ปัจจุบันธุรกิจอสังหาฯในไทย เริ่มมีนักลงทุนหน้าใหม่ที่เป็นชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนเป็นจำนวนมาก และต่างก็มีเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาล โดยแต่ละประเทศจะเข้ามาลงทุนในรูปแบบที่แตกต่างกันไป ซึ่งก็มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ดังนั้นก่อนที่จะตัดสินใจร่วมทุนต้องมีการศึกษาข้อมูลของแต่ละฝ่ายให้ถ่องแท้ว่าสามารถที่จะร่วมทุนกันได้ในระยะยาวหรือไม่
อสังหาฯไทยไม่มีวันตาย-ต่างชาติลงทุนต่อเนื่อง
ศาสตราภิชาน รศ.มานพ พงศทัต ประธานหลักสูตรพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และอาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยในงานสัมมนา “อาษา เรียล เอสเตท ฟอรั่ม 2018”(ASA Real Estate Forum2018)ภายใต้หัวข้อ “การลงทุนโดยตรงจากทุนต่างประเทศ”ว่าการลงทุนโดยตรงจากทุนต่างประเทศในธุรกิจอสังหาฯยังคงมีบรรยากาศที่คึกคัก มีนักลงทุนนำเงินเข้ามาลงทุนในเรียลเซกเตอร์จำนวนมาก มีโอกาสเติบโตระยะยาว ซึ่งเชื่อว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรก็ตามแต่อสังหาฯจะไม่ตายแน่นอน ยังคงเติบโตต่อเนื่องอย่างมั่นคง เพราะมีฐานที่แข็งแกร่งทั้งโนว์ฮาว เครือข่าย และการตลาด ดีกว่ามากที่สุดในเอเชียรองจากญี่ปุ่น มีผู้เอาเงินมาลงทุนในอสังหาฯเพื่อเป็นสินทรัพย์ระยะยาวเป็นจำนวนมาก เพราะโอกาสเติบโตในระยะยาวมีสูง ต่างจากตลาดหุ้นซึ่งเป็นตลาดเก็งกำไร ปัจจุบันคนเริ่มนำเงินมาลงทุนในอสังหาฯเพื่อป้องกันความเสี่ยงเงินเฟ้อ หันมาซื้ออสังหาฯเพื่อให้เป็นรายได้ในวัยเกษียณ
ล่าสุดชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะจีน ที่มีอยู่ 3 กลุ่มหลักคือ กลุ่มแรกจะเป็นผู้ประกอบการรับเหมาก่อสร้างที่รัฐบาลจีนถือหุ้น ขยายการลงทุนในตลาดก่อสร้างในประเทศไทยผ่านรัฐบาลไทย กลุ่มที่2 จะเข้ามาในรูปแบบของการร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย,โรงแรม เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวจีน 14 ล้านคนที่จะเดินทางเข้ามาเที่ยวในไทย และกลุ่มที่3 จะเข้ามาซื้อยกอาคารและปรับปรุงให้คนจีนเข้ามาเช่าอาศัย
ต่างชาติลงทุนกระจุกบางพื้นที่
นายธีรวัฒน์ พิพัฒน์ดิฐกุล อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯทั่วประเทศดีมานด์ส่วนใหญ่จะเป็นคนไทย โดยในช่วงปี2540ที่ผ่านมา พบว่าต่างประเทศที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยคือสิงคโปร์ ที่มาในรูปแบบของการซื้อหุ้นและร่วมทุน แต่ปัจจุบันรูปแบบการร่วมทุนจะเริ่มปรับเปลี่ยนที่หลากหลาย ที่เริ่มเห็นตั้งแต่ปี2540 โดยเริ่มจากบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน)ที่มีกลุ่มสิงคโปร์เข้ามาร่วมทุน และจนถึงปัจจุบันมีผู้ประกอบการไทยร่วมทุนกับพัสธมิตรต่างชาติมากกว่า 10 บริษัทแล้ว
ทั้งนี้จากข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI พบว่าประเทศที่เข้ามาลงทุนมากที่สุดคือ ญี่ปุ่น รองลงมาคือสิงคโปร์ และจีน โดยสัดส่วนจำนวนโครงการที่ต่างชาติยื่นขอส่งเสริมแยกตามที่ตั้งพบว่ากรุงเทพฯ มีการขอเข้าไปลงทุนมากที่สุด สัดส่วน 51% รองลงมาคือภาคตะวันออกสัดส่วน 32% และที่เหลือจะกระจายไปภาคเหนือ,ใต้,ตะวันตก,ตะวันออกเฉียงเหนือและอื่นๆ
ส่วนผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาตินั้นชอบมาลงทุนในประเทศไทยเช่นกัน เพราะอสังหาฯในประเทศไทยยังถูก และกระจุกเพียงในบางจังหวัด อาทิ กรุงเทพฯ ภูเก็ต หัวหิน พัทยาและเชียงใหม่ โดยคอนโดฯยังเป็นสินค้ายอดนิยมของชาวต่างชาติ โดยส่วนใหญ่มักซื้อยกชั้น และปล่อยเช่า
