ปัจจัยการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า กฎหมายผังเมือง และสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นตัวกำหนดทำเลทองที่เหล่าบรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างช่วงชิงพื้นที่ผุดโครงการกันอย่างดุเดือด เริ่มจากทำเลในขตกรุงเทพฯชั้นใน อย่าง สีลม สาทร เพลินจิต สุขมวิท ก็ขยายสู่เขตเมืองชั้นกลางเชื่อมชั้นในอย่าง อ่อนนุช บางนา แบริ่ง รัชดาภิเษก หมอชิต พหลโยธิน ขึ้นชั้นเป็นย่านธุรกิจใหม่แหล่งที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลาง ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าขยับขึ้น 10-20%ทุกปี
Prop2morrow.com โฟกัส 3 ทำเลทองที่เริ่มจาก “ ห้าแยกลาดพร้าว-รัชโยธิน-เกษตรฯ” ระยะทาง 3.7 กม. พบดีเวลลอปเปอร์หลายรายทั้งหน้าใหม่หน้าเก่าร่วมขบวนแห่ผุดโครงการ อาทิ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ,บมจ.ดับบลิวเอชเอ ,บมจ.สิงห์ เอสเตท หรือ S ,บจ. ซาแลน ดีเวลลอปเมนท์ ,บมจ.เอพี (ไทยแลนด์),บจ.ดิเออเบิ้ล พร๊อพเพอร์ตี้, บจ.วัน เรียล เอสเตท ,บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI ,บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN เป็นต้น
เปิดราคาขายคอนโดฯพุ่งกว่าเท่าตัว
หากดูความเคลื่อนไหวในช่วง1ปีที่ผ่านมาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดฯเปิดขายมากสุดจะอยู่ในพื้นที่ตั้งแต่แยกรัชโยธินขึ้นไปถึงแยกเกษตร และปี 2560 นี้เบื้องต้นมีห้องชุดที่เปิดขายรวมกว่า 1,500 –2,000 ยูนิต จากผู้ประกอบการ 3-4 ราย ระดับราคาขายเริ่มต้นที่ตารางเมตร120,000 บาทอัพ ปรับเพิ่มขึ้นเป็นเกือบเป็นกว่าเท่าตัวในช่วงเวลา 7-8 ปี หากเปรียบราคาขายของโครงการ ลุมพินี เพลส รัชโยธิน ของแอล.พี.เอ็น.ที่เปิดขายเมื่อปี 2553 ที่ราคา 65,000 บาทต่อ ตร.ม.หรือราคาเริ่มต้นที่ 1.7ล้านบาทต่อยูนิต
…ด้วยศักยภาพของพื้นที่ในปัจจุบันรวมถึงจะมี Story ใหม่ๆที่จะเกิดขึ้นอีกมากมายซึ่งหลายคนคาดการณ์ว่าหากรถไฟฟ้าทั้งสายสีเขียวส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต, โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง สร้างเสร็จและเปิดให้บริการในอีก 3-4ปีข้างหน้ารวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลช่วงแคราย-สำลาสี (บึงกุ่ม)ที่ได้ชื่อว่าจะเป็นโครงการจุดเชื่อมต่อใหม่ของคนกรุงแล้ว ราคาอสังหาฯที่ก่อสร้างเสร็จแล้วจะเติบโตได้อีกไม่น้อยกว่า 10%
เป็นที่น่าสังเกตุได้ว่าราคาที่เปิดตัวในปัจจุบันก็เป็นราคาที่ตั้งดักอนาคตไว้แล้วอย่างน้อย 2-3 ปีซึ่งก็ใกล้เคียงกับช่วงเวลาการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า
ออริจิ้น-LPN-SC เปิดศึกชิงกำลังซื้อ
ผู้เล่นรายใหญ่ที่ลงมาเปิดศึกชิงทำเลตั้งแต่แยกรัชโยธินต่อเนื่องไปถึงแยกเกษตร-นวมินทร์นั้นก็มีออริจิ้นฯที่เพิ่งเปิดตัวโครงการระดับบนราคาเริ่มตั้งแต่ 120,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)ภายใต้แบรนด์ “ Knightsbridge Prime” ,บริษัทแอล.พี.เอ็น และล่าสุดมีกระแสจากคนในวงการอสังหาฯเล่าว่าบมจ.เอสซี แอสเสท หรือ SC ไม่ยอมตกขบวนดอดซื้อที่ดินประมาณ 2 ไร่ทำเลย่านรัชโยธินก่อนถึงโครงการใหม่ Lumpini Park พหล 32 ของแอล.พี.เอ็น.
