เสนาฯเผยอสังหาฯปี60 ยังไม่ฟื้นตัวตามสภาวะเศรษฐกิจ ไตรมาส3/60 เตรียมปรับแผนผุดโครงการมากขึ้น เชื่อหลังปลายต.ค. ตลาดจะชะลอตัว หลังคนไทยเข้าสู่บรรยากาศโศกเศร้าอีกรอบ ส่วนไตรมาส2 จ่อเปิด 4 โครงการใหม่ รวมมูลค่าประมาณ 1,900-2,500 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย-รายได้ปีนี้โต 20%

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี2560 ว่ายังไม่เห็นการฟื้นตัวอย่างชัดเจน เพราะสภาวะเศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวได้ไม่ค่อยดีนัก ประกอบกับความมั่นใจและการตัดสินใจซื้อยังคงชะลอตัว ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าผู้ประกอบการจะเร่งการเปิดโครงการเป็นจำนวนมาก อีกทั้งในช่วงปลายเดือนตุลาคม จะมีงานสำคัญที่จะทำให้บรรยากาศการโศกเศร้าของคนไทยทั้งประเทศกลับมาอีกครั้งหนึ่ง คาดว่าภาพรวมของตลาดในช่วงเดือนตุลาคมนี้อาจจะซึมลงอีก ทำให้บริษัทอาจจะต้องมีการปรับแผน โดยการเร่งเปิดโครงการมากขึ้นในช่วงปลายไตรมาส 3/2560 เพราะในไตรมาส 4/60 ยังมีความไม่แน่นอนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไนช่วงหลังจากเดือนตุลาคมจะยังได้รับผลกระทบเช่นเดียวกับปลายปีก่อนหรือไม่

ส่วนการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MRR ของธนาคารพาณิชย์ 0.50% มองว่าเป็นปัจจัยเชิงบวกด้านจิตวิทยา ที่ทำให้ความรู้สึกของผู้กู้มีภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สดลง แต่บริษัทมองว่าดอกเบี้ยที่ลดลงนั้นมีการลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น และไม่ได้ช่วยให้มีการโอนที่เพิ่มขึ้น เพราะธนาคารยังคงเข้มงวดการให้สินเชื่ออยู่ แต่การลดดอกเบี้ยทำให้คนเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้มากขึ้น โดยบริษัทอยากให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มสัดส่วนการให้เงินกู้กับผู้ซื้อในอัตราที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นการช่วยเหลือผู้กู้ได้ดีกว่า

“ตอนนี้เรายังไม่มีปรับแผนและเป้าหมายอะไร แต่ต้องขอดูไตรมาส 2 นี้ออกมาก่อนว่าจะเป็นอย่างไร ซึ่งอาจจะต้องทบทวนเป้าหมายใหม่ก็เป็นไปได้ เพราะตอนนี้ภาพรวมก็ยังไม่ได้ดีมาก”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

สำหรับในไตรมาส 2/2560 บริษัทฯเตรียมเปิดโครงการใหม่จำนวน 4 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 1,900-2,500 ล้านบาท (จากทั้งปีตั้งเป้า 10 โครงการ รวมมูลค่า 12,000 ล้านบาท)แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 2 โครงการ คือ โครงการ Niche ID สุขุมวิท 113 และโครงการ Niche ID @ ปากเกร็ด สเตชั่น และแนวราบประเภทช้อปเฮาส์อีก 2 โครงการ ซึ่งการเปิดโครงการที่เพิ่มขึ้นจะเป็นปัจจัยที่ช่วยผลักดันยอดขายให้เติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

ล่าสุดเปิดโครงการใหม่ “นิช ไอดี สุขุมวิท 113” ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมแนวคิดใหม่ ภายใต้คอนเซ็ปต์“ห้องขยาย ชีวิตสบาย” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 2 ไร่เศษ เป็นคอนโดมิเนียม Low-Rise สูง 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร ขนาด 28 ตารางเมตร  โดยราคาเริ่มต้น 1.29-1.8 ล้านบาท หรือ 50,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน  366 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า590 ล้านบาท  ซึ่งจะเปิดพรีเซลในวันที่ 3 -4 มิถุนายน 2560 นี้ โดยย่านดังกล่าวหากปล่อยเช่า ราคาปล่อยเช่าจะเริ่มต้นที่ 7,000-8,500 บาท/เดือน คาดว่าจะสามารถปิดการขายได้ภายในเวลา 1 ปี

ปัจจุบันบริษัททำยอดขายได้แล้วกว่า 2,000-3,000 ล้านบาท จากเป้าหมายทั้งปีที่บริษัทตั้งเป้ายอดขายเติบโต 20% จากปีก่อนที่ 4,000 ล้านบาท โดยไตรมาส 2/2560 บริษัทคาดว่ายอดขายจะสามารถเติบโตได้ต่อเนื่องจากไตรมาสแรก จากการเปิดโครงการเพิ่มมากขึ้นจากไตรมาส 1/2560 ที่มีการเปิดโครงการใหม่ไปแล้ว 2 โครงการ มูลค่า 1,600 ล้านบาท

