพันธ์โครงการแนวราบเท่านั้น แต่ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ได้หยุดพัฒนาโครงการแนวสูง”นายธำรงค์ กล่าว พร้อมกับระบุว่าในปี 2560 บริษัทฯก็จะพัฒนาโครงการต่อเนื่อง เพราะไม่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯจึงไม่กดดัน อีกทั้งการลงทุนในการพัฒนาโครงการใหม่ขึ้นอยู่กับจังหวะและโอกาส ว่าได้ที่ดินแปลงไหนมาก็จะพัฒนาได้ทันที ส่วนใหญ่จะเน้นทำเลย่านชานเมืองกรุงเทพฯ เช่น บางนา ศรีนครินทร์ ประเวศ และปริมณฑลย่าน สมุทรปราการ นนทบุรี โดยทาวน์เฮาส์ จะพัฒนาในระดับราคา 1.5-2.2 ล้านบาท บ้านแฝด ราคา 2.8-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 3.7-6 ล้านบาท พัฒนาปีละ 5-6 โครงการๆละประมาณ 200-1,000 กว่ายูนิต มูลค่าโครงการตั้งแต่ 300-2,000 ล้านบาท