ว่าไปแล้วแอล.พี.เอ็น.ก็มีฐานลูกค้าที่ซื้อห้องชุดเป็นทุนเดิม ทั้งจากโครงการเก่าที่เปิดตัวไปเมื่อ7-8ปีก่อนคือลุมพินี เพลส รัชโยธิน รวมถึงโครงการ เดอะ ซีเล็คเต็ด เกษตร-งามวงศ์วาน บาย แอล.พี.เอ็น ที่เปิดขายไปเมื่อวันเสาร์ที่ 24 มิถุนายน 2560 ขายหมด 100% ทั้ง 310 ยูนิตภายในไม่กี่ชั่วโมง ราคาเริ่มต้นที่ 2.59 ล้านบาทหรือราคาเฉลี่ยที่ 120,000 บาท/ตร.ม. สะท้อนภาพว่าตลาดให้การตอบรับสินค้าระดับกลาง-บนของแอล.พี.เอ็น.ซึ่งนอกจากจะซื้อเพราะทำเลที่ตั้งโครงการบริเวณด้านหน้ามหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ บางเขนแล้วยังซื้อเพราะเชื่อในแบรนด์ของแอล.พี.เอ็น ที่ “สตรอง” ด้านการบริหารชุมชนและบริการหลังการขาย
ส่วนโครงการใหม่ Lumpini Park พหล 32 ก่อนหน้านี้ แอล.พี.เอ็น.ได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯถึงแผนการพัฒนาที่ดินซื้อบริเวณถนนพหลโยธิน ซอย 32บนเนื้อที่กว่า 4 ไร่(1,615 ตารางวา) ใช้เงินลงทุนซื้อที่ดิน 775,200,000 บาท จะพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยสูงประมาณ 20 ชั้น จานวน 1 อาคาร จานวน 450 ยูนิต มูลค่าของโครงการ ประมาณ 2,000 ล้านบาท ระยะเวลาการขายและการพัฒนาโครงการประมาณ 16 เดือน โดยเริ่มการขายภายในไตรมาส 1 ปี 2561 เริ่มโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้ในปี 2562 มีผลตอบแทนเบื้องต้นประมาณ 30%
ความเคลื่อนไหวล่าสุดแอล.พี.เอ็น.มีการปรับเปลี่ยนแบบและรายละเอียดโครงการเป็นการพัฒนาอาคารสูง30 ชั้น จำนวน 546 ยูนิตขนาดพื้นที่ใช้สอย 24-42 ตร.ม. ราคาขายคาดประมาณ ประมาณ140,000-150,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งก็เป็นราคาระดับเดียวกันกับ โครงการ Knightsbridge Prime Ratchayothin ของออริจิ้น ทำเลใกล้ทั้งสถานีรถไฟฟ้าพหลฯ 24 ที่อยู่ใกล้ SCB และเมเจอร์ รัชโยธิน แบบที่เดินไปได้ เปิดพรีเซลล์ วันอาทิตย์ที่ 27 สิงหาคม2560ที่ผ่านมา Sales Gallery ราคาเริ่มต้น 3.33 ล้านบาท มียอดขายแล้วกว่า70% โครงการ Knightsbridge Prime Ratchayothin ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 2 ไร่เป็นคอนโดฯสูง 35 ชั้น 1 อาคารจำนวนกว่า333ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอย 22.5-55 ตร.ม.เพดานสูง3เมตร
หากพิจารณายอดขายที่ได้กว่า 70% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่สูง กับยอดคนที่มาโชว์ตัว(แสดงตัวตน) 500-600 คนจากยอดคนที่ลงทะเบียนแสดงความสนใจกว่า 3,000 คนนั้นบ่งชี้ได้ว่าผู้บริโภคยังมีความสนใจหรือต้องการซื้ออสังหาฯในโซนดังกล่าว โดยกลุ่มคนที่ซื้อนั้น 80% เป็นกลุ่มผู้บริโภคที่อยู่ทาด้านกรุงเทพฯโซนเหนือ ที่เหลือประมาณ 20% จะเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มาจากโซนอื่น ๆ
