ไนท์แฟรงค์ฯเผย 4 ปัจจัยบวกหนุน “คอนโดฯ”ทำเลสุขุมวิทตอนปลายแบริ่งเติบโตต่อเนื่อง “พนม กาญจนเทียมเท่า” ไม่ห่วงซัพพลายใหม่ที่เข้ามาสู่ตลาดมั่นใจอัตราการดูดซับในทำเลนี้ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยถึง การพัฒนาคอนโดมิเนียมพักอาศัยในย่านสุขุมวิทตอนปลายแบริ่ง ว่ามีศักยภาพในการขยายตัวและเติบโตได้ ทั้งตอบสนองความต้องการของคนทำงานในเมืองและคนทำงานในย่านสมุทรปราการ ซึ่งปัจจัยหนุนศักยภาพของทำเลในย่านนี้ คือ 1.ความได้เปรียบจากทำเลที่ตั้ง เนื่องจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวสามารถเชื่อมต่อกับศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญย่านสุขุมวิท เพลินจิต สีลม และย่านการค้าสยาม โดยช่วยให้คนทำงานกลางเมืองเดินทางเข้าถึงแหล่งงานและแหล่งช้อปปิ้งได้อย่างสะดวกรวดเร็ว เพียง 15-25 นาที จากสถานีแบริ่ง ขณะเดียวกันส่วนต่อขยายสามารถที่จะเชื่อมต่อไปยังจังหวัดสมุทรปราการถึงบางปูจะช่วยให้คนที่ทำงานในย่านอุตสาหกรรมย่านบางปูได้รับความสะดวกเช่นเดียวกัน
2.ต้นทุนที่ดินในย่านนี้ราคายังสามารถจับต้องได้ ซึ่งจะทำให้ราคาขายคอนโดในย่านนี้ยังมีราคาขายที่ไม่สูงมากเกินไป โดยคอนโดในละแวกนี้ราคาต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 1.5 ล้านบาทถึง 3.5ล้านบาท ในขณะที่ทำเลตามแนวสุขุมวิทตั้งแต่บางนาถึงอโศก คอนโดใหม่ในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าในราคา 1.5 ล้านบาทถึง2.5 ล้านบาท ไม่สามารถหาได้แล้ว แต่ด้วยราคาต่อยูนิตที่ไม่สูงมากทำให้ยอดผ่อนชำระกับธนาคารตกต่อเดือนประมาณหมื่นต้นๆ ถือว่าไม่สูงไม่มากสำหรับพนักงานออฟฟิศใจกลางเมือง
3.ย่านสุขุมวิทตอนปลายเป็นย่านที่พัฒนาแล้ว มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะครบถ้วน มีโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์หลายโครงการ เช่น ศูนย์แสดงสินค้าไบเทค โครงการอาคารสำนักงานภิรัช ทาวเวอร์ โครงการบางกอกมอลล์ เป็นโครงการ mixed-use ขนาดใหญ่ พัฒนาโดยกลุ่มเดอะมอลล์ บริเวณจุดตัดถนนบางนาตราด-สุขุมวิท บนเนื้อที่ 100 ไร่ คาดว่าจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ปี 2561
และ 4. ด้านผลตอบแทนการลงทุนค่อนข้างดี อยู่ที่ 5.5%-6.5% (แต่ขึ้นอยู่กับโครงการ) ซึ่งคอนโดมิเนียม low-rise แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 28- 30 ตารางเมตร ราคาขายประมาณ 2 – 2.2 ล้านบาท อัตราค่าเช่าเดือนละประมาณ 10,000 – 12,000 บาท ส่วนคอนโด High-rise ราคาขายประมาณ 2.5 – 2.8 ล้านบาท อัตราค่าเช่าประมาณ 13,000 -15,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่ามีทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีนและเกาหลีที่ทำงานอยู่ในโรงงานย่านสมุทรปราการ อัตราผลต อบแทนในย่านนี้อยู่ที่ 5.5-6%
จากผลสำรวจของงานผลวิจัยไนท์แฟรงค์ฯ พบว่าคอนโดมิเนียมบริเวณสถานีบางนา-แบริ่ง- สำโรงมีอุปทานสะสมระหว่างปี 2555 ถึงครึ่งปีแรก 2560 มีทั้งสิ้น 12,417 ยูนิต ปัจจุบันมีหน่วยเหลือขายประมาณ 3,343 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายร้อยละ 73 เติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2558 ซึ่งเป็นปีที่มีอุปทานใหม่เข้ามามากที่สุดประมาณ 4,300 ยูนิต จะเห็นได้ว่าอัตราการดูดซับในทำเลนี้ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ขณะที่คอนโดทำเลโดยรอบสถานีแบริ่ง ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2560 มีอัตราการขายสูงถึงร้อยละ 83 มีอุปทานสะสมทั้งสิ้น 6,430 ยูนิต ปัจจุบันมีหน่วยเหลือขายเพียง 1,160 ยูนิต ซึ่งสะท้อนถึงอัตราการขายสูงสุดในรอบ 5 ปี จะเห็นได้ว่าทำเลแบริ่งเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องจากอัตราการขายที่สูงกว่าร้อยละ 70 ตลอดระยะเวลา 5 ปี
ส่วนคอนโดมิเนียมบริเวณสถานีบางนา – แบริ่ง –สำโรง จากผลสำรวจพบว่าส่วนมากเป็นอาคาร low – rise คิดเป็นร้อยละ 63 หรือ 7,861 ยูนิต ขณะที่อาคาร High – rise มีประมาณ 4,556 ยูนิต หรือร้อยละ 37 แต่หากพิจารณาเฉพาะคอนโดมิเนียมสถานีแบริ่ง พบว่ามีเพียงแค่8% หรือ 545 ยูนิต ที่เป็นอาคารสูงจากโครงการ Knight Bridge และ The Gallery Bearing และคอนโดสูงในทำเลนี้ มียอดขาย 99% เหลือขายไม่กี่ห้อง เนื่องจากเป็นโครงการที่เปิดขายเมื่อ 3- 4 ปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้ ผลสำรวจคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในบริเวณนี้ตั้งอยู่ในซอยลาซาล หรือ สุขุมวิท 105 และในซอยสุขุมวิท 107 ซึ่งในซอยนั้นไม่สามารถขึ้นอาคารสูงได้ ขณะที่ตลาดปล่อยเช่าในย่านนี้ยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่องด้วยเช่นกัน ซึ่งปัจจุบัน พบว่าราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณสถานีบางนา – แบริ่ง – สำโรง ที่เป็นอาคาร Low – rise เปิดขายตารางเมตรละ 70,000 บาท แต่ถ้าหากเป็นคอนโดมิเนียมอาคารสูงในซอยราคาจะสูงกว่าประมาณ 28% หรือตารางเมตรละ 90,000 บาท ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมอาคารสูงริมถนนสุขุมวิทจะมีราคาสูงสุดอยู่ 100,000 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าคอนโด High – rise ในซอย 28%