ทั้งนี้บริษัทมั่นใจว่ารายได้ในปีนี้จะเติบโตประมาณ 20% จากปีก่อนที่ 4,110 ล้านบาท โดยปัจจุบันมีมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) อยู่ที่ 3,000 ล้านบาท โดยจะทยอยโอนในปี2560และปี2561 นออกจากนี้การพัฒนาโครงการ NICHE MONO สุขุมวิท 70 บริษัทอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าจะพัฒนาร่วมกับพันธมิตรญี่ปุ่น คือ บริษัท ฮันคิว เรียลตี้ จำกัด ซึ่งหากบริษัทตัดสินใจร่วมทุนในโครงการดังกล่าวกับพันธมิตร ก็จะเป็นโครงการร่วมทุนโครงการแรกก่อนโครงการ The NICHE PRIDE ในย่านเตาปูน ที่คาดว่าจะเปิดในช่วงปลายปีนี้หรือต้นปี 2561

คอนโดฯรับอานิสงส์รถไฟฟ้าราคาพุ่งพรวด

ด้านนายสัมมา คีตสิน กรรมการและกรรมการอิสระ SENA กล่าวถึงภาพรวมการแข่งขันตลาดคอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทตอนปลายว่า ปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายคือการอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ทำให้ที่ผ่านมามีการพัฒนาโครงการใกล้แนวรถไฟฟ้ามากขึ้น ทั้งนี้ผลจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าต่อตลาดอสังหาฯในย่านสุขุมวิทตอนปลาย คือการเปิดพื้นที่สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดฯในช่วงสุขุมวิทตอนปลายและพื้นที่จ.สมุทรปราการ ซึ่งเป็นการขยายจากพื้นที่เดิมในช่วงต้นของสุขุมวิทตอนต้น(อ่อนนุช-บางจาก-ปุณณวิถี-อุดมสุข-บางนา-แบริ่ง)รวมไปถึงอสังหาฯเชิงพาณิชย์และโครงการประเภทมิกซ์ยูส ส่งผลให้ราคาที่ดินต่อตารางวาริมถนนสุขุมวิท ย่านอ่อนนุช ปรับเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 800,000 บาท ย่านปุณณวิถี ประมาณ 500,000 บาท และย่านบางนา-แบริ่ง ประมาณ 300,000 บาท

ส่วนราคาขายระหว่างโครงการช่วงสุขุมวิทตอนต้น(ถึงแยกอโศก)-ตอนกลาง(อโศก-เอกมัย)และสุขุมวิทตอนปลาย มีการแบ่งแยกราคาอย่างชัดเจน โดยเฉพาะโครงการที่ติดถนนใหญ่และโครงการที่อยู่ในซอย ซึ่งการขยายของรถไฟฟ้าทำให้ราคาคอนโดฯปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยก่อนเปิดให้บริการช่วงอ่อนนุช-แบริ่งอย่างเป็นทางการ ราคาคอนโดฯใกล้สถานีแบริ่ง เคยอยู่ที่ประมาณ 30,000 บาท/ตารางเมตร ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 70,000 บาท และใกล้สถานีอ่อนนุชเคยอยู่ที่ 100,000 บาท/ตารางเมตร ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 120,000-140,000 บาท ทั้งนี้แล้วแต่โครงการ จึงเห็นได้ว่าคอนโดฯช่วงสถานีปลายทางที่เปิดให้บริการแล้วมีการขยับขึ้นของราคาอย่างรวดเร็วกว่า

หากแยกเป็นทำเลพบว่าช่วงระหว่างปี 2552-2554 บริเวณส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง(ก่อนเปิดให้บริการสถานีแบริ่ง) มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่า 40 โครงการ และหน่วยใหม่มากกว่า 17,000 หน่วย และในปัจจุบันมีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นอีกมากกว่าเท่าตัว โดยขยายมาในแนวบางนา-แบริ่งมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยโครงการที่เปิดตัวส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ หรือบริษัทลูก หรือบริษัทซึ่งเดิมเคยพัฒนาโครงการในฐานะบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯแต่ปัจจุบันได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯแล้ว แต่ละโครงการจะมีการกำหนดพื้นที่ใช้สอยและตั้งราคาขายที่ต่างกัน ซึ่งคอนโดฯในช่วงสุขุมวิทตอนปลายมีอัตราการดูดซับค่อนข้างดี โดยเฉพาะโครงการ The Kith สุขุมวิท113 ซึ่งเปิดการขายเพียง 10 เดือน ขณะนี้เหลือขายเพียง 14 หน่วย จากทั้งหมด 425 หน่วย

** prop2morrow โดย คุณวาสนา กลั่นประเสริฐ  เบอร์โทร.02-632-0645 E-mail : was_am999@yahoo.com