โครงการคอนโดฯ KnightsBridge Kaset Society คืออีกโครงการใหม่ของออริจิ้นที่อยู่ใกล้กับแยกเกษตร-นวมินทร์ ( ปัจจุบันเป็นร้านข้าวผัดปูเมืองทอง)ยู่ติดถนนใหญ่ ห่างจากรถไฟฟ้า 40 เมตร (ระหว่างซอยพหลโยธิน 34/1 และ ซอยพหลโยธิน 34/2) ใกล้กับโรงพยาบาลเปาโล เกษตร และ ในอนาคตมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ที่จะมาตัดกับสายสีเขียวที่สถานีแยกเกษตรอยู่ห่างออกไป 1 สถานีจากรถไฟฟ้าสถานีเสนานิคมช่วงกลางระหว่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน กับสายสีแดง จุดเด่นโครงการนี้ต่อชั้นมียูนิตน้อยเพียง6ยูนิตต่อชั้นและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆใช้ที่จอดรถAutomatic Parking แยกออกมา
ที่ตั้งโครงการ Knightsbridge Kaset Society ซึ่งเดิมคือร้านข้าวผัดปูเมืองทอง
โครงการKnightsbridge Kaset Society ตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 2 ไร่ถนนพหลโยธิน 34 (40 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า เสนานิคม) เป็นอาคารสูง 20 ชั้น 2 อาคาร, อาคาร 16 ชั้น 1 อาคาร, อาคารที่จอดรถ 10 ชั้น 1 อาคาร ( 3 อาคารที่พักอาศัย + 1 อาคารจอดรถ) จำนวน332ยูนิต+ 1 Shophouse พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 23.3-34.3 ตร.ม.เริ่มก่อสร้างไตรมาส4/2561คาดแล้วเสร็จไตรมาส4/2563
…ที่นี่โครงการ Knightsbridge Kaset Society ระดับราคาคาดว่าจะเริ่มที่ 120,000 บาทต่อตร.ม.แล้วค่อยๆขยับระดับราคาขึ้นตามความฮอต! คนในวงการตั้งข้อสังเกตุว่าอาจทำสถิติราคาใหม่ถึง 180,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งก็ต้องคอยติดตาม รวมถึงแปลงที่ดินที่ SC ซื้อมาว่าจะวางโปรดักส์ตัวไหนลงมาประชันกับเพื่อนร่วมธุรกิจที่ปักหมุดผุดโครงการในพื้นที่ทั้งที่ประกาศตัวในปัจจุบันและกำลังซุ่มอยู่ยังไม่เปิดเผย
ทำเลด่าวรุ่ง “บริเวณแยกเกษตร-นวมินทร์” ใกล้มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ใกล้ๆกันบริเวณติด ธกส.ก็มี โครงการมิติ คอนโดมิเนียมของ บริษัท วัน เรียล เอสเตท จำกัด เป็นคอนโดฯไฮไรส์ สูง 22 ชั้น ที่มีห้องชุดหน้ากว้าง 8 เมตร จำนวน 200 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอย 22-35 ตร.ม.ราคาขาย เฉลี่ยประมาณ 130,000 บาทต่อ ตร.ม.คาดจะเปิดขายในช่างปลายปีนี้หรือต้นปีหน้า
จับตา !บิ๊กโปรเจกต์ที่ดิน2แปลง “บางกอกโดม-แดนเนรมิต”
