ตลาดvอสังหาฯมิกซ์ยูสใจกลางเมืองโตต่อเนื่อง 9 ปีจ่อเปิดอีก 14 ทำเล รวมกว่า 20,000 ยูนิต หวั่นพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานทะลักสูงถึง 650,000 ตารางเมตร จากปกติไม่เกิน 200,000 ตารางเมตร/ปี แนะพัฒนาพื้นที่รีเทลให้ใหม่-ใหญ่กว่าเดิม
ตลาดมิกซ์ยูสรุ่งยาว9ปีจ่อผุดกว่า2หมื่นยูนิต
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย)จำกัด เปิดเผยในภายในงานเสวนาภายใต้หัวข้อเรื่อง “Mixed-Use เพื่อการพัฒนาที่ดินที่คุ้มค่า”ว่า ที่ดินที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจะต้องเป็นแปลงที่ใหญ่ แต่ทั้งนี้ต้องดูศักยภาพทำเลด้วยและต้องไม่เป็นที่ดินตาบอด สามารถเพิ่มมูลค่าและมีความน่าสนใจของโครงการ สามารถทำรายได้ได้ต่อเนื่อง และผู้ประกอบการมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินสามารถทำที่ดินมาพัฒนาโครงการเพื่อขายหรือกรรมสิทธิ์แบบเช่า ซึ่งภายในโครงการจะประกอบไปด้วย คอนโดฯ,เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์,อพาร์ตเมนต์,อาคารสำนักงาน,พื้นที่ค้าปลีกและอื่นๆ
ทาไมต้อง Mixed-Use ???
- ที่ดินแปลงใหญ่
- ที่ดินบางส่วนด้อยศักยภาพ
- เพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจของโครงการ
- ศักยภาพที่ดินสูง
- ต้องการรายได้ต่อเนื่อง / หลายช่องทาง
- กรรมสิทธิ์ในที่ดิน
อีกรูปแบบคือโครงการแบบเช่าระยะสั้น (1-3 ปี) สามารถพัฒนาได้ในรูปแบบของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์,อพาร์ตเมนต์,อาคารสำนักงาน,พื้นที่ค้าปลีกและอื่นๆ และรูปแบบโครงการแบบเช่าระยะยาว (3-30 ปี)ส่วนใหญ่จะเป็นในรูปแบบคอนโดฯ
สำหรับทำเลต่างๆที่มีโครงการมิกซ์ยูส ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง โดยที่ดินกรรมสิทธิ์ ได้แก่ สุขุมวิท ,เพลินจิต,เจริญนคร,พระราม3,นราธิวาสราชนครินทร์และเพชรบุรี ส่วนที่ดินที่เช่าระยะยาว ได้แก่ทำเล หลังสวน,พระราม1,พระราม4,เพลินจิต,วิทยุ,ราชดำริและรัชดาภิเษก ส่วนโครงการมิกซ์ยูสในต่างจังหวัดก็มีเกิดขึ้นบ้างคือที่ภูเก็ตจะเห็นชัดเจนมาก หรือที่ระยอง แต่ยังไม่ค่อยมีให้เห็นมากนักถ้าเทียบกับในกทม.
อย่างไรก็ตามเชื่อว่าจากนี้ไปประเทศไทยจะมีโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น เพราะความต้องการมีต่อเนื่อง โดยสิ่งที่จะมาพร้อมกับโครงการมิกซ์ยูสในอนาคต 9 ปี คือ คอนโดมิเนียม ประมาณ 12,000 ยูนิต,โรงแรม 5,500 ห้องและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ กว่า 2,000 ห้อง จากปัจจุบันมีไม่ถึง 1,000 ยูนิต/ปี การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสต้องมั่นใจในศักยภาพของตนเองว่าสามารถพัฒนาและขายได้จนจบโครงการ
ส่วนผลกระทบจากโครงการมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นในอนาคต จะมีอาคารสำนักงานมากถึง 650,000 ตารางเมตร ถือว่าเป็นตัวเลขที่มากสุด และพื้นที่อาคารสำนักงานที่มีการเช่าใหม่แต่ละปีจะมีไม่เกิน 200,000 ตารางเมตร ,พื้นที่ค้าปลีก 510,000 ตารางเมตร,คอนโดมิเนียม 11,700 ยูนิต, โรงแรม 5,200 ห้อง และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 2,500 ห้อง
โครงการมิกซ์ยูสที่จะเปิดตัวในอนาคตอีกหลายทำเล ได้แก่ รังสิต,เมกา อีสต์,บางกอกโดม,หมอชิต,รัชดาภิเษก,มักกะสัน,พระราม9,ซีคอน ซิตี้,เมกา ซิตี้,สถานทูตอังกฤษ,ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์,สี่แยกบางนา,สีลมและพระราม 4
รายได้หลายส่วนกระจายความเสี่ยง
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือ SENA กล่าวว่า โครงการประเภทมิกซ์ยูส มักเป็นโครงการที่ใหญ่และให้พื้นที่สีเขียวมาก แต่มองว่าโครงการไม่จำเป็นต้องใหญ่ ส่วนใหญ่ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัย,พื้นที่ค้าปลีก,โรงแรม,ศูนย์เรียนรู้ทางวัฒนธรรม,สถาบันการศึกษา,อุตสาหกรรมและอื่นๆ ซึ่งการทำมิกซ์ยูสจะช่วยกระจายความเสี่ยง เนื่องจากมีรายได้จากหลายส่วน
รูปแบบการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในอนาคต ควรพัฒนาพื้นที่รีเทลให้ใหม่และใหญ่กว่าเดิม รวมไปถึงออกแบบให้ไม่มีทางตันออกแบบให้เชื่อมต่อถึงกันได้หมด การสร้างที่จอดรถให้ยืดหยุ่นได้ ,ลดขนาดห้องพักในส่วนอาคารพักอาศัยลง(ปัจจุบัน 100-300 ตารางเมตร และเปลี่ยนระบบทำความเย็นในส่วนของที่พักอาศัย จากเดิมเป็นระบบทำความเย็นรวม ทั้งนี้เพื่อความสะดวกในการใช้งาน
** prop2morrow โดย คุณวาสนา กลั่นประเสริฐ เบอร์โทร.02-632-0645 E-mail : was_am999@yahoo.com