“ภาพรวมการลงทุนของต่างชาติค่อนข้างชัดเจน แต่ภาวะตลาดอสังหาฯโดยรวมยังติดปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อรายย่อยที่มีอัตราสูงถึง 40% เพราะเรามีปัญหาหนี้ครัวเรือน 80% การเข้าถึงแหล่งเงินของผู้ซื้อจึงยังค่อนข้างติดขัด”นายธีรวัฒน์ กล่าว
วอนหน่วยงานรัฐ-แบงก์ให้โอกาสรายเล็ก
นายนิวัติ ลมุนพันธ์ ที่ปรึกษานักลงทุนต่างชาติ กล่าว่า ประเทศไทยนั้นน่าอยู่อาศัยและน่าลงทุน โดยต่างชาติรู้จักประเทศไทยมาเป็นร้อยปีแล้ว แต่จังหวะการเติบโตเพิ่งจะเริ่มมองเห็นจากชาวต่างชาติ ที่ต้องการขยายการลงทุนมาในประเทศไทยซึ่งแต่ละประเทศความต้องการในการลงทุนจะแตกต่างกันไป แต่ประเทศไทยต้องการตลาดลูกค้าใหม่ๆและแหล่งเงินทุนมากกว่า ส่วนโนว์ฮาวและดีไซน์นั้นตลาดไทยไม่ค่อยต้องการเท่าไหร่ เพราะดีไซน์จะต่างกัน ทั้งนี้อันตรายของการร่วมทุนสามารถแก้ไขปัญหาได้ เพราะปัจจุบันมีเงื่อนไขที่ชัดเจน หากไม่เกิดเหตุการณ์ที่คาดไม่ถึงก็ยากที่จะควบคุมได้
สำหรับผู้ประกอบการจากญี่ปุ่นจะมีข้อดีคือจะลงทุนระยะยาว ส่วนจีนจะเข้ามาแบบฉาบฉวย และปีนี้จะเป็นอีกปีหนึ่งที่ต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก และต้องการร่วมทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯที่เป็นมืออาชีพ และสามารถสร้างผลกำไรกลับไปประเทศที่มาร่วมทุนได้ ซึ่งในประเทศแถบเอเชียตะวันตะเฉียงใต้ ไทยถือว่ามีศักยภาพสูงที่สุด
“อสังหาฯเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ไม่มีวันบูด ไม่หมดอายุ ไม่มีวันตาย และนับวันที่จะแพงขึ้น มีแต่ขึ้นทุกวัน เพราะของมีจำนวนจำกัด”นายนิวัติ กล่าว
สำหรับตลาดลีสโฮลด์ มีความลำบาก หากไปพัฒนาในทำเลกลางเมือง ราคาจะด้อยลง เพราะผู้บริโภคไม่มั่นใจว่าจะได้ต่อสัญญาหรือไม่ จึงไม่ชอบโครงการในรูปแบบดังกล่าว อีกทั้งสถาบันการเงินก็ไม่ค่อยซัพพอร์ตสินเชื่อการเช่าที่ดิน
อย่างไรก็ตามอยากให้สถาบันการเงินให้โอกาสผู้ประกอบการรายเล็กบ้าง เพราะเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก หากไม่ได้เป็นเจ้าของโฉนด ก็จะไม่ผ่านการพิจารณาจากEIA และสถาบันการเงิน เพราะมิเช่นนั้นจะเหลือแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่และชาวต่างชาติที่เข้ามาร่วมทุนเท่านั้น
ทั้งนี้การลงทุนโดยตรวงจากต่างชาติ ยังมีปัญหาการดำเนินงานที่ไม่สะดวกจากขั้นตอนการขออนุญาตต่างๆ ซึ่งควรพัฒนาให้เป็นระบบวันสต็อบเซอร์วิส เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับนักลงทุนมากขึ้น เชื่อว่าจะดึงดูดการลงทุนได้มากขึ้น อีกเรื่องคือการส่งเสริมให้วีซ่ากับผู้ที่ซื้ออสังหาฯ เช่น ในสิงคโปร์ ต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯได้วีซ่า 10 ปี หากประเทศไทยพิจารณาเรื่องดังกล่าวจะเอื้อกับนักลงทุนได้มากขึ้น
“การทำธุรกิจในประเทศไทยยังไม่ค่อยนิ่ง มีเหตุให้ตื่นเต้นตลอดเป็นประเด็นที่เราต้องแก้ไข เพื่อดึงดูดการลงทุนต่างชาติเข้ามามากขึ้น อย่างไรก็ตามการลงทุนอสังหาฯที่ผ่านมาเป็นโอกาสของรายใหญ่และกิจการร่วมทุนต่างชาติ ทำให้ผู้ประกอบการรายย่อยเสียโอกาส อยากให้สถาบันการเงินให้โอกาสกับผู้ประกอบการรายย่อยมากขึ้น เพราะไม่เช่นนั้นจะเหลือเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทร่วมทุนต่างชาติ”นายนิวัติ กล่าวในที่สุด