กล่าวได้ว่าตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวขึ้นไปจนถึงแยกเกษตรฯนั้นมีความน่าสนใจไม่น้อยซึ่งนอกจากโครงการที่พัฒนาแล้วยังมีที่ดิน2แปลงขนาดใหญ่ที่รอการพัฒนา นั่นคือ
แปลงที่ดินบางกอกโดมขนาด 48 ไร่ที่กลุ่มจีแลนด์กับบีทีเอส ร่วมทุนกันเพื่อพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ โดยในช่วงแรกมีการแบ่งที่ดินประมาณ 10 ไร่เพื่อตัดเป็นถนน 8 เลนเชื่อมระหว่างถนนวิภาวดี – รังสิตกับถนนพหลโยธิน ซึ่งจะทำให้ที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดติดกับถนนที่มีเขตทางมากกว่า 30 เมตรและมีผลให้สามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้เต็มศักยภาพทันที แต่ตอนนี้ยังไม่มีความเคลื่อนไหวอื่นๆ นอกจากเรื่องของการตัดถนน
ที่ดินอีกแปลงที่น่าสนใจและมีคนคอยติดตามมาตลอดคือ ที่ดินของสวนสนุกแดนเนรมิต พื้นที่ 33 ไร่ เยื้องศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว สถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยมเมื่อสัก 20 ปีกว่าปีก่อนที่ตอนนี้มีข่าวเช่นกันว่ากำลังเป็นที่หมายปองของหลายๆ ผู้ประกอบการแต่ยังไม่มีข้อสรุปแต่เชื่อได้เลยว่าที่ดินแปลงนี้จะเป็นอีกโครงการที่ช่วยเสริมศักยภาพของทำเลนี้ให้มากขึ้นไปอีกในอนาคต
ว่ากันว่าหากที่ดินสองแปลงหรือแปลงใดแปลงหนึ่งถูกนำมาพัฒนาแรงเหวี่ยงเชิงบวกจะขยายไปสู่พื้นที่รัชโยธินยาวไปจนถึงแยกเกษตร ซึ่งนั่นเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยบริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ที่ระบุถึงราคาที่ดินตั้งแต่แยกรัชโยธินถึงแยกเกษตรปรับเพิ่มขึ้นไปจากในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา 2 เท่าไปแล้วไม่เฉพาะพื้นที่ริมถนนเท่านั้น พื้นที่ในซอยก็ปรับเพิ่มขึ้นไป 2 เท่าเช่นกันราคาที่ดินที่บอกขายกันในทำเลนี้มากกว่า 500,000 บาทต่อตารางวาไปแล้วแต่อาจจะมีการลดราคาลงมาต่ำกว่า 500,000 บาทต่อตารางวาเมื่อมีการซื้อขายจริง
ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับแหล่งข่าวจากวงการอสังหาฯรายหนึ่งกล่าวให้ความเห็นว่าราคาที่ดินที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันบริเวณพื้นที่รอบๆห้าแยกลาดพร้าว ราคาขยับขึ้นเป็นกว่า 700,000 บาทต่อตารางวา(ตร.ว.) สูงกว่าเมื่อ 1-2 ปีก่อนมาก ขณะที่ทำเลตั้งแต่แยกรัชโยธิน-แยกเกษตรฯเพียงปีเดียวขึ้นมากว่า20% มาอยู่ที่ ราคา 450,000 -480,000 บาทต่อตารางวา(ตร.ว.)
ปุ่น ปรียา เทศนอก (ปุ่น)
ผู้อำนวยการฝ่ายข่าว prop2morrow
ผู้คร่ำหวอดในวงการสื่อสารมวลชนด้านอสังหาริมทรัพย์มากว่า 20 ปี
