ในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมาถนนลาดพร้าว-พหลโยธิน ถือว่าเป็นอีกเส้นหนึ่งที่มีการสัญจรอย่างหนาแน่น โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ที่เป็นศูนย์รวมแหล่งช็อปปิ้ง อาหาร เครื่องดื่ม รวมไปถึงอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม อีกมากมาย และเมื่อปี2559. ที่ผ่านมาการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) แจ้งว่า บริษัท อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ จำกัด (มหาชน) ผู้รับจ้างก่อสร้างงานโยธา โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (เหนือ) ช่วงหมอชิต – สะพานใหม่ – คูคต สัญญาที่ 1 จะดำเนินการก่อสร้างสถานีและทางวิ่งรถไฟฟ้า (N9 สถานีห้าแยกลาดพร้าว)จึงมีความจำเป็นต้องเบี่ยงการจราจรบนถนนพหลโยธินฝั่งขาออกเพิ่มเติม (ชิดเกาะกลาง) จำนวน 1 ช่องทาง ทำให้มีช่องทางจราจรฝั่งขาออกคงเหลือ 3 ช่องทาง และฝั่งขาเข้าคงเหลือ 2 ช่องทาง ตั้งแต่วันเสาร์ที่ 20 สิงหาคม 2559 ถึงวันเสาร์ที่ 9 กุมภาพันธ์ 2562 เวลา 22.00 น. เป็นต้นไป ตลอด 24 ชั่วโมง และในช่วงวันที่ 22 พฤศจิกายน 2559 มีการทุบรื้อสะพานลอยข้ามแยกรัชโยธินเพื่อก่อสร้างรถไฟฟ้าสายดังกล่าวเช่นกัน และจะมีการก่อสร้างอุโมงค์ทางลอดทดแทนแนวสะพานเดิม ส่งผลให้การจราจรในทำเลดังกล่าวเป็นอัมพาตโดยปริยาย
ล่าสุดทางโครงการมีแผนจะเริ่มเข้าพื้นที่ก่อสร้างบริเวณห้าแยกลาดพร้าวในช่วงปลายเดือนมกราคม 2560 นี้โดยรูปแบบก่อสร้างนั้นจะก่อสร้างเสาตอม่อต่อจากโครงสร้างรถไฟฟ้าบีทีเอส ฝั่งหมอชิต และจากฝั่งห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว เข้ามาจ่อที่ห้าแยกลาดพร้าวก่อน จากนั้นจึงจะทำการเชื่อมโครงสร้างทางวิ่งรถไฟฟ้ายกข้ามทางยกระดับดอนเมืองโทลล์เวย์ ซึ่งจะยึดรูปแบบจากแยกรัชโยธินโมเดล โดยจะมีการปิดช่องทางจราจรในบริเวณดังกล่าวที่แคบลง แน่นอนว่าผู้ที่สัญจรในทำเลดังกล่าวต้องได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะคอนโดฯที่เปิดขายในย่านดังกล่าว
SIRIมั่นใจวิกฤตพลิกโอกาส
นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด ( มหาชน) หรือSIRI เปิดเผยว่า บริษัทฯมีโครงการที่เปิดขายในทำเลใกล้เคียงกับห้าแยกลาดพร้าวคือ “เดอะ ไลน์ พหลฯ-ประดิพัทธ์” ซึ่งมองว่าการปิดช่องทางการขราจรดังกล่าวจะส่งผลกระทบในระยะสั้นประมาณ 1 เดือนเท่านั้น ซึ่งทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะต้องหาวิธีแก้ไขปัญหาการจราจรที่เกิดขึ้น โดยในมุมมองของตนนั้นกลับพลิกวิกฤตเป็นโอกาส เพราะจากปัญหาดังกล่าวจะทำให้ผู้ที่ทำงานในย่านห้าแยกลาดพร้าว หรือบริเวณใกล้เคียง มีความต้องการที่จะซื้อคอนโดฯใกล้แนวรถไฟฟ้ากันมากขึ้น และเมื่อมองในด้านดีหากโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว(เหนือ)ก่อสร้างแล้วเสร็จ จะทำให้คอนโดฯในย่านดังกล่าวมีมูลค่าที่เพิ่มสูงมากขึ้น ซึ่งในช่วงระยะเวลาดังกล่าวบริษัทฯก็จะมีแคมเปญใหม่ๆออกมากระตุ้นยอดขายอย่างต่อเนื่อง แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้
โครงการคอนโดมิเนียม “เดอะ ไลน์ พหลฯ-ประดิพัทธ์” อาคารพักอาศัย สูง 46 ชั้น 1 อาคาร และ คลับเฮ้าส์ สูง 2 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 26.25-111.50 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 3.55 ล้านบาท หรือ160,000 บาท / ตารางเมตร จำนวนทั้งสิ้น 981 ยูนิต มูลค่าโครงการ 5,800 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้วประมาณ 60%
เชื่อเกิดเทรนด์ใหม่”Office Mobile”
ดร.ดลพิวัฒน์ ปรีดาวิภาต ผู้อำนวยการบริหาร บริษัท ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน ) หรือTNP กล่าวว่า หากมีการปิดช่องทางย่านลาดพร้าวที่แคบลงเชื่อว่าในช่วงระยะแรก 2-3 เดือน ทุกธุรกิจในย่านดังกล่าวคงได้รับผลกระทบเป็นเครือข่ายใยแมงมุงอย่างแน่นอน โดยเฉพาะถนนลาดพร้าวและพหลโยธิน บริเวณห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าวและยูเนี่ยนมอลล์ จะได้รับผลกระทบมากที่สุด แต่หลังจากนั้นเชื่อว่าทุกคนคงปรับตัวได้ ในส่วนของบริษัทฯเองถือว่าโชคดีที่ปิดการขายโครงการ”ซิม คอนโด วิภา-ลาดพร้าว”ไปก่อนหน้านี้แล้ว ปัจจุบันราคาปรับขึ้นสูงถึง 120,000 บาท/ตารางเมตร และในเร็วๆจะมีการพัฒนาโครงการใหม่ แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้
สำหรับอาคารสำนักงานเล้าเป้งง้วน ที่ปัจจุบันมีผู้เช่าเต็มพื้นที่ก็ไม่มีผลกระทบเช่นกัน เพราะเป็นการเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ระยะยาว กลับเป็นผลดีเพราะเมื่อระบบแมสทรานซิส ก่อสร้างแล้วเสร็จก็จะทำให้ผู้ที่ทำงานในย่านนี้เดินทางสะดวกสบาย และเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอีกด้วย แต่ในด้านการบริหารจัดการนั้นขณะนี้อยู่ในระหว่างการวางแนวทางที่จะช่วยเหลือผู้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในด้านการจัดรถรับ-ส่ง เพื่ออำนวยความสะดวก แต่ยังไม่สามารถสรุปได้
“จากปัญหาด้านการจราจร ผมเชื่อว่าจะเกิดเทรนด์ใหม่ขึ้นมา คือพนักงานออฟฟิศจะเข้ามาทำงานที่สำนักงานน้อยลง แต่จะทำงานผ่านระบบออนไลน์หรือออฟฟิศโมบาย(office mobile)มากขึ้น เพราะไม่สามารถรับกับปัญหารถติดได้” นายดลพิวัฒน์ กล่าวในที่สุด
ทำเลดีมีความได้เปรียบ
สอดคล้องกับ ดร.ชัยณรงค์ มนเทียรวิเชียรฉาย ประธานกรรมการ บริษัท ซาแลน ดีเวลลอปเมน ผู้พัฒนาโครงการ “The Saint Residences”(เดอะ เซนต์ เรสิเดนเซส) กล่าวว่า จากกรณีดังกล่าวหลายๆโครงการอาจจะประสบปัญหาด้านการสัญจรและการขาย แต่ในส่วนของบริษัทฯกับมองตรงกันข้าม เนื่องด้วยที่ตั้งโครงการอยู่ต้นถนนวิภาวดี จึงไม่ได้รับผลกระทบจากการจราจร ที่ผ่านมายังมีลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการอย่างต่อเนื่อง ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการเปิดขายอาคารที่ 2 จากทั้งหมด 3 อาคาร ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 120,000-130,000 บาท/ตารางเมตร ปัจจุบันมียอดขายเกินกว่า 50% ลูกค้าสัดส่วนเกิน 50% เมื่อเห็นโครงการจะตัดสินใจซื้อทันที ขณะที่กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติบางส่วนทั้งไต้หวัน ฮ่องกง สนใจขอซื้อยกฟลอร์ หรือมากกว่า100 ยูนิต แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้
“ในช่วงนี้เรามีการจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นยอดขายอย่างต่อเนื่อง โดยแต่ละครั้งที่จัดจะคาดหวังยอดขายประมาณ 50 ยูนิต แต่ที่ผ่านมามักจะมียอดขายที่เกินเป้าทุกครั้ง ส่วนอาคารที่3 คาดว่าจะเปิดการได้ในปลายปี2560 ราคาขายคงไม่ต่ำกว่า 150,000 บาท/ตารางเมตร”ดร.ชัยณรงค์ กล่าวในที่สุด
อนึ่ง โครงการ “The Saint Residences”(เดอะ เซนต์ เรสิเดนเซส) พัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯจำนวน 3 อาคาร สูง 41 ชั้น ขนาด 30-134 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 3.5 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 1,537 ยูนิต รวมมูลค่าโครงการ 10,000 ล้านบาท ล่าสุดได้เปิดขายอาคารB (Benedict) สูง41 ชั้น ขนาด 30-55 ตารางเมตร ราคา 4.2-9 ล้านบาท หรือราคาเริ่มต้นที่ 130,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 400 ยูนิต มูลค่า 2,000 ล้านบาท
